在風(fēng)景秀麗的大連金石灘度假區(qū)，當(dāng)?shù)刂?/span>上市公司大連友誼（000679，SZ）有一個(gè)多年來的“心病”。
最近3年，金石谷項(xiàng)目運(yùn)營主體大連友誼金石谷俱樂部有限公司（以下簡稱金石谷俱樂部）每年都帶來超過5000萬元的虧損。但股民們卻一直不明白，為什么這個(gè)收購近10年，開工約8年的“金石谷項(xiàng)目”，具體規(guī)劃卻一直未對外公布？
帶著投資者的疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到“金石谷項(xiàng)目”所在地——大連市金石灘旅游度假區(qū)一探究竟，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的真實(shí)身份是一家閉門謝客的高爾夫球場。
透過航拍及各方面信息不難發(fā)現(xiàn)，球場已經(jīng)基本建成、設(shè)施完善。一位該項(xiàng)目主體管理層人士告訴記者，由于多種因素，只能說球場或許能在兩年時(shí)間內(nèi)開放。而記者還發(fā)現(xiàn)，該球場未來擬配建別墅，然而，從球場本身盈利前景、地產(chǎn)項(xiàng)目的批復(fù)難度來看，上市公司要面臨的挑戰(zhàn)仍然不小。
解析業(yè)績包袱：投資近6億擱淺多年
從區(qū)位上來看，“金石谷項(xiàng)目”其實(shí)頗有“錢途”。在風(fēng)景秀麗的金石灘度假區(qū)，項(xiàng)目離地方商業(yè)中心不過幾公里路程，與當(dāng)?shù)刂包c(diǎn)“神秘東方”和一大片建設(shè)優(yōu)良的居民小區(qū)僅咫尺之遙。
然而，“金石谷項(xiàng)目”的另一番“風(fēng)景”卻并不好。由于大連友誼業(yè)績下滑和連續(xù)3年扣非凈利潤為負(fù)數(shù)，公司2017年年報(bào)受到了深交所的問詢，在回復(fù)中，大連友誼表示“金石谷項(xiàng)目”陷入擱淺狀態(tài)，2016年起停止利息資本化，正是導(dǎo)致上市公司業(yè)績持續(xù)為負(fù)的重要原因之一。
記者梳理公告發(fā)現(xiàn)，2010年，金石谷項(xiàng)目進(jìn)入施工準(zhǔn)備階段；2011年，開始土地整理以及環(huán)境投入；2013年，工程進(jìn)度達(dá)到環(huán)境配套建設(shè)狀態(tài)；2015年，金石谷項(xiàng)目投入資金達(dá)到5.88億元，這一投入到2017年為5.94億元，但工程進(jìn)度仍然停留在“環(huán)境配套建設(shè)”階段。
此外，2010年底，大連友誼因“經(jīng)營定位調(diào)整”原因，取消金石谷俱樂部被收購前向一家企業(yè)采購設(shè)備的合同，金石谷俱樂部總額4800萬元設(shè)備采購預(yù)付款剩下4300萬元至今未得到對方歸還，導(dǎo)致大連友誼形成巨額壞賬。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理項(xiàng)目歷史發(fā)現(xiàn)，如果把收購前的情形一并算上，“金石谷項(xiàng)目”的停滯與坎坷遠(yuǎn)非近幾年的事。金石谷俱樂部的前身是大連金石谷鄉(xiāng)村俱樂部（以下簡稱金石谷鄉(xiāng)村俱樂部）。記者查閱資料，找到的最早提到這一俱樂部的官方信息，是大連市政府2003年發(fā)布的一份報(bào)告，其中顯示：“（金石灘）度假區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)了金石谷鄉(xiāng)村俱樂部等6個(gè)旅游項(xiàng)目建設(shè)?！?/span>
