01
貓哥的朋友們都很關(guān)注房地產(chǎn)，每天相關(guān)的問題總有上百個(gè)，加上最近股票太熊，幣圈太黑，理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)加大，雖說(shuō)房地產(chǎn)的市場(chǎng)變化也很大，但依然是大家最關(guān)注的話題。
這種房地產(chǎn)情節(jié)是有歷史和現(xiàn)實(shí)的原因：
房產(chǎn)文化已經(jīng)植入了我們的基因，華人去了哪都是買房置地，中國(guó)臺(tái)灣、東南亞都這樣，歷史上我們是個(gè)農(nóng)耕民族，很多朝代都是鼓勵(lì)自耕農(nóng)持有土地，國(guó)家的稅收和延續(xù)也都以此為根基，再牛的人，衣錦還鄉(xiāng)也要買地蓋房，改不了了，所以土地制度歷來(lái)最受關(guān)注；
現(xiàn)實(shí)來(lái)說(shuō)，買房也是固化資產(chǎn)，保值增值的首選，相對(duì)來(lái)說(shuō)買房也比較簡(jiǎn)單，不需要太多的知識(shí)框架都能判斷出房產(chǎn)的價(jià)值。而且現(xiàn)在房產(chǎn)綁定的附加值越來(lái)越高，比如結(jié)婚、教育等等人生基本選項(xiàng)都需要一套房子打底，所以買不買房是個(gè)基礎(chǔ)民生問題。
房?jī)r(jià)漲跌決定了悲喜人生，房?jī)r(jià)漲，造成無(wú)房家庭的普遍焦慮；漲得快，買房的高興但是政府擔(dān)心泡沫化；房?jī)r(jià)跌，就有老業(yè)主大鬧售樓處的，這種場(chǎng)景大家屢見不鮮了。
不過，房子就在哪，不喜不悲。云房數(shù)據(jù)中心最近發(fā)布了8月份的百城房?jī)r(jià)走勢(shì)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，事情正在起變化啊，我們先來(lái)看下這個(gè)報(bào)告：
越來(lái)越多的城市，房?jī)r(jià)開始跌了……
02
房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市有29個(gè)，7月份只有13個(gè)城市下跌。下跌城市除了北京這樣的，還有像上海、深圳、杭州、南京、天津、武漢、蘇州、濟(jì)南、成都、溫州、合肥等地。
總結(jié)來(lái)說(shuō)：房?jī)r(jià)下跌的城市從一線城市向杭州、武漢、南京等新一線、二線城市蔓延，個(gè)別熱點(diǎn)三線城市已有跡象顯現(xiàn)。
廈門、贛州、南京、石家莊、唐山位列跌幅榜前五。
廈門的故事很有代表性。
因?yàn)楦鞣N市場(chǎng)需求和炒家的刻意炒作，廈門房?jī)r(jià)過去幾年狂飆突進(jìn)，街角小巷都在討論房?jī)r(jià)，但是最近的一輪調(diào)整，很多炒房團(tuán)被深度套牢，先有房?jī)r(jià)崩盤的消息傳出，后來(lái)發(fā)現(xiàn)很多房東紛紛拋售房產(chǎn)，有2016年囤房的地產(chǎn)商揮淚甩賣，但市場(chǎng)難覓接盤俠，大家都在持幣觀望，房?jī)r(jià)比高峰時(shí)降了約有1萬(wàn)元。很多買房者會(huì)參考2016年底的價(jià)位，高于2016年底的價(jià)格都很難成交。如果下跌持續(xù)，去年廈門最猛的一波漲幅將被抹平。而這個(gè)期間倉(cāng)促上車的人有不少已經(jīng)哭暈。
以廈門為代表的諸多城市房?jī)r(jià)開始微跌，加上地產(chǎn)商拿地謹(jǐn)慎，1-7月接近800宗地塊流拍，《2018年8月份40城土地市場(chǎng)報(bào)告》也顯示，8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價(jià)連續(xù)5個(gè)月同比下跌，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低，這些都顯示出對(duì)于房子的看法正在加速分化。
核心原因還在于調(diào)控。諸多地產(chǎn)商都低估了這一輪的調(diào)控力度，從2002年到2017年，房地產(chǎn)的調(diào)控差不多是三年一個(gè)周期，從低點(diǎn)到高點(diǎn)再到低點(diǎn)，所以大家習(xí)慣了用歷史經(jīng)驗(yàn)看未來(lái)，有些地產(chǎn)商希望刀口舔血牟暴利，前兩年還在加杠桿拿地，現(xiàn)在都面臨大風(fēng)險(xiǎn)，要么找錢保證現(xiàn)金流，要么加速賣房回籠資金。
03
