北京樓市出現(xiàn)撿漏機(jī)會 商品房市場中高端仍是主導(dǎo)

進(jìn)入5月份以后，京城不少樓盤開始“熱鬧”起來，各大開發(fā)商動作頻頻，新房未開盤先亮相、老項(xiàng)目加推、開發(fā)商頻頻發(fā)布新品牌戰(zhàn)略等等，旗下的各個(gè)樓盤更是借各種“高大上”的活動頻繁吸引眼球，不斷搶刷存在感。那些符合條件的購房人似乎又有了“上帝”的感覺。顯然，在樓市遇冷的當(dāng)下，逼迫開發(fā)商不得不花更多的心思去做產(chǎn)品、做營銷。

　　不過，雖然很多新盤舉辦了聲勢浩大的活動，但仍舊繞不開取證難、蓄客難、銷售難的問題。亞豪機(jī)構(gòu)向媒體記者介紹道，6月份北京預(yù)計(jì)入市的新盤只有14個(gè)，仍舊維持在低位，并且供應(yīng)端的低迷在短時(shí)間內(nèi)不會發(fā)生明顯改變。但值得購房人關(guān)注的是，首次入市的純新盤數(shù)量卻在增加，這些項(xiàng)目因?yàn)檎{(diào)控的原因往往性價(jià)比優(yōu)勢明顯，戶型設(shè)計(jì)也更為靈活。

　　6月預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目只有14個(gè)
　　經(jīng)歷了調(diào)控初期的彷徨和觀望之后，開發(fā)商首先開始了自救。雖然樓市成交量大幅冰凍，但開發(fā)商仍希望通過推出旗下的優(yōu)質(zhì)新盤來激活市場熱情。于是，近期各類純新盤項(xiàng)目紛紛高調(diào)開始亮相：像昌平的泰禾拾景園(樓盤資料) 、通州的陽光城京兆府，核心區(qū)的北京金茂府(樓盤資料)、門頭溝的中駿天璟、亦莊的金茂府(樓盤資料) 等，多個(gè)純新盤項(xiàng)目都開始了高調(diào)的蓄客活動，有的靠新科技，有的靠送裝修，有的靠新戶型，甚至有的直接拉來各類大咖為項(xiàng)目背書，吸引購房人。

　　也許是得益于這樣的努力，5月份的新房成交量也出現(xiàn)了一定的回升。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月中上旬（5月1日-5月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1833套，與4月中上旬相比小幅增加4.4%，但周均成交仍在700套以內(nèi)，仍處于低位。

　　這樣的趨勢有望延續(xù)到6月份。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，6月份預(yù)計(jì)開盤的住宅項(xiàng)目共有14個(gè)，其中首次開盤的純新盤有4個(gè)，占比近三成。雖然整體新盤的數(shù)量并未明顯增多，但定價(jià)更加靈活的首次入市的純新盤項(xiàng)目卻開始增加。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，往年的5月原本應(yīng)該已逐漸進(jìn)入供應(yīng)旺季，但今年的特殊緊縮環(huán)境使得供應(yīng)始終無法發(fā)力，但一些純新盤因?yàn)槎▋r(jià)靈活，產(chǎn)品更符合當(dāng)前購房人需要而受到關(guān)注。

　　下個(gè)月亦莊樓市最熱鬧
　　6月僅有14個(gè)新盤，從區(qū)域分布上看，亦莊樓市將成為6月的重頭戲。在14個(gè)新盤中，亦莊共有5個(gè)項(xiàng)目可能入市，其中4個(gè)位于亦莊，占比近三成。不僅如此，4個(gè)住宅新盤提供的可售房源從小戶型到改善型甚至奢侈的豪宅均能滿足。像北京城建·海梓府(樓盤資料) 和北京經(jīng)開·汀塘(樓盤資料)主打兩居到三居的中小戶型，而亦莊金茂府和國銳金嵿則是區(qū)域改善型豪宅的代表。

　　為何亦莊的樓盤如此活躍？北青報(bào)記者一位朋友的選擇或許代表了很多購房人的心態(tài)，前陣子這位朋友剛從東四環(huán)換房到了亦莊。問及為何搬家，答，房子更大了、亦莊也更適合居住。在他看來，周末帶著老人孩子去南海子公園逛逛，就和逛朝陽公園一般愜意。

　　隨著亦莊周圍更多新盤的入市，區(qū)域溫度在逐漸升高。特別是在南海子公園的周圍，已經(jīng)聚集了一大批品牌房企，使亦莊成為了北京又一個(gè)標(biāo)志性的高端改善區(qū)域。不僅如此，新機(jī)場的建設(shè)或落成也成了開發(fā)商及購房人看好亦莊的重要原因之一。