金石谷鄉(xiāng)村俱樂部的原本定位鮮見于公開信息，唯一確定無疑的是，2009年接手該項(xiàng)目的上市公司打算另起爐灶。上市公司當(dāng)時(shí)的分析是：“根據(jù)其區(qū)位優(yōu)勢和市場定位，將本項(xiàng)目塑造為國內(nèi)一流的旅游地產(chǎn)復(fù)合開發(fā)項(xiàng)目，以旅游度假項(xiàng)目、人工湖為主景觀環(huán)境……真正吸引投資商（的）是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展——房地產(chǎn)項(xiàng)目?！?/span>
在上市公司的眼里，通過建設(shè)旅游項(xiàng)目，帶動(dòng)其房地產(chǎn)主業(yè)的增長。但首要問題是，選擇怎樣的旅游項(xiàng)目呢？后來的事實(shí)證明，上市公司押錯(cuò)了寶，并付出不菲的代價(jià)。當(dāng)年收購時(shí)，上市公司曾預(yù)計(jì)，截至2018年，項(xiàng)目共計(jì)實(shí)現(xiàn)稅后利潤5.83億元。
上市公司當(dāng)時(shí)也曾提示風(fēng)險(xiǎn)：“存在政策風(fēng)險(xiǎn)。”
揭開項(xiàng)目“真身”：高爾夫+別墅
今年5月份，有投資者在股吧中問起：“希望大連友誼管理層解釋一下金石谷鄉(xiāng)村俱樂部的未來發(fā)展及定位，計(jì)劃驗(yàn)收時(shí)間和對外營業(yè)時(shí)間。上市公司不能這樣耗下去??！”大連友誼僅表示，受政策性因素影響，目前公司在土地、道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施和項(xiàng)目環(huán)境上進(jìn)行了投入和改善。
約8年的時(shí)間，投入超過5億元，項(xiàng)目真的僅停留在上述階段嗎？
首先需要明確的是大連友誼的投資初衷?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，就在“金石谷項(xiàng)目”開工的2010年，大連市政府公布的當(dāng)年旅游項(xiàng)目建設(shè)十大系列工程中，包括了一個(gè)“大連友誼金石谷俱樂部”。
此后，記者從大連市政府官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，2017年1月22日宣布的遼寧省高爾夫球場整治結(jié)果中，“遼寧大連友誼金石谷高爾夫球場”這一名稱在列，當(dāng)時(shí)狀態(tài)為已進(jìn)行整改。而在2016年，大連友誼曾突然宣布項(xiàng)目進(jìn)入整改，后在2017年年報(bào)中宣布整改完成。
近日，記者就此致電上市公司證券部，詢問“金石谷項(xiàng)目”是否為上述高爾夫球場，但對方給予明確否認(rèn)：“它不是一個(gè)高爾夫球場項(xiàng)目?！?/span>
為了探明真相，記者來到大連市金石灘度假區(qū)，根據(jù)當(dāng)年的資產(chǎn)收購可行性報(bào)告，金石谷鄉(xiāng)村俱樂部位于大連市滿家灘鎮(zhèn)什字街水庫西側(cè)，此處位于當(dāng)?shù)佚埞冉直边?。?dāng)?shù)氐氖克緳C(jī)、居民告訴記者，龍谷街以北是一家多年來未對外開放的高爾夫球場，顯得頗為神秘。記者往北走時(shí)路過一座保安亭，執(zhí)勤保安表示，過去就是金石谷俱樂部辦公場所和其負(fù)責(zé)的高爾夫球場，但不對外開放。
無人機(jī)航拍畫面顯示，在金石谷鄉(xiāng)村俱樂部的原址上建立起來的無疑是高爾夫球場，球場完成度頗高，球場內(nèi)布道路平整、球場設(shè)施等頗為齊全，且能看到維護(hù)人員在工作，可以看出，項(xiàng)目顯然不是“環(huán)境配套建設(shè)”的階段了。
金石灘國家旅游度假區(qū)管委會(huì)，對該項(xiàng)目情況未作明確回應(yīng)。但金石谷俱樂部的一位負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，金石谷俱樂部運(yùn)營的是高爾夫球場，但“目前還在整改和封閉期間”。
全國性的整改去年1月便告完成，如今一年半時(shí)間過去，為何球場仍在整改？上述負(fù)責(zé)人則說：“從整改這個(gè)角度來說，確實(shí)已經(jīng)沒有障礙了，但是這個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)涉及方方面面的因素，還不是很成熟?！?/span>
