放棄在公開(kāi)市場(chǎng)高價(jià)拿地，放棄布局價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大的三四線城市，高度重視融創(chuàng)的產(chǎn)品力與品牌力打造，堅(jiān)決去杠桿、降負(fù)債但逆勢(shì)加強(qiáng)人才儲(chǔ)備，除了廣為外界知曉的勇猛，現(xiàn)在的孫宏斌更懂得了“知進(jìn)退”。
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近日，有地產(chǎn)媒體在專訪有“地產(chǎn)服務(wù)生“之稱的易居中國(guó)創(chuàng)始人周忻時(shí)，讓其提名三位改革開(kāi)放40年推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最重要人物。
周忻提名了推動(dòng)中國(guó)房產(chǎn)改革的靈魂人物，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰；提名了二手房領(lǐng)域的領(lǐng)軍者，鏈家創(chuàng)始人左暉；其還提名了房地產(chǎn)企業(yè)融創(chuàng)中國(guó)的創(chuàng)始人孫宏斌。
選擇劉志峰、左暉二人尚容易被理解，但周忻選擇孫宏斌多少有點(diǎn)讓人意外，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域除了孫宏斌，還有王石、王健林與許家印等太多比其資歷更老，成就更卓著的優(yōu)秀企業(yè)家。
但易居中國(guó)創(chuàng)始人周忻解釋說(shuō)，“孫宏斌是中國(guó)企業(yè)家里面唯一一個(gè)在打勝仗，并且打不垮的人?！?/span>
不同于萬(wàn)科與恒大，融創(chuàng)的崛起是孫宏斌在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)度過(guò)了高速發(fā)展的黃金時(shí)代之后依然率領(lǐng)融創(chuàng)扶搖直上。
2010年融創(chuàng)中國(guó)在香港剛上市時(shí)，尚排在地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售排名的40位之外，2011年升至第18位、2012年升至第12位、2014年進(jìn)入前10、2016年位列第7位，2017年更是行業(yè)排名第4位。
從一位40名之外的中小地產(chǎn)商，到成為周忻心目中改革開(kāi)放40年推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“打勝仗，打不垮”的著名企業(yè)家，孫宏斌僅用了十余年的時(shí)間便完成了逆襲。孫宏斌憑借的到底是什么？
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一提到融創(chuàng)，很多人都會(huì)覺(jué)得融創(chuàng)近十年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，肯定與其創(chuàng)始人孫宏斌過(guò)去敢于迅速擴(kuò)張的性格息息相關(guān)，但仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，這其實(shí)是對(duì)孫宏斌與融創(chuàng)的最大誤解。
融創(chuàng)最核心的特征不是激進(jìn)，反而是“知進(jìn)退”——在該進(jìn)取的時(shí)候果斷進(jìn)取，在需要謹(jǐn)慎的時(shí)候保持穩(wěn)健，這很少被行業(yè)外人士知曉。
2018年8月30日，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)發(fā)布了2018年上半年財(cái)務(wù)報(bào)告，業(yè)績(jī)喜人。財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)2018年上半年?duì)I業(yè)收入為465.8億元，同比增長(zhǎng)215.3%；歸屬母公司的凈利潤(rùn)高達(dá)63.6億元，同比增長(zhǎng)389.3%。但由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊的預(yù)售模式，融創(chuàng)中國(guó)2018年收入與利潤(rùn)大漲，其實(shí)是2015年、2016年與2017年銷(xiāo)售額的業(yè)績(jī)體現(xiàn)。
2018年上半年，體現(xiàn)融創(chuàng)中國(guó)本財(cái)務(wù)期間實(shí)際業(yè)績(jī)的合同銷(xiāo)售額為1915.3億元，同比去年增長(zhǎng)只有76%，另外，融創(chuàng)中國(guó)2018年上半年放慢了拿地速度，2018年前八個(gè)月共獲取土地建筑面積2920萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積1545萬(wàn)平方米，綜合成本只有3620元/平方米，土儲(chǔ)成本進(jìn)一步下降。可以對(duì)比的數(shù)據(jù)是，融創(chuàng)2017年新增土地儲(chǔ)備約6764.2萬(wàn)平方米，其中上半年獲取土地儲(chǔ)備為3023萬(wàn)平方米。
除上述數(shù)據(jù)外，更值得注意的是，截止到2018年6月30日，融創(chuàng)中國(guó)賬面現(xiàn)金高達(dá)874億，有息負(fù)債凈額較2017年年底卻減少近95億元，凈有息負(fù)債率下降9.5個(gè)百分點(diǎn)。融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)秘書(shū)兼副總裁高曦在匯報(bào)融創(chuàng)中國(guó)上半年經(jīng)營(yíng)狀況時(shí)總結(jié)說(shuō)，“該升的都升了，該降的都降了?！?