　　但需要指出的是，亦莊的整體價(jià)格也因?yàn)閰R集了眾多品牌開發(fā)商，處于相對較高的位置，目前區(qū)域新房價(jià)格大部分在6萬到7萬之間，像即將入市的北京城建·海梓府給出的報(bào)價(jià)是60000元/平方米左右。正是由于區(qū)域單價(jià)不低和戶型面積較大的因素，使得區(qū)域絕大多數(shù)可售項(xiàng)目都屬于非普通住宅，首付首套四成，二套八成。即便是區(qū)域可售的最小的90平方米住宅，按照首套計(jì)算，最低的首付門檻也達(dá)到了兩三百萬左右，而區(qū)域內(nèi)大部分改善型戶型，首付八成，甚至需要近千萬元的首付門檻。

　　樓市出現(xiàn)“冷熱”分化 部分好房源仍需要找關(guān)系
　　北京自從3·17新政以來，不斷出臺一些調(diào)控細(xì)則，堪稱360度無死角，樓市成交也明顯降溫?fù)?jù)記者走訪后發(fā)現(xiàn)，售樓處人頭攢動的景象不再，開盤樓盤去化率大幅度降低，而忙于處理“棄購”的樓盤卻增多了。

　　不久前，位于昌平區(qū)某項(xiàng)目開盤，盡管當(dāng)天去化超過70%，但在該項(xiàng)目工作人員看來，如果不是新政出臺，按照之前的客戶積累，這個(gè)項(xiàng)目開盤當(dāng)天應(yīng)該能賣得更好。開盤期間成交客戶大都趨于理性，“購房人已經(jīng)不像去年那樣搶房，開盤期間的成交，也是建立在前期開發(fā)商長時(shí)間蓄客的基礎(chǔ)上”。銷售人員坦言，樓市整體降溫的趨勢愈加明顯，尤其是投資買房人，大部分被擋在了市場之外。

　　市民李先生就透露，最近他都忙著跟自己剛認(rèn)購的某樓盤置業(yè)顧問商量退房事宜據(jù)記者，他原本是和兩個(gè)朋友一起湊齊首付投資買房，但二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格以后，首付提升到八成，給他造成了更大的壓力，讓他覺得投資房產(chǎn)成本太高，又難以轉(zhuǎn)手，所以和朋友一商量決定退房了。

　　成交量最能反映樓市的狀態(tài)，據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月第三周（5月15日-5月21日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實(shí)現(xiàn)成交579套，環(huán)比減少41套。

據(jù)記者在走訪售樓處時(shí)發(fā)現(xiàn)個(gè)有意思的現(xiàn)象，雖然市場整體降溫，但得益于調(diào)控，也出現(xiàn)了一部分低價(jià)的優(yōu)質(zhì)房源，這些房子普遍十分搶手，甚至“走關(guān)系”才能買到。

　　東壩某改善型住宅項(xiàng)目不久前開盤，去年該項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)的預(yù)測報(bào)價(jià)達(dá)到了10萬+，但最終以7萬多的價(jià)格入市。項(xiàng)目開發(fā)商的一位知情人士透露，連續(xù)報(bào)了幾次價(jià)格，都因?yàn)檫^高被打了回來，要求修改，最后不得不妥協(xié)開盤。最終的定價(jià)甚至低于周邊二手房的報(bào)價(jià)，因此也受到了不少購房人的關(guān)注。很多房源都需要找關(guān)系，打招呼才能買到。

　　除此之外，昌平某新盤項(xiàng)目也同樣出現(xiàn)了類似的情況，該項(xiàng)目原本主打大戶型平層和庭院，但最終在開盤前開發(fā)商加推了一部分90平方米左右的小戶型。該項(xiàng)目一位銷售人員透露，雖然項(xiàng)目整體報(bào)價(jià)同樣被政府嚴(yán)格控制，單價(jià)并不高，但由于主打大戶型，總價(jià)較高、首付較高的因素使得不少前期積累的客戶都在調(diào)控后流失了。而新加推的這部分小戶型，則受益于單價(jià)被政府控制，總價(jià)低、首付低，在還未開盤的時(shí)候，就已經(jīng)被內(nèi)部的關(guān)系戶預(yù)訂一空。

　　不難看出，雖然樓市整體正在經(jīng)歷調(diào)控，但也同樣出現(xiàn)了一些“撿漏”買房的機(jī)會。尤其是價(jià)格被壓制的新房項(xiàng)目，開始受到購房人的密切關(guān)注。

　　新盤供應(yīng)短期難突破
　　樓市雖然出現(xiàn)了一些冷熱分化，但優(yōu)質(zhì)的受追捧的房源數(shù)量太少，并不會對整體趨冷的樓市產(chǎn)生什么影響。樓市的整體供應(yīng)也依舊保持在極低的水平。

　　從5月份取證情況來看，去年5月北京共有12個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，可提供住宅產(chǎn)品3751套；而今年5月截至21日僅有5個(gè)項(xiàng)目成功取證，新增住宅產(chǎn)品僅954套。