該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示：“（項(xiàng)目）仍然是高爾夫球場，因?yàn)槎家呀?jīng)建成了……具體開放的日期還沒有確認(rèn)，但應(yīng)該是在近兩年之內(nèi)，準(zhǔn)確日期沒有最終確認(rèn)?！?/span>
該負(fù)責(zé)人社交賬號信息顯示，其原先來自大連友誼旗下一家房地產(chǎn)公司，長期從事房地產(chǎn)相關(guān)工作，近年開始頻繁帶隊(duì)調(diào)研高爾夫球場，并明確表示未來在球場會(huì)興建一批別墅項(xiàng)目，他說：“（球場）未來風(fēng)景怡人處會(huì)做一些別墅，這將是國內(nèi)非常難得的高爾夫別墅?！?/span>
探究球場前景：球場虧損賣房亦難
上市公司公司低調(diào)處理項(xiàng)目信息的背后究竟存在什么原因？是什么讓高爾夫球場成為“不能說的秘密”？
對于資本市場來說，高爾夫球場確實(shí)是一個(gè)“敏感詞”。而多年以來高爾夫球場是政府監(jiān)管的重點(diǎn)關(guān)注對象。
2009年，高爾夫成為奧運(yùn)會(huì)的正式比賽項(xiàng)目。大連友誼抓住了這一機(jī)會(huì)窗口，開始建設(shè)高爾夫球場。但緊接著2014年聯(lián)合整治開始，并被業(yè)內(nèi)人士視作高爾夫產(chǎn)業(yè)“最嚴(yán)厲的整頓”。2017年1月整治完成后，今年的監(jiān)管風(fēng)向依舊嚴(yán)厲。比如在7月11日，住建部宣布取締長白山等5個(gè)高爾夫球場。
另一方面，國內(nèi)高爾夫球場自身也面臨盈利困境。湖北省體育社會(huì)科學(xué)研究指導(dǎo)性項(xiàng)目2017年發(fā)表的一份文獻(xiàn)援引數(shù)據(jù)稱，60%~70%的中國高爾夫球場處于虧損經(jīng)營狀態(tài)。記者注意到，同在金石灘旅游度假區(qū)的大連金石高爾夫球場已具有世界級的聲望，但在多年經(jīng)營下，截至2017年8月仍嚴(yán)重資不抵債，且仍在虧損。
對于同一區(qū)位的“金石谷項(xiàng)目”來說，入局之后恐怕也沒有現(xiàn)成的“蛋糕”。
當(dāng)然，大連友誼一開始就沒想要這塊“蛋糕”，公司收購時(shí)表示，謹(jǐn)慎預(yù)測，預(yù)計(jì)旅游度假項(xiàng)目年度虧損為574萬元，盈利將主要來自房產(chǎn)銷售。不過，通過航拍圖像，記者并未發(fā)現(xiàn)球場內(nèi)有別墅動(dòng)工跡象。
思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴記者，高爾夫球場運(yùn)營綜合成本很高，但和別墅地產(chǎn)價(jià)值有互補(bǔ)性，然而，“高爾夫球場開發(fā)別墅，如果是涉及用地性質(zhì)的調(diào)整，還要占用住宅用地的供應(yīng)指標(biāo)，審批周期會(huì)比較長”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，高爾夫球場和高端別墅同樣受監(jiān)管關(guān)注，而主打高端概念的高爾夫球場別墅，往往會(huì)通過建成聯(lián)排別墅、調(diào)整容積率和用地屬性進(jìn)行規(guī)避，但取得相關(guān)批復(fù)的難度并不低。
為了解“金石谷項(xiàng)目”目前各方面批復(fù)情況細(xì)節(jié)，記者向大連友誼發(fā)送采訪函，并來到大連友誼辦公所在地尋求采訪，對方表示收到采訪函，但暫時(shí)不方便見面，截至發(fā)稿時(shí)記者未收到明確回復(fù)。記者聯(lián)系采訪金石灘度假區(qū)管委會(huì)、金普新區(qū)管委會(huì)和大連市發(fā)改委，但均未得到明確回應(yīng)。
