香港“地王”與“辣招”齊飛 內(nèi)地投資客直呼“太便宜了”！

三個(gè)月不到，香港的地王紀(jì)錄又被刷新。近期，香港房地產(chǎn)市場過熱的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)上升，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)今年一手樓會(huì)持續(xù)熱賣
　　最近，居住在上海的王洋(化名)有了很大的中產(chǎn)焦慮感。

　　作為上海本地人，他的“原始積累”比起很多外地人都要來得早，在他大學(xué)時(shí)期，家里人已經(jīng)為他添置了房子，而他自己也在同一小區(qū)買了一套房，眼看著兩套原價(jià)才100萬元(人民幣，下同)的房子都漲到了800萬元，他心里有些忐忑。

　　不過，最近他對(duì)香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了濃厚的興趣，在聯(lián)系好香港的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后，他開始了看房之旅。

　　在香港走了一圈以后，王洋直呼“太便宜了”！例如，近日李嘉誠旗下的長實(shí)地產(chǎn)(01113.HK)推出新樓“海之戀”第三期，打完折后，每平方英尺價(jià)格為12474港元~18256港元(約為每平方米12萬~17.7萬元人民幣).
　　在王洋看來，香港的新盤價(jià)格才每平方米12萬元，而自己已經(jīng)有十年樓齡的房子也能賣到8萬元，中間的差別已經(jīng)不遠(yuǎn)。加上香港的樓盤租金幾乎可以完全支付貸款，無論怎么計(jì)算，他都覺得相當(dāng)劃算。這一次，他決定出手試一試運(yùn)氣，哪怕要多支付30%的稅率。

　　像王洋一樣，對(duì)于香港房地產(chǎn)市場感興趣的人不在少數(shù)，還有不少人已經(jīng)拿出“真金白銀”來支持香港房地產(chǎn)市場。根據(jù)香港特區(qū)政府稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年至2017財(cái)年，共有2709宗需要非香港居民繳納買家印花稅的情況，同比上升了23.6%，而金額也同比增加了48.4%，至71.4億港元。

　　地王頻現(xiàn)的香港市場
　　2017年注定是香港地產(chǎn)界的“大時(shí)代”。在今年2月，龍光地產(chǎn)及合景泰富聯(lián)合拍得了香港鴨脷洲利南道一塊住宅地皮，作價(jià)168億港元，折合每平方英尺樓面地價(jià)2.33萬港元，已是香港“地王”；而在5月16日，經(jīng)歷一輪激烈競價(jià)，香港本地地產(chǎn)開發(fā)商恒基地產(chǎn)(00012.HK)以232.8億港元的價(jià)格投下位于中環(huán)的美利道商業(yè)用地，這塊香港特區(qū)史上最貴地皮，將鴨脷洲“地王”遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

　　該地皮原本是多層公眾停車場，在1973年落成啟用，今年5月1日終止運(yùn)營，面積大約3.1萬平方英尺，最低及最高可建樓面面積分別為27.9萬及46.5萬平方英尺，折合每平方英尺地價(jià)約5萬港元，是香港最高的成交樓面價(jià)，預(yù)計(jì)可建40多層高的甲級(jí)商廈。

　　根據(jù)賣地條款，中標(biāo)發(fā)展商需要負(fù)責(zé)興建公眾停車場，相關(guān)面積會(huì)納入項(xiàng)目總樓面內(nèi)，還需要負(fù)責(zé)興建行人過路設(shè)施、拆卸現(xiàn)有建筑物以及進(jìn)行環(huán)境評(píng)估等，所以建筑成本會(huì)比較高，而且項(xiàng)目落成后，禁止拆售。

　　恒基地產(chǎn)副主席李家誠稱，會(huì)把這一項(xiàng)目打造成繼香港中環(huán)國際金融中心后，又一標(biāo)志性的商廈，預(yù)計(jì)項(xiàng)目約2022年建成，總投資額超過260億港元。

　　地皮價(jià)值232.8億港元，加上260億港元的投資額——這意味著這一項(xiàng)目的總投資額已經(jīng)達(dá)到492.8億港元。而早前盛傳的李嘉誠欲出售旗下同樣位于中環(huán)的甲級(jí)寫字樓“中環(huán)中心”，當(dāng)時(shí)傳說中的銷售價(jià)格是357億港元，與新的地王相比，顯得非?！鞍撞藘r(jià)”。

　　不過，中環(huán)中心目前尚未出售，長實(shí)地產(chǎn)執(zhí)行董事趙國雄稱，一直都有收到查詢及買家出價(jià)，如果到了心理價(jià)位，就會(huì)考慮賣出，不過暫時(shí)收到的價(jià)格還沒有反映出“地王”的因素。

　　香港金管局出招“限貸”

　　在新“地王”誕生后，香港特區(qū)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)也沒有閑著。5月19日，香港金融管理局(下稱“金管局”)突然宣布了新的收緊按揭的措施抑制香港樓市，總共三招，引起市場一片嘩然。