　　郭毅分析認(rèn)為，自調(diào)控之后北京住宅市場成交持續(xù)處于低迷狀態(tài)。北京自3月份新政出臺之后，各類“查漏補(bǔ)缺”的措施仍在陸續(xù)出臺，近日又要求配偶或子女需具備購房資格才可單獨(dú)擁有產(chǎn)權(quán)。而從環(huán)京來看，近期河北保定在土地出讓當(dāng)中規(guī)定，購房者取得不動產(chǎn)權(quán)證后10年內(nèi)不得買賣，這一規(guī)定也被稱為“最嚴(yán)土地新規(guī)”。由此可以看出，全國范圍內(nèi)樓市政策收緊趨勢仍在延續(xù)，而“候補(bǔ)”政策也依然充裕，嚴(yán)厲調(diào)控政策的打壓下，年內(nèi)樓市的低迷狀況難現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，隨著樓市調(diào)控的從緊，政府現(xiàn)在對新房項(xiàng)目拿證和銷售有著嚴(yán)格的管理，價(jià)格過高、不合要求的項(xiàng)目在取證上存在一定難度。與此同時(shí)，限購、限貸從緊，首付比例和貸款利率提高，使得置業(yè)升級成本大幅增加，需求大幅減少。供需兩端的萎縮，使得北京新房市場持續(xù)在低位徘徊。

　　另外，價(jià)格方面也相對平穩(wěn)，從5月取證的5個(gè)項(xiàng)目價(jià)格情況來看，其中北京壹號莊園(樓盤資料)與陽光城京兆府領(lǐng)證價(jià)格均在57000-79000元/平方米之間，翡翠公園(樓盤資料)在54000-79000元/平方米之間，而遠(yuǎn)洋天著(樓盤資料) 春秋與澤信公館(樓盤資料) 則分別為75000元/平方米及77000元/平方米左右。

　　雖然受到預(yù)售價(jià)格管控的限制，取證項(xiàng)目價(jià)格基本都在8萬元以內(nèi)，但大部分也都處于7萬元-8萬元之間的價(jià)格段。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，近兩年高價(jià)地使得中高端項(xiàng)目已成為新房市場的主力，而這部分項(xiàng)目受制于資金成本的壓力，推盤意愿相對更加強(qiáng)烈，因此這類中高端產(chǎn)品仍將在中長期內(nèi)占據(jù)市場供應(yīng)的主導(dǎo)。

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　　掐住源頭 銀行房貸仍未放松
　　從3·17樓市調(diào)控開始，已經(jīng)兩個(gè)多月了，除了北京、上海等重點(diǎn)城市以外，越來越多的城市加入到房地產(chǎn)去杠桿的調(diào)控中。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國已經(jīng)有60個(gè)城市超過160余次調(diào)控下，北京各種房地產(chǎn)政策也已經(jīng)發(fā)布了20次，調(diào)控的力度可以說刷新了全國的歷史紀(jì)錄。尤其是房地產(chǎn)貸款的調(diào)控，自從去年年底開始收緊以來，信貸并未有絲毫放松的跡象。

據(jù)記者從房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷了解到，銀行的房貸始終呈現(xiàn)出收緊態(tài)勢，這不僅體現(xiàn)在銀行的房貸利率方面，也體現(xiàn)在放款的速度上。尤其在進(jìn)入二季度以來，各家商業(yè)銀行的放款情況相比一季度末期并沒有出現(xiàn)明顯的改善。今年由于信貸整體趨勢的從緊，各家銀行的放貸額度也一直趨于嚴(yán)格，但是不同銀行之間的放款情況也參差不齊。

　　偉嘉安捷分析師透露，不同規(guī)模的銀行放款的速度也不盡相同，但是大體都以從緊為主。目前接受的單子從客戶批貸到放款，最快的銀行辦理也需要在15—30天左右。

　　不僅如此，在近期市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)升級調(diào)整后，各家銀行對于內(nèi)部批單的審查也是愈發(fā)嚴(yán)格。由于此前“京八條”的出臺明確了銀行從嚴(yán)審查的規(guī)定，對于購房人的收入流水、貸款情況、個(gè)人征信等核查都十分嚴(yán)格。此外，各家銀行將首套房利率調(diào)整為基準(zhǔn)、二套上浮20%后，此前批貸后享受九折或九五折優(yōu)惠的購房人利率仍然不變。

　　不過，據(jù)了解得知，目前公積金貸款的辦理節(jié)奏比較平穩(wěn)，并未像商業(yè)貸款那樣明顯收緊。偉嘉安捷分析師透露，目前北京購房人在使用公積金貸款批貸并辦理完過戶后，平均的放款周期為12—20個(gè)工作日，因?yàn)楣e金賬戶放貸的資金與銀行資金分設(shè)獨(dú)立，所以商業(yè)貸款的放款速度并未殃及到公積金貸款。此外，盡管公積金貸款的辦理和放款都比較平穩(wěn)，不少購房人在首付提高到八成以后，也更多地開始使用公積金貸款。