財(cái)經(jīng)365（www.lai935.com）訊：樓市小陽(yáng)春，股市大陽(yáng)春，兩極大分化。根據(jù)中指院2月數(shù)據(jù)，100個(gè)城市中，56個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，39個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，5個(gè)城市持平，房?jī)r(jià)走勢(shì)大體上漲。
3月份，百城新建住宅平均價(jià)格為每平方米14759元，環(huán)比上漲0.24%，漲幅較上月擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，百城中，62個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，36個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市與上月持平。
平安證券的研究印證了陽(yáng)春的到來(lái)。3月單月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)21%，樓市整體表現(xiàn)好于預(yù)期，主流房企2019年銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)10%~20%。隨著按揭利率下行及政策預(yù)期改善，預(yù)計(jì)核心城市樓市有望延續(xù)緩慢復(fù)蘇，三四線樓市短期仍有調(diào)整壓力。這一波上漲最厲害的城市，集中在一線城市和準(zhǔn)一線城市。中原數(shù)據(jù)顯示，3月北京新房總成交額339.49億元，創(chuàng)下了一年來(lái)成交第二高，僅次于去年12月。其中居住類產(chǎn)品成交295.77億元，環(huán)比今年2月大增194%，共銷(xiāo)售7055套，環(huán)比2月激增5162套。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月北京鏈家二手房成交量環(huán)比增加1.5倍，同比增加23.2%。房貸利率下降，房產(chǎn)交易增值稅附加稅下調(diào)，深圳從12%下降到6%，稅收下降，去化上升。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅開(kāi)盤(pán)去化約55%。市場(chǎng)供應(yīng)與訪客指數(shù)雙漲，預(yù)計(jì)成交將繼續(xù)回升。來(lái)自Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，深圳住宅成交量連續(xù)5周環(huán)比上升，有家大中介一家門(mén)店業(yè)績(jī)排名第一的銷(xiāo)售人員，3月份銷(xiāo)售傭金入賬13.58萬(wàn)元。
杭州、成都、南京等熱點(diǎn)城市。成交和土地全都入春。3月21日、22日，南京河西的2個(gè)樓盤(pán)公開(kāi)搖號(hào)，共有7766人參加購(gòu)房搖號(hào)，中簽率分別約為6%和7.8%。房地產(chǎn)價(jià)格總體穩(wěn)定，區(qū)間震蕩，一年上漲幅度大約在6%左右，漲幅不會(huì)超過(guò)2016年到2018年的平均漲幅。
中指院公布的房?jī)r(jià)對(duì)比數(shù)據(jù)，2月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為14724元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上個(gè)月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。同比上漲4.62%，漲幅較上個(gè)月收窄0.28個(gè)百分點(diǎn)。百城房?jī)r(jià)同比、環(huán)比增速收窄。房?jī)r(jià)是在上漲，但速度可控。
一只眼睛看到房?jī)r(jià)漲，另一只眼睛得看到庫(kù)存和房?jī)r(jià)跌。
2019年至今，上海一線房?jī)r(jià)下跌0.1%（安居客數(shù)據(jù)），廣州房?jī)r(jià)下跌1.07%，天津房?jī)r(jià)下跌0.23%，溫州房?jī)r(jià)下跌1.46%，鶴崗房?jī)r(jià)下跌了28.48%。三亞房?jī)r(jià)總體上升，隔了幾十里的陵水冷清得要死。就算北京房?jī)r(jià)大漲，要看到，庫(kù)存量在上升，現(xiàn)在上漲不過(guò)是在為庫(kù)存井噴騰時(shí)間。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，暫停供應(yīng)一段時(shí)間后，3月下半月，北京限競(jìng)房再次開(kāi)始井噴供應(yīng)，合計(jì)9個(gè)項(xiàng)目入市3645套。從2018年6月10日開(kāi)始，截止到2019年3月，北京合計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到了45個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)66期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了30146套，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計(jì)只有7479套。平均網(wǎng)簽均價(jià)為50011元每平米，網(wǎng)簽完成78.17萬(wàn)平米，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽完成率只有21.6%?？紤]網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的因素，實(shí)際銷(xiāo)售比例也依然只有40%。
當(dāng)然，京滬樓市安全邊際很高，主要表現(xiàn)在二手房成交量與成交價(jià)格維持在高位。房地產(chǎn)此輪上漲，是一城一策細(xì)化調(diào)整的結(jié)果，一些城市放松，另一些城市收緊，這意味著，房地產(chǎn)價(jià)格中樞總體會(huì)緩慢抬升，市場(chǎng)保持平穩(wěn)，但在一段時(shí)間內(nèi)，城市間兩極分化加劇。比如這段時(shí)間北京漲、廈門(mén)漲，武漢跌、鄭州跌，再過(guò)三個(gè)月，就該倒過(guò)來(lái)了。
