隨著北京迎來(lái)土地供應(yīng)小高峰，加之一系列調(diào)整政策形成的合力，北京土地市場(chǎng)正在降溫，昔日火爆局面得以控制。面對(duì)公開(kāi)土地市場(chǎng)一系列“苛刻”出讓條件，許多開(kāi)發(fā)商越來(lái)越傾向自己“找地”，而與以往隨機(jī)收購(gòu)不同的是，企業(yè)收購(gòu)策略開(kāi)始升級(jí)到系統(tǒng)化、制度化、規(guī)律化的2.0時(shí)代。
土地市場(chǎng)的異變
北京土地市場(chǎng)的格局無(wú)疑已然生變。
數(shù)日前，北京出讓兩宗商辦用地，其中一宗北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)南區(qū)D-01地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地遭遇流標(biāo)，這是繼2015年11月高教園區(qū)9號(hào)地流標(biāo)后，時(shí)隔一年半北京再現(xiàn)流標(biāo)土地。
受政策影響，商辦土地不被市場(chǎng)看好是流標(biāo)原因之一。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，流標(biāo)地塊要求100%持有土地，而且不能散售，造成土地價(jià)值較低。預(yù)計(jì)未來(lái)商辦類土地銷售可能性越來(lái)越小，持有經(jīng)營(yíng)成為房企拿地的主流趨勢(shì)，房企拿地從過(guò)去的銷售思維轉(zhuǎn)變成為持有經(jīng)營(yíng)思維，必然會(huì)影響溢價(jià)率。
與商辦類土地降溫相比，住宅類土地依然會(huì)有較多企業(yè)關(guān)注。然而，住宅土地后期利潤(rùn)也正越來(lái)越難以保證。諸多“土地緊箍咒”導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不得不重新適應(yīng)游戲規(guī)則。
在北京土地交易市場(chǎng)剛剛掛出的起始總價(jià)84.4億元的順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)及房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)兩宗住宅用地的出讓條件中，“限定銷售價(jià)格”、“設(shè)定土地上限”、“報(bào)價(jià)達(dá)到上限轉(zhuǎn)為競(jìng)自持商品住房面積”等依舊是規(guī)定套路。其中，順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)地塊中商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)6.3萬(wàn)元/平方米。房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)地塊住宅銷售均價(jià)不超過(guò)3.7萬(wàn)元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)3.9萬(wàn)元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析，抑制購(gòu)房需求、去杠桿的同時(shí)，加大供給側(cè)改革、增加土地市場(chǎng)供應(yīng)力度，是本輪北京樓市調(diào)控的主要特色。統(tǒng)計(jì)顯示，4月北京全市共成交土地20宗，較3月多出12宗。其中，居住類用地成交11宗，較3月多出9宗，這一成交量是2015年12月以來(lái)的單月最高值。
值得關(guān)注的是，在11塊居住類用地中，8塊都是自住型商品房用地。目的就是要充分發(fā)揮“自住型商品房”有效平抑北京房?jī)r(jià)工具的作用，為樓市的高熱降溫，為房?jī)r(jià)的上漲剎車。
頻繁上演的“找地”
“面對(duì)土地市場(chǎng)的變化，開(kāi)發(fā)商絕不僅僅滿足于只是拍下雞肋地塊，自己找地開(kāi)始變得日益普遍?！币晃坏禺a(chǎn)界人士表示，目前來(lái)看，收購(gòu)公司或項(xiàng)目的效果最為顯著。
實(shí)際上，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購(gòu)大潮正在刷新以往的紀(jì)錄。從去年恒大36.09億元收購(gòu)嘉凱城52.78%股權(quán)，到融創(chuàng)137.9億元收購(gòu)聯(lián)想旗下融科智地42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目權(quán)益，再到中海并購(gòu)中信、保利收購(gòu)中航地產(chǎn)等并購(gòu)之風(fēng)愈演愈烈。
相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企兼并重組數(shù)量和規(guī)模快速上升。2016年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外完成并購(gòu)案例197起，涉及金額4014億元，而2015年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案所涉及金額則是1600億元，金額增幅高達(dá)150％。同時(shí)，大規(guī)模并購(gòu)也顯著上升。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年百億級(jí)房企參與的300億元以上規(guī)模并購(gòu)案例已近百起。
