如果問中國最讓人值得關(guān)注的問題是什么？那么相信房地產(chǎn)問題一定可以排到前三之列，近年來，隨著國家“房子是用來住的，不是用來炒的”理念的貫徹實施，房地產(chǎn)市場正在朝著明顯可見的方向變化著，房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定正在成為中國房地產(chǎn)市場的整體趨勢，只是市場的“面粉”：土地最近似乎有些不好了，土地市場的變化到底會給樓市產(chǎn)生什么樣的影響呢？今天讓我們透過房地產(chǎn)現(xiàn)象去看看房地產(chǎn)背后土地的本質(zhì)吧。
一、從史詩級流拍揭示的土地現(xiàn)狀
根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》的報道，8月10日，太原市舉行了被坊間稱為“史詩級”的大規(guī)模土拍，拿出熱點區(qū)域的8幅黃金地塊（總面積約82.71萬平方米）進(jìn)行拍賣，起拍價合計130.82億元。從7月20日發(fā)布正式拍賣公告后，全城媒體紛紛進(jìn)行專題報道。但結(jié)果讓人大跌眼鏡，8幅土地全部流拍。
太貴了，8幅黃金地塊沒人要。該地塊所處區(qū)域絕佳，與太原南內(nèi)環(huán)西街、西中環(huán)快速路相接，西臨萬柏林區(qū)萬畝生態(tài)園，交通便捷、配套齊全，且周邊二手房售價已超過1.2萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)估，這場拍賣會可能會拍出今年太原的最高樓面地價、土地單價“地王”。
這8幅黃金地塊中，只有北京潤置商業(yè)運營管理有限公司（SP-1844地塊）和金茂投資管理（天津）有限公司（SP-1848地塊）報名，因出價不達(dá)拍賣底價，沒有交易成功。而另外6宗地?zé)o人報名。
難不成是因為太原房地產(chǎn)市場不好了？然而，2017年，太原迎來了一輪地價上漲。數(shù)據(jù)顯示，2017年第二季度和第三季度，太原綜合地價的同比增速不僅為二線城市第一，而且是全國第一。
無獨有偶，不僅是太原土地出現(xiàn)了問題，其他地方也或多或少出現(xiàn)了問題，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)市場土地流拍一共796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計達(dá)到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。尤其值得注意的是一線城市，即使成交的土地，也是底價或逼近底價，成交價格普遍低于兩年前。
從價格絕對值來看，1-7月，房企購置土地均價4790元/平方米，同比增長9.5%，但增速比去年同期下降了17.4個百分點。
重點房企的數(shù)據(jù)更能說明地價的走勢，其拿地成本普遍下跌。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長19.8%，拿地成本則下降了16.7%。其中在一線城市，20家代表房企拿地樓面價同比下降19.1%；二線城市同比下降7.5%；三四線城市同比下降18.1%。
從這些數(shù)據(jù)我們可以明顯地看出，不僅是太原一地，全國各地土地都已經(jīng)出現(xiàn)了問題，眾所周知，土地是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)當(dāng)中最大的一塊成本支出，更是地方重要的收入來源，所以當(dāng)土地出現(xiàn)問題的時候到底會對中國房地產(chǎn)市場造成怎樣的影響？
二、大量流拍對樓市有何影響？
面對著大量土地的流拍現(xiàn)象，我們自然就會想到和土地密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場，面對著土地流拍的逐漸增多，也讓我們對房地產(chǎn)市場的判斷逐漸明晰：