　　根據(jù)金管局的文件，首先，銀行新批出的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下限，從15%提高至25%，意味著收緊銀行批出新的按揭貸款的額度。第二，涉及多過一個(gè)按揭貸款的借款人，月供與收入比率的上限下調(diào)一成、按揭成數(shù)上限下調(diào)一成。如果已有一套房但尚未還清貸款的人，購入第二套物業(yè)的總價(jià)大于或等于1000萬港元時(shí)，首付必須六成。最后，則是限制主要收入來自香港以外地區(qū)的借款人，月供與收入比率上限下調(diào)一成。

　　金管局規(guī)定，以上三項(xiàng)逆周期措施即時(shí)生效。

　　而這已經(jīng)是從2010年以來，金管局第8次收緊按揭政策。金管局總裁陳德霖明確表示，新措施主要是針對(duì)已經(jīng)貸款又申請(qǐng)新貸款的人，以及不是香港本地人的貸款人。

　　與此同時(shí)，香港房地產(chǎn)市場過熱的風(fēng)險(xiǎn)近期持續(xù)上升。特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年3月私人住宅價(jià)格指數(shù)已經(jīng)超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗，回升超過一倍至4月的大約7000宗。

　　美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明告訴第一財(cái)經(jīng)記者，此次金管局頒布的新措施以針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的按揭貸款為主，將令個(gè)別實(shí)力稍遜的買家未能入市。但由于市場對(duì)物業(yè)需求殷切，加上本港充斥資金，新措施料對(duì)樓市影響較輕微。

　　萊坊董事兼中華研究部主管林浩文認(rèn)為，金管局推出的新招只苦了中產(chǎn)，令房子轉(zhuǎn)手更少。目前香港的境外住宅買家以內(nèi)地買家為主，針對(duì)涉及多項(xiàng)按揭以及主要收入來自外地的借款人的措施，對(duì)實(shí)力雄厚的投資者而言問題不大，只增加投資成本及減少回報(bào)率。

　　此外，多名香港業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新措施推出將令二手住宅成交量下跌。香港置業(yè)(地產(chǎn)代理)有限公司行政總裁李志成認(rèn)為，二手市場的買家需要擔(dān)保人協(xié)助，短期內(nèi)成交量有機(jī)會(huì)跌近一成。

　　萊坊董事兼大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅稱，二手市場的停滯，使得買家全部涌入一手市場，估計(jì)短期內(nèi)樓價(jià)下調(diào)的壓力不大；另一方面，即便海外買家暫時(shí)卻步，但香港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和股市的昌旺造就了一定的財(cái)富積累，所以購買力是很可觀的，香港特區(qū)政府也只能通過“加辣”來抑制樓價(jià)。

　　林浩文則預(yù)計(jì)，今年一手樓會(huì)持續(xù)熱賣，以現(xiàn)時(shí)樓市情況，估計(jì)今年樓市會(huì)上升5%至8%。

　　“限貸”無法解決根本問題
　　實(shí)際上，在5月19日新規(guī)之前，金管局自2010年開始已有7次大動(dòng)作，但收效卻并不是特別明顯。

　　以2013年為例，金管局引入銀行新批按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下限。當(dāng)時(shí)很多銀行的按揭風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重普遍只有6%至7%，主要因?yàn)榘唇屹J款極少出現(xiàn)拖欠情況，是較為安全的業(yè)務(wù)。但在金管局出招后，確實(shí)讓香港的幾家大銀行因此加息0.25厘，但由于后來不少小型銀行都不愿意加息，于是幾個(gè)月以后，按揭貸款利息又回到未加之前的水平。

　　2010年至今，香港的樓價(jià)更是只漲不跌。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，中原城市領(lǐng)先指數(shù)在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已經(jīng)飆升到了156.44。短短7年時(shí)間，很多房子幾近翻倍。

　　“在香港，不買房子就是傻子?！币幻辉敢馔嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，香港特區(qū)政府希望可以控制樓價(jià)上漲，但卻不能在供應(yīng)上有所作為，現(xiàn)在香港房地產(chǎn)市場最大的問題是，未來會(huì)面臨嚴(yán)重的供應(yīng)短缺，所以樓價(jià)不會(huì)跌。另一方面，隨著北上廣深樓價(jià)步步逼近香港房價(jià)，很多內(nèi)地“金主”發(fā)現(xiàn)，其實(shí)香港的房子比想象中便宜，即便有重稅的情況下，還是一個(gè)很有吸引力的市場。

　　像王洋這樣，只需要賣掉內(nèi)地的一套房子，就可以全款在香港買一套不錯(cuò)的公寓，每月租金絕對(duì)不低于2萬港元。

　　王洋這樣的普通中產(chǎn)還算后知后覺。根據(jù)萊坊2017年推出的城市財(cái)富指數(shù)，富豪們喜愛的城市除了倫敦和紐約之外，香港排在第三。除了房價(jià)以外，香港還有各方面的便利和環(huán)境的吸引力，長遠(yuǎn)來說，境外買家還是希望在香港投資置業(yè)的。

　　紀(jì)言迅認(rèn)為，市場供應(yīng)短缺如果長期不能解決，就無法讓行業(yè)走向健康，光靠香港特區(qū)政府的干預(yù)，對(duì)市場來說，是一個(gè)不健康的舉動(dòng)，因?yàn)槿绻蕾囌哒{(diào)控，很多市場因素不可預(yù)測，讓市場變得更加混亂