財(cái)經(jīng)365（www.lai935.com）11月4日訊：2019年已經(jīng)過(guò)去了10個(gè)月，還有58天就到了2020年。之前有人說(shuō)，上半年沒(méi)干好不可怕，現(xiàn)在看七月建黨、八月建軍、十月建國(guó)，這些節(jié)點(diǎn)也已經(jīng)過(guò)去了。
不論對(duì)個(gè)人還是對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在都已經(jīng)到了最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)！
房?jī)r(jià)是沒(méi)法預(yù)測(cè)的，因?yàn)楹暧^(guān)調(diào)控下，非完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，房?jī)r(jià)短期走勢(shì)看政策，中期走勢(shì)看政策，長(zhǎng)期走勢(shì)還是看政策。今天看市場(chǎng)慘淡，晚上公布一個(gè)降準(zhǔn)，市場(chǎng)基本面就變了。
預(yù)測(cè)是不靠譜的，但回顧歷史依然可以給未來(lái)很多啟示，簡(jiǎn)單的說(shuō)，在未來(lái)的58天，樓市依然有很多大概率確定會(huì)發(fā)生的事：（下面有幾段曾經(jīng)聊過(guò)，現(xiàn)在看依然值得再看看）
1：今年冬天不好過(guò)，抓緊出貨回款是第一要?jiǎng)?wù)！
雖然大部分企業(yè)今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都明顯上漲了，但冷暖自知，大部分企業(yè)的銷(xiāo)售額都有很大部分的水分?；乜畛鲐浭堑谝灰?jiǎng)?wù)，90%以上的企業(yè)最近資金鏈都非常緊繃。當(dāng)然稍好一點(diǎn)的是央企國(guó)企。
2：樓市真的開(kāi)始降價(jià)了
對(duì)比之前的傳聞式冷，最近市場(chǎng)很多區(qū)域才真的退燒了，而樓市有沒(méi)有真降價(jià)的第一大指標(biāo)是售樓處是不是安好。
3：樓市調(diào)控繼續(xù)多發(fā)
10月已經(jīng)過(guò)去，但從樓市各種調(diào)控政策看，即使在長(zhǎng)假影響下，樓市政策依然處于年內(nèi)高位，累計(jì)10月合計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)67次，疊加之前數(shù)據(jù)，年內(nèi)高達(dá)482次，相比2018年同期上漲超過(guò)20%，平均每個(gè)工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史記錄。
4：人才政策井噴，10月單月超過(guò)23次，在67次政策里占據(jù)了34%。
最近全國(guó)多城市發(fā)布人才政策，人才政策與購(gòu)房掛鉤，被市場(chǎng)認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控松綁的表現(xiàn)。其中最典型的包括：天津、南京六合、三亞等。
從全國(guó)看，人才政策多發(fā)已經(jīng)是2019年樓市政策的最大特點(diǎn)，大部分城市的人才政策與住房政策都有關(guān)聯(lián)。整體年內(nèi)累計(jì)看，2019年全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)150城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過(guò)40%。
2019年的新特點(diǎn)：嘗到甜頭的城市繼續(xù)加碼，分布看城市基本全面開(kāi)花，人才標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)降低，很大程度已經(jīng)開(kāi)始變成了勞動(dòng)力之爭(zhēng)。特別是西安、南京等城市，在2018年力度空前基礎(chǔ)上，繼續(xù)加碼人才政策。
5：公積金政策繼續(xù)調(diào)整超過(guò)11城發(fā)布公積金政策大部分城市都調(diào)整了公積金繳存基數(shù)，這有利于職工降低個(gè)稅等支出，同時(shí)也可以增加使用公積金政策的可能性。