從2018年上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)我們可以看出一些端倪，融創(chuàng)中國(guó)在2018年并沒(méi)有執(zhí)行外界預(yù)期的大擴(kuò)張策略，而是執(zhí)行了趨于穩(wěn)健的業(yè)務(wù)策略。
在2018年上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌與汪孟德更是多次提到“控制”、“多看少動(dòng)”、“保守”、“小心”與“安全”等關(guān)鍵詞，融創(chuàng)中國(guó)創(chuàng)始人孫宏斌說(shuō)要“非常小心、謹(jǐn)慎地把公司做安全”，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德表示，未來(lái)融創(chuàng)確定的基本方向是去杠桿，降低負(fù)債率，提升盈利與凈資產(chǎn)。
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除了在2018年上半年開(kāi)始放慢擴(kuò)張節(jié)奏，其實(shí)融創(chuàng)過(guò)去兩年在拿地策略上就已經(jīng)頗為審慎。
2016年10月份，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥著較為樂(lè)觀的情緒，但孫宏斌敏銳的判斷政府宏觀調(diào)控將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)峻，這有可能改變消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期。所以從2016年10月到現(xiàn)在將近兩年的時(shí)間里，融創(chuàng)中國(guó)就始終采取穩(wěn)妥拿地策略，堅(jiān)決放棄在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，而是采取收并購(gòu)的方式進(jìn)行土地儲(chǔ)備。
這是因?yàn)?016、2017年在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的價(jià)格已經(jīng)非常昂貴，如果房地產(chǎn)企業(yè)按照政府限價(jià)銷(xiāo)售，勢(shì)必出現(xiàn)虧損。孫宏斌判斷，2016、2017年在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的企業(yè)都很難賺到錢(qián)。
放棄在公開(kāi)市場(chǎng)高價(jià)拿地，通過(guò)投并購(gòu)獲取土地儲(chǔ)備的策略，讓融創(chuàng)在并購(gòu)市場(chǎng)積累了很好的口碑與經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)確判斷，快速?zèng)Q策然后順利完成并購(gòu)融合，正成為融創(chuàng)中國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
在碧桂園、恒大等房地產(chǎn)巨頭紛紛下沉到三四線城市進(jìn)行布局與擴(kuò)張時(shí)，孫宏斌認(rèn)為在政府宏觀調(diào)控的背景下，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)較一二線城市大得多，所以融創(chuàng)中國(guó)選擇堅(jiān)守在一二線城市，作為防范風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略舉措。截止2018年8月中報(bào)發(fā)布時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)總計(jì)擁有高達(dá)2.31億平方米，總貨值為3.29萬(wàn)億元的土地儲(chǔ)備，超過(guò)92%位于一二線及環(huán)一線城市，這大大降低了融創(chuàng)中國(guó)在政府房?jī)r(jià)調(diào)控下的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
除了拿地保持克制，聚焦一二線核心城市進(jìn)行布局之外，孫宏斌還清晰地認(rèn)識(shí)到，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)打造的產(chǎn)品力與品牌力才是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是企業(yè)最穩(wěn)定、持久的現(xiàn)金流來(lái)源。繼綠城之后，融創(chuàng)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中在產(chǎn)品打造上最花心思，也被行業(yè)公認(rèn)為做產(chǎn)品最好的。