判斷一：房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著非常嚴(yán)重的資金鏈壓力。我們之前曾經(jīng)專門撰文論述過，土地儲備對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說意味著未來的發(fā)展，所以任何一家房地產(chǎn)開發(fā)商都會不遺余力地去囤地、拿地，這個也是前幾年各地的土地價格如此之高，各地地王不斷，房地產(chǎn)開發(fā)商卻始終不愿意松手拿地的重要原因。但是，現(xiàn)階段為什么房地產(chǎn)開發(fā)商都不愿意拿地了呢？這個可以判斷為一方面，土地價格有可能的確較高這讓房地產(chǎn)開發(fā)商都有些望而卻步了，另一方面，則是隨著國家“房住不炒”理念的貫徹實施，各地金融機構(gòu)都逐漸收緊了對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金幫助，不少商業(yè)銀行甚至只把資金貸給排名前五十乃至于前二十的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而即使房貸無論利率水平還是利率條件都是比之前高過不少，這樣直接導(dǎo)致了開發(fā)商資金成本的高企，再斥巨資買地實在有些力不從心了。
判斷二：各地樓市的拐點有可能即將出現(xiàn)。其實我們應(yīng)該這么考慮問題，土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，房子之所以具備保值增值的價值，并不是因為房子本身不會貶值，作為一件商品房子隨著使用年限的不斷增加其實是和大多數(shù)商品一樣呈現(xiàn)出加速貶值的趨勢的。而現(xiàn)階段各地房價的上漲最重要的根源就是房子所在土地的稀缺性，由于土地是稀缺的從而才會引發(fā)房價的大幅波動，所以很多媒體形象的把土地比喻為面粉，而把房子比作面包，所以相比于廈門等地房價出現(xiàn)波動，我們認(rèn)為土地大量流拍才是更值得關(guān)注的問題，根據(jù)申萬宏源研究所的研究報告顯示，從城市流拍占比分布來看，2018 年主要是二線城市和四五線城市流拍情況較多， 而一線城市和三線城市占比下降，山西、安徽、天津、貴州流拍數(shù)量明顯較去年提高很多，如果這個趨勢持續(xù)下去的話，那么極有可能對這些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)生較為嚴(yán)重的影響，體現(xiàn)出開發(fā)商對于這些地方未來房地產(chǎn)預(yù)期的下滑。
判斷三：各地的經(jīng)濟問題將有可能出現(xiàn)。土地不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商賴以生存的基礎(chǔ)，是老百姓房子的根基，也是各地最為重要的收入來源，根據(jù)申萬宏源研究所的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)稅收占據(jù)地方政府企業(yè)部門稅收收入 13%左右，如果考慮到上游鋼 鐵、水泥、煤炭，下游建筑，以及關(guān)聯(lián)度較高的家裝、汽車，實際地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占 據(jù)地方來自企業(yè)部門稅收 30%左右。而政府基金收入中 82%為國有土地使用權(quán)出讓金，天津、重慶、上海、福建、貴州、江蘇等省市在政府性基金方面對土地出讓依賴度較高，那么一旦土地流拍趨勢持續(xù)下去的話，那么很多地方的收入就會出現(xiàn)問題。而中國的財政體系中，一般的稅收收入對于大部分地方來說都是吃飯財政，而土地出讓金在地方投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要來源，如果這個來源出現(xiàn)銳減和喪失，無疑將會對地方經(jīng)濟造成非常重要的影響。
著名經(jīng)濟學(xué)家威廉配第有一句經(jīng)典名言：土地是財富之母，勞動是財富之父，所以當(dāng)大規(guī)模土地流拍現(xiàn)象出現(xiàn)的時候，不僅僅意味著該地的房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)較大的波動，甚至?xí)馕吨摰氐慕?jīng)濟出現(xiàn)較大的影響。
根據(jù)國際上各國的經(jīng)驗我們可以縱向比較，如果一個地方出現(xiàn)了土地拍賣大量流拍的現(xiàn)象的時候，特別是土地如果賣不出去的時候，那么往往意味著市場對于這個地域發(fā)展信心的喪失，乃至于影響到人們對于遷移的判斷，長久發(fā)展下去有可能引發(fā)人口的流出，區(qū)域經(jīng)濟的衰落。
當(dāng)然，現(xiàn)階段來看還不至于到那么嚴(yán)重的問題，當(dāng)前出現(xiàn)的問題是，地方不愿意降價賣地，而房地產(chǎn)開發(fā)商要么無力、要么不愿意高價買地，所以出現(xiàn)了供給和需求的矛盾，從而引發(fā)了土地流拍。
無論原因如何，房地產(chǎn)市場在“房住不炒”理念的推動下，正在發(fā)生著巨大的變化，而土地拍賣則是這個變化最顯著的表現(xiàn)。