北京區(qū)域內(nèi)，典型收購(gòu)案例也不斷涌現(xiàn)。2016年融創(chuàng)拿下入市超十年的東方普羅旺斯項(xiàng)目，華麗轉(zhuǎn)身為融創(chuàng)旗下“壹號(hào)院”系惟一獨(dú)棟別墅產(chǎn)品；永泰地產(chǎn)將西山御園項(xiàng)目收購(gòu)，再度回歸北京主流市場(chǎng)；雅居樂(lè)2.32億元收購(gòu)一項(xiàng)目公司51%股權(quán)，獲得北京延慶一家綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。
今年以來(lái)，北京市場(chǎng)的收購(gòu)案例也層出不窮。
先是景瑞控股宣布斥資6.425億元收購(gòu)位于北京朝陽(yáng)區(qū)三全公寓60個(gè)公寓單位的全部權(quán)益，此后陽(yáng)光城宣布已收購(gòu)梵悅108項(xiàng)目部分股權(quán)。而近期碧桂園擬收購(gòu)九華山莊集團(tuán)股份有限公司的傳聞也甚囂塵上。雖然該收購(gòu)案尚未正式公布，但這家暫時(shí)排名行業(yè)榜首的開(kāi)發(fā)商，短期內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)落子北京的夙愿很可能就此完成。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企并購(gòu)的核心目的在于布局新的城市和市場(chǎng)，搶奪優(yōu)質(zhì)資源，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的加速擴(kuò)張等。目前在北京單純從土地市場(chǎng)上獲取土地的成本太高，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，而并購(gòu)顯然更有勝算。另外部分小企業(yè)受制于財(cái)務(wù)壓力，也會(huì)采取并購(gòu)的方式來(lái)獲取融資。目前，北京市場(chǎng)潛力大、機(jī)會(huì)多，后續(xù)惟一需要把控的就是類似政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，比如要防范高價(jià)拿地后的財(cái)務(wù)費(fèi)用增大等問(wèn)題。
并購(gòu)戰(zhàn)略突現(xiàn)
業(yè)內(nèi)人士分析，北京在迎來(lái)土地供應(yīng)高峰的同時(shí)，調(diào)控力度也在持續(xù)增加，北京土地市場(chǎng)降溫跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，企業(yè)在北京拿地開(kāi)始日趨謹(jǐn)慎。因此，以“收購(gòu)”為核心的曲線拿地方式正日益形成氣候。
值得關(guān)注的是，與以往房企隨機(jī)性收購(gòu)項(xiàng)目不同，并購(gòu)開(kāi)始日漸上升為公司戰(zhàn)略，甚至專門設(shè)置存量資產(chǎn)收購(gòu)部門，并著手打造以收購(gòu)為核心的基金平臺(tái)。
北京商報(bào)記者了解到，北京萬(wàn)科與中城聯(lián)盟、上海國(guó)際信托等6家專業(yè)投資機(jī)構(gòu)合伙設(shè)立了一只規(guī)模達(dá)53.85億元的“并購(gòu)基金”，專門用于投資北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)了解，該基金平臺(tái)已把北京有機(jī)會(huì)參與收購(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了全面梳理和接觸。
據(jù)了解，該基金由北京萬(wàn)科、中城聯(lián)盟及上海國(guó)際信托擔(dān)當(dāng)有限合伙人，其中北京萬(wàn)科認(rèn)購(gòu)11.95億元基金份額，享有基金約22.2%的權(quán)益，中城聯(lián)盟及上海國(guó)際信托合計(jì)認(rèn)購(gòu)41.87億元基金份額。
其中，中城聯(lián)盟是一家擁有55名法人股東的新三板企業(yè)，包括萬(wàn)科、泰禾、旭輝、世聯(lián)行等開(kāi)發(fā)商及關(guān)聯(lián)企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)私募投資。中城聯(lián)盟的投資內(nèi)容則包括自有資產(chǎn)投資、委托管理、投資顧問(wèn)等，以?shī)A層投資與信托債權(quán)投資為主，資金方為銀行或信托等金融機(jī)構(gòu)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科2016年在北京新增的8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有3個(gè)位于海淀區(qū)的土地是通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獲取的，其余均為收購(gòu)所得。而擁有類似的基金平臺(tái)對(duì)萬(wàn)科這樣的企業(yè)而言無(wú)疑將如虎添翼。
上述人士表示，北京之前發(fā)布了未來(lái)五年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，明確了未來(lái)五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，年均1200公頃，其中自住型商品房將供地1020公頃。未來(lái)集中推出自住型商品房用地，無(wú)疑將大幅增加中低端商品房的供應(yīng)。屆時(shí)有限的純商品住宅供應(yīng)也將面臨“苛刻”的供地條件，在企業(yè)利潤(rùn)難以保證的背景下，開(kāi)發(fā)商不得不踏上“自我救贖”的找地之路。