很多城市也拓展了公積金提取使用范圍，不僅僅是購(gòu)房才能使用。公積金政策目前看，對(duì)于市場(chǎng)主要影響在心理層面，而實(shí)際執(zhí)行層面，公積金政策因?yàn)樯舷薜牡脑颍茈y成為購(gòu)房者的主要貸款工具。公積金政策有寬松有收緊，整體看，大部分城市都是針對(duì)自身樓市發(fā)展現(xiàn)狀，一城一策。
6：金融政策依然密集。
從銀保監(jiān)會(huì)到央行、中央部委，在最近幾個(gè)月繼續(xù)密集發(fā)布各種房地產(chǎn)金融政策，針對(duì)房地產(chǎn)金融收緊政策持續(xù)發(fā)布，包括房地產(chǎn)按揭到開(kāi)發(fā)商的各種融資渠道，都有不同程度的收緊。
7：各種房地產(chǎn)企業(yè)融資依然高位
9月單月房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，8月15.8億美元。10月數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)已經(jīng)有13家房企發(fā)布了接近50億美元的融資計(jì)劃?。?0/31日兩天多家企業(yè)再次發(fā)布融資計(jì)劃）10月30日一天就有5家企業(yè)發(fā)布接近20億美元計(jì)劃。
8：房企拿地依然刷新歷史記錄
雖然2019年下半年房企資金鏈有所收緊，但整體看，2019年房企拿地?cái)?shù)量依然刷新歷史記錄：2019年前10月，龍頭房企拿地?cái)?shù)據(jù)：整體看，前10月50大房企拿地金額高達(dá)1.86萬(wàn)億，同比2018年同期上漲幅度高達(dá)15.6%。拿地最多的萬(wàn)科1476億、碧桂園1223億、保利919億、中海829億!合計(jì)37家房企拿地超過(guò)200億，刷新歷史同期記錄。
9：土地溢價(jià)有所下調(diào)
10：關(guān)注每個(gè)月的LPR變化，特別是2019年最后2次報(bào)價(jià)。
11：關(guān)注中美，關(guān)注杠桿安全
特別是即將開(kāi)始的貿(mào)易談判結(jié)果。另外經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也將明顯影響未來(lái)的信貸政策。房子是你唯一可以分期20年30年的東西。
12：不要老看動(dòng)不動(dòng)幾個(gè)小銀行房地產(chǎn)貸款，房貸利率+首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
肯定會(huì)看到新聞?wù)f那些銀行房貸暫停之類(lèi)，但歸根結(jié)底市場(chǎng)90%以上的份額在工農(nóng)建交等幾個(gè)大行。這些銀行的利率情況，房貸放款情況，代表了市場(chǎng)。
其他銀行的房貸政策一點(diǎn)市場(chǎng)意義沒(méi)有。
12：租賃只能是買(mǎi)房前的過(guò)渡準(zhǔn)備，未來(lái)2個(gè)月肯定有很多新聞?wù)f租金下調(diào)了。
千萬(wàn)不要多花錢(qián)租房，盡量多存錢(qián)做首付。
13：買(mǎi)房的城市盡量選擇二手房成交占市場(chǎng)總成交比超過(guò)30%甚至超過(guò)50%的城市（一線(xiàn)城市大約占比80%）
14：珍惜自己的第一次，首套房首套房信貸資格，不要隨隨便便用掉，未來(lái)這可能是普通人最大的本錢(qián)。
15：城市級(jí)別這個(gè)概念失效了。
一二線(xiàn)和三四線(xiàn)的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會(huì)成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。
16：中國(guó)房地產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到崩潰的時(shí)候，因?yàn)槌擎?zhèn)化率戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率,兩者之間存在著16.2個(gè)百分點(diǎn)的差距（數(shù)據(jù)未更新）。
這其中，除部分城市落戶(hù)難外，大部分都是買(mǎi)不起房的打工族，需求基礎(chǔ)依然存在。什么時(shí)候被用作夜壺，什么時(shí)候房地產(chǎn)才會(huì)起來(lái)，但過(guò)去3年房?jī)r(jià)漲幅太瘋狂了，也到了應(yīng)該調(diào)整的時(shí)間點(diǎn)。
