臨近年底，北京樓市迎來大彩蛋。
明天，一直低調(diào)蓄客的九龍倉西局項目（案名“西城天鑄”）就要開盤入市了，以660萬起的總價入住2000萬起的高端豪宅片區(qū)，這種機會對購房者而言絕對是千載難逢。
自2017年9月21日拍地那刻起，九龍倉西局項目一直備受市場關(guān)注。當時百年港企九龍倉經(jīng)過38輪的報價，以62.6億元+16%自持比例拿下該地塊，溢價率49.05％。
拍地執(zhí)行的北京的限競房政策（限房價、競地價），同時執(zhí)行“90/70”政策（90平方以下的戶型占整個項目的70%以上），銷售均價限定為77800元/平米，且最高銷售單價不得超過81690元/平米。
聰明的購房者都明白，西城天鑄是北京樓市典型的限競房政策時代下的福利產(chǎn)物。
首先，地段相當優(yōu)越，地塊屬性干凈。
從北京大的區(qū)域格局看，西城天鑄位于西三環(huán)麗澤板塊，項目東南側(cè)過三環(huán)就是麗澤金融商務(wù)區(qū)。
麗澤金融商務(wù)區(qū)在北京新總規(guī)中被定位為新興金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、首都金融改革試驗區(qū)，將重點發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融、數(shù)字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新興業(yè)態(tài)。
陳吉寧市長在2018年年5月29日的2018金融街論壇年會曾表示，麗澤金融商務(wù)區(qū)將著力打造新型金融功能區(qū)，與金融街一體化發(fā)展。他在會上還舉了一個例子，說上世紀80年代以來，在倫敦金融城附近，金絲雀碼頭已經(jīng)發(fā)展成為新的國際金融功能區(qū)。
而在2018年10月下旬的一次公開論壇上，麗澤商務(wù)區(qū)管委會相關(guān)負責人就明確表示，麗澤金融商務(wù)區(qū)對標的就是倫敦金絲雀碼頭，兩年內(nèi)必將強勢崛起。
今年下半年以來，明顯感覺到麗澤金融商務(wù)區(qū)的地位顯著被拉升，有關(guān)麗澤金融商務(wù)區(qū)的利好消息一波接一波地涌來。
中國鐵路設(shè)計集團發(fā)布的北京市軌道交通新機場線二次環(huán)評公告現(xiàn)實，將在麗澤金融商務(wù)區(qū)北區(qū)建設(shè)一座城市航站樓，可實現(xiàn)值機和行李托運功能。這意味著麗澤金融商務(wù)區(qū)將成為名副其實的“新國門”，將有力帶動區(qū)域發(fā)展，全面提升麗澤金融商務(wù)區(qū)的國際范兒。
據(jù)悉，目前麗澤金融商務(wù)區(qū)已引進企業(yè)近500家，其中新興金融業(yè)企業(yè)超300家。
而麗澤金融商務(wù)區(qū)距離北京金融街只有約5公里。也就是說，西城天鑄處在北京金融街與麗澤金融商務(wù)區(qū)“金融雙核”的加持下，百萬金融精英在區(qū)域匯聚，必然催生對高端居住配套的需求，這也是西城天鑄的增值潛力所在。
另外，從區(qū)域交通通勤看，西城天鑄距離地鐵9號線、10號線換乘站六里橋站僅約800米，步行約10分鐘即到。同時緊靠西三環(huán)，距離京石高速直線距離也不過600米，開車出行也十分便利。
而且難能可貴的是，西城天鑄地塊屬性純凈，不配建保障性住房，除了少量的派出所和托老所面積外，全部為商品住宅。
其次，高端區(qū)域被限價，項目價格極具誘惑力。
西城天鑄周邊以低密高端項目為主，其77800元/平米的銷售均價與周邊二手房相比出現(xiàn)了明顯的倒掛。
比如北側(cè)的保利百合花園，2007年建成，據(jù)鏈家網(wǎng)最新數(shù)據(jù)，其小區(qū)二手房最新均價為82129元/平米；次新房西宸原著小區(qū)均價126290元/平米。
從周邊新房項目看，這兩年新開樓盤全部定位為高端住宅產(chǎn)品，比如招商中國璽、華潤昆侖域、懋源釣云臺等，大面積高總價，基本在2000萬+的水平。
這意味著，在這個高端片區(qū)內(nèi)，西城天鑄這個總價660萬起的項目，是限競房政策“福利”下極其寶貴的入主菁英片區(qū)的“優(yōu)惠門票”，而這種機會不是什么時候都有的。
再次，90平米新房極度稀缺，西三環(huán)絕版。
據(jù)悉，西城天鑄項目總建面約 17.66 萬平米，由5棟多層、2棟小高層和2棟高層構(gòu)成，共 988戶，另外還配有一個托老所，一個派出所，屬于低密洋房社區(qū)。
從樓間距看，一般洋房社區(qū)的樓間距基本在 30 米左右，而西城天鑄達到了 40 米。社區(qū)中部8、9 號樓間距達到95 米，周邊2000萬總價的豪宅也幾乎沒有這么大的樓間距。
從生態(tài)環(huán)境看，項目東側(cè)緊鄰約 20 萬平米市政綠地，項目社區(qū)內(nèi)部因為有樓間距優(yōu)勢，也設(shè)計了約 1.8 萬平米的社區(qū)公園綠地。這在寸土寸金的三環(huán)是很難得的。
從產(chǎn)品設(shè)計來看，項目 70%的產(chǎn)品為90平米的兩居和三居，30%的產(chǎn)品為160～180平米 的四居，得房率最高可達 86%。
據(jù)悉，項目70%為90平米以下的精品兩居、功能三居戶型，這種戶型面積本身就是一個非常大的賣點，因為區(qū)域內(nèi)已經(jīng)多年沒有小戶型新房入市，西城天鑄項目等于填補了區(qū)域市場空白。
地產(chǎn)銳觀察認為，在北京四環(huán)不再新增商品住宅用地的背景下，加之自2015年至今四環(huán)內(nèi)僅成交約10宗住宅用地，未來北京四環(huán)內(nèi)將全面進入二手房時代，這進一步凸顯了西城天鑄的稀缺乃至絕版屬性。
因為北京限競房絕大部分都執(zhí)行90/70政策，開發(fā)商多有抱怨，認為在這樣的規(guī)劃條件下很難做出好產(chǎn)品。但開發(fā)商九龍倉發(fā)展于樓盤密度遠高于北京的香港，面積和空間對香港開發(fā)商來說從來都不是問題。
北京樓市整體也正處于調(diào)控的低迷氛圍中，年底，位于西三環(huán)優(yōu)越地段的西城天鑄，以極具誘惑力的低總價入市，會不會給北京樓市帶來翹尾行情？