不僅城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的兩極分化也在加劇。今年一季度，銷(xiāo)售額超過(guò)百億的企業(yè)均值為322.9億元，龍頭房企的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利4家房企銷(xiāo)售額均超1000億元，均值達(dá)1357.5億元。碧桂園最高，銷(xiāo)售額1700億元。但是房住不炒預(yù)期不變，千城千策預(yù)期不變，小陽(yáng)春是政策氣候變化和市場(chǎng)周期綜合作用的結(jié)果，市場(chǎng)兩極分化非常明確。
股市大分化，盯住長(zhǎng)期資金和大資金。
股市繼續(xù)上沖，行業(yè)處于普漲走勢(shì)，但股市將如房地產(chǎn)一樣，進(jìn)入大規(guī)模分化期。
股市看宏觀數(shù)據(jù)，看貨幣政策，這兩者都沒(méi)有發(fā)生太大的變化，宏觀數(shù)據(jù)短期內(nèi)超過(guò)預(yù)期。看北上資金，看長(zhǎng)期資金，看外資，這些未來(lái)最重要的資金，他們?cè)趺催M(jìn)行板塊和企業(yè)的配置。還有，妖股風(fēng)向標(biāo)如東方通訊等，可以比較準(zhǔn)確的測(cè)量出政策溫度。按照這樣的分析方法，我們認(rèn)為，股市在經(jīng)過(guò)盤(pán)整后，有繼續(xù)上攻的動(dòng)力。
3月25號(hào)上證指數(shù)下行，3月28號(hào)之后開(kāi)始新一輪反攻，到4月2日，三大股指延續(xù)震蕩走高，午后開(kāi)盤(pán)，滬指報(bào)3187.09點(diǎn)，漲0.53%；深成指報(bào)10326.07點(diǎn)，漲0.57%；創(chuàng)業(yè)板指報(bào)1772.35點(diǎn)，漲0.65%。這一輪股市上漲，看上去跟其他時(shí)候沒(méi)區(qū)別，輪動(dòng)，妖股該漲的繼續(xù)漲。實(shí)際上，以前市場(chǎng)看游資，現(xiàn)在看長(zhǎng)期資金和外資，長(zhǎng)資取代短資，機(jī)構(gòu)取代散戶是大勢(shì)所趨。長(zhǎng)期穩(wěn)健收益與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利，成為主要的投資策略。
長(zhǎng)期資金包括養(yǎng)老金和國(guó)外長(zhǎng)期配置資金。這兩年幾乎每一個(gè)關(guān)于股市的重要會(huì)議，都會(huì)提到長(zhǎng)期資金。社保不必說(shuō)了，以后會(huì)有更多的養(yǎng)老資金進(jìn)入市場(chǎng)，遲早走到美國(guó)401K這一步。
外資越來(lái)越重要。去年9月27日，證監(jiān)會(huì)副主席方星海在A股納入富時(shí)羅素全球股票指數(shù)系列的發(fā)布會(huì)上表示，MSCI有利于進(jìn)一步引入境外長(zhǎng)期資金、改善A股投資者結(jié)構(gòu)。中國(guó)是一個(gè)高儲(chǔ)蓄率國(guó)家，中國(guó)不缺資金，中國(guó)股市不缺資金，缺的是長(zhǎng)期資金，缺的是不需要每年底都要計(jì)算盈虧的長(zhǎng)期資金。我們一定會(huì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期資金主導(dǎo)中國(guó)股市的目標(biāo)，
作為重要的步驟，北京時(shí)間3月1日凌晨6點(diǎn)，MSCI正式宣布，增加A股在MSCI指數(shù)中的權(quán)重，分三步走，把A股的納入因子從5%增加到20%。今年5月、8月、11月是三個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在這三個(gè)月份之前，大資金會(huì)提前布局。
A股的增量資金會(huì)從幾千億到萬(wàn)億，據(jù)國(guó)信證券測(cè)算，A股納入MSCI因子由5%提升至20%后，為A股市場(chǎng)帶來(lái)的增量資金約為490億美元(約合3280億元人民幣)。如果以日、韓等海外市場(chǎng)的外資占比為參考，若外資持股比例達(dá)到10%，則將帶來(lái)約4萬(wàn)億元的增量資金。倘若外資持股比例能夠達(dá)到15%，則增量資金規(guī)模將達(dá)到6.68萬(wàn)億元。
至于北上的資金呢，分成兩部分，一部分是短期資金，一部分是長(zhǎng)期資金。3月26日市場(chǎng)下跌前，北上資金凈流出，3月26日，北上資金提前流入，滬股通凈流入12.16億元，深股通凈流入1.39億元，合計(jì)凈流入13.55億。股指很快翻紅，典型的反映了北上短期資金的敏感。
外資投資風(fēng)格對(duì)A股市場(chǎng)的影響越來(lái)越強(qiáng)，外資、北上資金、機(jī)構(gòu)資金主導(dǎo)市場(chǎng)，養(yǎng)老金進(jìn)入市場(chǎng)，牢牢抱住萬(wàn)科等股票，具有護(hù)城河、市場(chǎng)壟斷溢價(jià)的大中型企業(yè)成為花園奇葩，這是茅臺(tái)等股票繼續(xù)飆漲的根本原因。
上交所統(tǒng)計(jì)，截至2017年末，滬市自然人投資者持股賬戶數(shù)為3934.31萬(wàn)戶，持股市值共計(jì)59445億元，占比21.17%，較2016年末下降2.53個(gè)百分點(diǎn)，這已是散戶持股比例連續(xù)第二年出現(xiàn)下降，以后散戶占比會(huì)繼續(xù)下降。
科創(chuàng)板收益大風(fēng)險(xiǎn)大，機(jī)構(gòu)有研究力量、有對(duì)沖手段。散戶一無(wú)資金優(yōu)勢(shì)，在打新上無(wú)優(yōu)勢(shì)，二無(wú)融券等專業(yè)對(duì)沖手段，三是科創(chuàng)板市場(chǎng)化定價(jià)，不再有23倍的發(fā)行市盈率，可能沖進(jìn)去的第一天就會(huì)被套。（來(lái)源：葉檀財(cái)經(jīng)）
股市出現(xiàn)大分化，公司，資金和投資者的兩級(jí)分化趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始，科創(chuàng)板和國(guó)際化會(huì)加速這一進(jìn)程。更多股票資訊請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365官網(wǎng)！
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