2016年，黑龍江大慶某樓盤(pán)因手續(xù)不全無(wú)法交房，引起業(yè)主抗議
太陽(yáng)底下無(wú)新鮮事，房子既能讓購(gòu)房者沖破道德底線(xiàn)，也能讓開(kāi)發(fā)商顛覆商業(yè)倫理。
最近，西安又發(fā)生了一起離奇的事情，據(jù)華商報(bào)報(bào)道，一開(kāi)發(fā)商以未能取得商品房預(yù)售許可證為由，要求仲裁委判與業(yè)主簽署的購(gòu)房合同無(wú)效，收回房子。
現(xiàn)在，已經(jīng)有業(yè)主收到仲裁委的仲裁通知書(shū)，說(shuō)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)與業(yè)主的購(gòu)房合同無(wú)效，讓業(yè)主20日內(nèi)提交證據(jù)材料。
其實(shí)，這事兒并不新鮮，西安之前也發(fā)生過(guò)類(lèi)似的事情，最后的結(jié)果讓很多人意外，開(kāi)發(fā)商勝訴，業(yè)主敗訴交回房子，只得到首付款和相應(yīng)的利息。
01
在分析類(lèi)似案件的“坑”之前，有必要先來(lái)了解一下事情的來(lái)龍去脈。
2013年9月4日，陳女士購(gòu)買(mǎi)了西安市長(zhǎng)安區(qū)郭杜東街唐風(fēng)苑小區(qū)一套49.2平方米的房子。房款總價(jià)22萬(wàn)余元。
按照當(dāng)時(shí)與開(kāi)發(fā)商陜西飛宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)，陜西飛宇）簽訂的購(gòu)房合同，陳女士首付30%，共7萬(wàn)余元，剩下的15萬(wàn)元房款，在開(kāi)發(fā)商辦好證件后，到銀行辦理按揭貸款。
2014年9月3日，陳女士與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，辦理交接手續(xù)后，10月搬入新家。
按照當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)，該小區(qū)房?jī)r(jià)每平方米3000多元，現(xiàn)在則是每平方米1萬(wàn)多元。5年翻了3倍多。
今年6月18日，陳女士接到西安仲裁委員會(huì)參加仲裁通知書(shū)，合同簽訂后，該房屋由于規(guī)劃等客觀原因至今未能取得商品房預(yù)售許可證，所以“請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效”。
陳女士所在的小區(qū)和她有類(lèi)似情況的業(yè)主有200多戶(hù)，當(dāng)時(shí)購(gòu)房的時(shí)候，開(kāi)放商只辦理了土地證，于是業(yè)主們交了30%至80%不等的房款作為首付簽訂了購(gòu)房合同。
誰(shuí)曾想，現(xiàn)在這些業(yè)主有可能要交回房子。
按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
《真話(huà)財(cái)經(jīng)》找到的一份2016年陜西省西安市長(zhǎng)安區(qū)人民法院民事判決書(shū)顯示，上述陜西飛宇因?yàn)闆](méi)有預(yù)售許可證就被業(yè)主起訴過(guò)，要求退房。
具體事情是這樣的，李某2011年8月12日與陜西飛宇簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，購(gòu)買(mǎi)了位于西安市長(zhǎng)安區(qū)郭杜東街106號(hào)第1號(hào)樓西單元2405房源，建筑面積118.7平方米。
2011年8月13日，李某支付了12萬(wàn)元的購(gòu)房定金，之后雙方未簽訂商品房預(yù)售合同，涉案房屋亦未交付使用。
后來(lái)，陜西飛宇一直沒(méi)有成功辦理商品房預(yù)售許可證。于是，李某將陜西飛宇告上法庭，要求法院判令2011年簽署的《協(xié)議書(shū)》無(wú)效，并判令陜西飛宇退還原告12萬(wàn)元購(gòu)房定金，并支付從2011年8月13日起至2016年4月27日止的利息損失33080元。
經(jīng)過(guò)審理，法院判李某勝訴，理由是李某按照約定向被告交付了購(gòu)房定金120000元，但陜西飛宇未取得出售商品房預(yù)售許可證。按照規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
從上述兩個(gè)案件中可以看出，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商起訴業(yè)主退房，另一個(gè)是業(yè)主起訴開(kāi)放商退房，但適應(yīng)的法律條文都是一樣的，即出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
所以，陳女士和其他200位業(yè)主可能要倒霉了。
02
其實(shí)，房?jī)r(jià)漲了，房地產(chǎn)商以資質(zhì)不全為由起訴業(yè)主退房已經(jīng)不是什么稀罕事了。