當(dāng)然，更多的城市還沉浸在房?jī)r(jià)上漲的喜悅中，特別是三四線城市，房子還是熱議的話題，很多房子還需要搶，一些前兩年均價(jià)四五千的小縣城，過萬(wàn)的項(xiàng)目比比皆是了。
呼和浩特、海口、長(zhǎng)沙、泉州、南陽(yáng)二手房?jī)r(jià)格漲幅名列前茅。其中呼和浩特月環(huán)比上漲6.07%，有點(diǎn)猛。
一般提到房地產(chǎn)市場(chǎng)很少提到呼市，這里的房?jī)r(jià)也是多年橫盤，漲幅不大庫(kù)存很多，當(dāng)?shù)氐拇髬屝稳?，“房子像莊稼一樣種下去長(zhǎng)出來(lái)，以前的荒郊野地都蓋了房”。前些年貓哥問過呼和浩特當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商老大，他說(shuō)日子不好過，“現(xiàn)房、期房加一起保守的說(shuō)夠賣五年的，如果只賣給當(dāng)?shù)厝?，十年也賣不完，而恒大、碧桂園還是大手筆的殺入，前景不好說(shuō)。”
誰(shuí)知道，去庫(kù)存的利好一來(lái)，不過四五年的時(shí)間，呼和浩特前兩周宣布，全面停止去庫(kù)存，調(diào)控措施已經(jīng)在路上了。
呼市的上漲其實(shí)還能找到一些理由的，比如首府城市，比如高鐵要開通了，都對(duì)房?jī)r(jià)有很大的刺激。二十多年前，從呼市到北京，綠皮火車要開12個(gè)小時(shí)，提速提了好幾次，現(xiàn)在需要多久？也要8個(gè)多小時(shí)。二十多年前，北京去南昌要開38個(gè)小時(shí)，現(xiàn)在也只要8個(gè)多小時(shí)，而距離是呼市到北京的3倍，如果沿著高鐵買房是正確的思路，那呼市的漲幅是可以理解的。
但決定性的因素還是棚改。絕大多數(shù)三四五線城市目前的狂歡也源于此。
04
關(guān)于棚改說(shuō)的已經(jīng)夠多了，需要提醒的是，按照計(jì)劃，棚改在2020年完成，很多省市因?yàn)閳?zhí)行的早，力度很大，棚改已經(jīng)進(jìn)入尾聲，像長(zhǎng)春就在8月底取消了棚改項(xiàng)目的貨幣化安置購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)被征收人選擇房屋安置。
其實(shí)這個(gè)信號(hào)已經(jīng)很說(shuō)明問題了。去庫(kù)存接近尾聲，現(xiàn)在判斷未來(lái)房?jī)r(jià)怎么走對(duì)很多家庭是重要決策。
近期是上市公司的中報(bào)發(fā)布期，幾個(gè)大公司的判斷需要重點(diǎn)看一下，對(duì)大家有幫助的：
●比如恒大就說(shuō)，未來(lái)會(huì)集中在一二線城市，他們認(rèn)為三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)在積聚；
●比如融創(chuàng)也說(shuō)，買融創(chuàng)的房子不如買融創(chuàng)的股票。
春江水暖鴨先知，這些在地產(chǎn)市場(chǎng)賺走大錢的人都在無(wú)比關(guān)注安全警戒線，更何況投入全部身家的我們。
當(dāng)然，還有一個(gè)懸而未決的大殺器——房產(chǎn)稅，盡管包括任大炮等人都表示房產(chǎn)稅對(duì)于降房?jī)r(jià)沒作用，但是細(xì)則不出，大家心里都還是沒底啊。
05
因?yàn)榉只瘒?yán)重，家庭購(gòu)房需要慎之又慎，貓哥一向的觀點(diǎn)：
如果是剛需，包括首套房和改善性剛需，隨時(shí)買都沒什么問題，即便增值有限，保值能力也是不錯(cuò)的，這也符合多數(shù)中國(guó)人的觀念，有自己的房子總比每天被房東攆、時(shí)不時(shí)漲房租要好一些。
如果是投資的話，還真要好好分析下了，房地產(chǎn)公司的走向和政府調(diào)控措施其實(shí)已經(jīng)指明了方向，但要不要買，得看具體的收益了。
收益率怎么衡量？有一個(gè)指標(biāo)——“轉(zhuǎn)售回報(bào)率”值得參考，啥意思呢，差不多就是“買來(lái)就出租，滿了年限可以出手就賣出”，典型的投資行為，一般考察一個(gè)投資周期，比如五年。
歷史上這個(gè)回報(bào)率還是不錯(cuò)的，平均能達(dá)到11.5%的年化收益！
但是自打調(diào)控開始，像北京，這個(gè)數(shù)據(jù)就差了很多，大概4%左右，大量的城市也急劇下降，有研究機(jī)構(gòu)建模之后跑出來(lái)的預(yù)測(cè)顯示，絕大部分的城市未來(lái)五年的轉(zhuǎn)手回報(bào)率將低于5%，個(gè)別城市會(huì)高些，但也基本在6-7%之間。