17：6%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率
考慮了與全面建成小康社會(huì)目標(biāo)相銜接，考慮了推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革的需要，也有利于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。穩(wěn)增長(zhǎng)主要是為了保就業(yè)、惠民生，
18：為什么要房住不炒？
買(mǎi)房必須要買(mǎi)你舍不得賣(mài)的，這種房子，才有價(jià)值。
19：市場(chǎng)不好，房地產(chǎn)稅聲音越來(lái)越少。
房地產(chǎn)稅是工具，且不說(shuō)最近幾年肯定不會(huì)落地，就算落地，影響也不是政策本身，而是執(zhí)行的稅率和稅基
20：別因?yàn)閱蝺r(jià)10萬(wàn)就嫌貴，別因?yàn)閱蝺r(jià)1萬(wàn)就瘋買(mǎi)。
即使總價(jià)一樣好，城區(qū)的小房子遠(yuǎn)比郊區(qū)的大房子保值。
21：相比國(guó)企央企，未來(lái)2個(gè)月降價(jià)領(lǐng)頭羊?qū)⑹敲衿螅貏e是資金鏈緊張的民企。
22：說(shuō)過(guò)很多次，排行榜上突然上漲名次的，在50-100名的房企，未來(lái)幾個(gè)月資金鏈將非常緊張，盡量謹(jǐn)慎考慮。
房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成寡頭趨勢(shì)，其中央企國(guó)企將是主力，
23：千萬(wàn)別看標(biāo)桿房企說(shuō)什么，一定要看他們?cè)谧鍪裁?，拿了什么地，拿了多少地，拿地?jié)奏。
24：房?jī)r(jià)什么時(shí)候觸底？
這要問(wèn)銀行。
25：房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成寡頭趨勢(shì)，其中央企國(guó)企將是主力。
26：房地產(chǎn)多元化都是騙子，千萬(wàn)別買(mǎi)多元化房企的房子。
27：市場(chǎng)已經(jīng)不可能再投機(jī)，但從安全角度看，一二線(xiàn)城市依然值得關(guān)注。
利率下調(diào)這是趨勢(shì)，嚴(yán)管房地產(chǎn)對(duì)于有融資能力的人來(lái)說(shuō)，反而是利好。房地產(chǎn)的杠桿率過(guò)高，未來(lái)的確不存在全面寬松的可能性。分化的市場(chǎng)，也很難找到比優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)更安全的保值標(biāo)的物。
28：年輕人剛剛存滿(mǎn)首付，房?jī)r(jià)又漲上去，官方悄有風(fēng)吹草動(dòng)，房?jī)r(jià)蹭的就上去啦，工資哪能漲過(guò)房?jī)r(jià)啦，地產(chǎn)還亂，物價(jià)，房?jī)r(jià)都高，就是工資不高。
29：市場(chǎng)冷但依然分化，全年依然超15萬(wàn)億
現(xiàn)在媒體醞釀的看空心態(tài)，導(dǎo)致大家只關(guān)注放大了跌的數(shù)據(jù)，而沒(méi)有看到全面，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額依然是刷新歷史記錄，甚至現(xiàn)在看，2019年很可能再次刷新2018年創(chuàng)造的宇宙銷(xiāo)售額15萬(wàn)億的歷史記錄。
30：房地產(chǎn)短期中期長(zhǎng)期都看政策，都說(shuō)2019年是過(guò)去10年最差的一年，但很可能是未來(lái)10年最好的一年。
對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，高杠桿已經(jīng)不可能。但如果沒(méi)有其他投資渠道，對(duì)于投資又不太熟悉，到國(guó)外配置資產(chǎn)也沒(méi)有條件。那么，你抗御通脹的工具，還應(yīng)該是大城市盡量中心城區(qū)，或者靠地鐵的物業(yè)。
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