今年2月，西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司以其無(wú)證銷(xiāo)售為由，在商品房售出兩年后，將12名業(yè)主相繼告上法庭，訴求購(gòu)房合同無(wú)效勝訴。
當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)已經(jīng)從業(yè)主購(gòu)買(mǎi)時(shí)的8000元/平米漲至約2.4萬(wàn)元/平米，增長(zhǎng)了3倍。
和陜西飛宇相比，聞天科技還算是一家比較大的開(kāi)發(fā)商，是西安龍湖的子公司（持有60%的股權(quán)）。當(dāng)時(shí)聞天科技允諾按20%的標(biāo)準(zhǔn)給業(yè)主補(bǔ)償過(guò)去兩年的利息，然后和購(gòu)房款一起退給業(yè)主，不過(guò)業(yè)主不同意。
業(yè)主的理由很簡(jiǎn)單，和當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)的房?jī)r(jià)相比，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了3倍，而20%的利息補(bǔ)償和房?jī)r(jià)上漲相比幾乎可以忽略。
另外，今年以來(lái)，西安房?jī)r(jià)大漲，庫(kù)存轉(zhuǎn)眼就被消化完了，后來(lái)西安也推出了搖號(hào)買(mǎi)房政策，這意味著如果業(yè)主退了聞天科技的房，以后能不能買(mǎi)上房都是個(gè)未知數(shù)。
后來(lái)，雙方僵持不下，業(yè)主堅(jiān)持要房不要錢(qián)，開(kāi)放商今年2月份向12位業(yè)主提起訴訟，以2016年與購(gòu)房者簽認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，項(xiàng)目沒(méi)有取得預(yù)售許可證為由，要求法院判處合同無(wú)效。
意外的是，法院一審判決，支持了開(kāi)發(fā)商的訴求。開(kāi)發(fā)商確實(shí)在銷(xiāo)售時(shí)沒(méi)有成功辦理預(yù)售證，理由是沒(méi)有繳納600萬(wàn)元的廉租房配套資金。
對(duì)于這個(gè)判決結(jié)果，業(yè)主顯然是難以接受的。有業(yè)主質(zhì)疑，沒(méi)有辦理預(yù)售證是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，不應(yīng)該讓業(yè)主承擔(dān)損失。
但無(wú)奈的是，這個(gè)案件和上述陜西飛宇的案件時(shí)同樣的道理，法院認(rèn)為，出賣(mài)人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，可以認(rèn)定有效，但起訴前未取得商品房預(yù)售許可證明的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
03
針對(duì)上述案件，有律師表示，五證（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》）不全的房地產(chǎn)交易，讓購(gòu)房者失去了法律的保障，得不償失。
上述案件中，開(kāi)發(fā)商一直不辦理預(yù)售許可證（不管是故意還是有客觀原因），就是為了利用這一條款，使法院作出有利于自身的判決，從而合法地收回房源，重新出售，以獲取更高的利潤(rùn)。
看了上面的案件，估計(jì)很多人覺(jué)得開(kāi)發(fā)商太不講道理了，但是又能如何，法律條文就是這樣規(guī)定的，法院如果因?yàn)檎l(shuí)有道德上的優(yōu)勢(shì)就偏向誰(shuí)，誰(shuí)是弱者就偏向誰(shuí)，那就不是人民法庭了。
關(guān)于這一系列“開(kāi)發(fā)商告自己”的行為，有一個(gè)評(píng)論特別有道理?！澳惚M可以譴責(zé)開(kāi)發(fā)商的不良行為，玩弄法律的行為，但請(qǐng)不要指責(zé)依法判決的法院?！?/span>
反過(guò)來(lái)，如果房?jī)r(jià)不是漲了，而是降了，從兩萬(wàn)跌到一萬(wàn)，原被告位置互換，道理是一樣的。法院仍然會(huì)做出同樣的判決，這時(shí)候，法院維護(hù)的就是廣大消費(fèi)者的利益。
上述案件當(dāng)時(shí)已經(jīng)引起官方媒體注意，人民網(wǎng)稱(chēng)，縱觀本案，開(kāi)發(fā)商盡管贏了官司，但惡意訴訟、違背誠(chéng)信而換取巨額利益的意圖和目的，卻是顯而易見(jiàn)的。
但最終的結(jié)果卻是，勝訴被開(kāi)發(fā)商攬到手了，享受了房?jī)r(jià)飆升而帶來(lái)的巨額財(cái)富，承擔(dān)巨額損失的卻是購(gòu)房人。
所以，《真話(huà)財(cái)經(jīng)》再次提醒大家，不管是看漲還是看跌房?jī)r(jià)，在購(gòu)房時(shí)都要看清“五證”，審核完開(kāi)發(fā)商具備簽訂《購(gòu)房合同》后再買(mǎi)房。