孫宏斌曾舉例產(chǎn)品做得好有兩個(gè)指標(biāo)，“第一個(gè)是看有多少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商住在你的小區(qū)，第二個(gè)是看來(lái)學(xué)習(xí)的同行有多少”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)中國(guó)每個(gè)城市的標(biāo)桿項(xiàng)目，都有數(shù)千家開(kāi)發(fā)商來(lái)學(xué)習(xí)，各個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商如果要買(mǎi)房子，第一選擇也往往是融創(chuàng)。
隨著差異化策略的執(zhí)行，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金流與負(fù)債管理極為健康。即使2017年因收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅城項(xiàng)目消耗了400億的現(xiàn)金，承擔(dān)了400多億的貸款，融創(chuàng)中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率依然實(shí)現(xiàn)了下降。
在房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)孫宏斌極為重視的指標(biāo)叫銷(xiāo)債比，即企業(yè)的銷(xiāo)售額除以負(fù)債額，如果銷(xiāo)債比大于1的話，企業(yè)基本上是健康的，而融創(chuàng)的銷(xiāo)債比現(xiàn)在控制在1:1.5到1:2之間。
孫宏斌曾在個(gè)人微博上寫(xiě)道，“我們因現(xiàn)金流失敗過(guò)，知道現(xiàn)金流的重要性，重視現(xiàn)金流，把公司安全放在首位；二是我們知進(jìn)退，在放棄上沒(méi)有人比我們更決絕”。
對(duì)于未來(lái)兩三年的發(fā)展方向，孫宏斌明確表示“多看少動(dòng)”、“聚焦一二線核心城市”、“等待更好的機(jī)會(huì)”，并持續(xù)推動(dòng)企業(yè)去杠桿、降低負(fù)債率與凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)的提升。
在拿地與城市擴(kuò)張方面保持穩(wěn)健的同時(shí)，融創(chuàng)在人才儲(chǔ)備上卻保持了進(jìn)取。當(dāng)很多地產(chǎn)企業(yè)都紛紛裁員時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)逆勢(shì)在2018年的創(chuàng)想家計(jì)劃中新招聘1200位優(yōu)秀大學(xué)畢業(yè)生，為下一步的發(fā)展作準(zhǔn)備。
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萬(wàn)科、碧桂園、恒大與融創(chuàng)是目前中國(guó)住宅地產(chǎn)領(lǐng)域公認(rèn)的最具競(jìng)爭(zhēng)力的四個(gè)企業(yè)，其創(chuàng)始人們也是中國(guó)最具才能的優(yōu)秀企業(yè)家，未來(lái)中國(guó)住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的銷(xiāo)量冠軍也必將在這四個(gè)企業(yè)之間輪轉(zhuǎn)。
論年齡，出生于1963年的孫宏斌要比1951年的王石、1955年的楊國(guó)強(qiáng)與1958年的許家印年輕許多，但論經(jīng)歷，論膽識(shí)，論潛力，孫宏斌絕不輸于這些老大哥們。
放棄在公開(kāi)市場(chǎng)高價(jià)拿地，放棄布局市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大的三四線城市，高度重視融創(chuàng)的產(chǎn)品力與品牌力打造，堅(jiān)決去杠桿、降負(fù)債但逆勢(shì)加強(qiáng)人才儲(chǔ)備，除了廣為外界知曉的勇猛，現(xiàn)在的孫宏斌更懂得了“知進(jìn)退”。
投資者也有理由相信，在“更加攻守平衡”的孫宏斌的帶領(lǐng)下，融創(chuàng)的未來(lái)十年，值得期待。
