備受社會(huì)各界關(guān)注的《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房退出管理實(shí)施細(xì)則》昨日正式對(duì)外發(fā)布，該細(xì)則自6月15日起施行，有效期5年。細(xì)則明確，購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人在補(bǔ)交差價(jià)款后，可取得完全產(chǎn)權(quán)并退出經(jīng)濟(jì)適用住房保障，也可上市交易。
滿五年的日期如何確認(rèn)？
西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，細(xì)則中所稱經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、套型面積和銷售價(jià)格，面向中低收入住房困難家庭銷售，具有保障性質(zhì)的政策性住房。退出管理，是指經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)、上市交易和政府回購的管理。
對(duì)于退出市場(chǎng)的經(jīng)適房如何確權(quán)的問題，該負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)，是指購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年（從簽訂購房合同之日起計(jì)算），購房人按照本細(xì)則規(guī)定補(bǔ)繳土地收益等差價(jià)款（以下簡(jiǎn)稱差價(jià)款）后取得該套住房占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利，住房性質(zhì)變更為普通商品住房的活動(dòng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，是指購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人按照本細(xì)則規(guī)定補(bǔ)繳土地收益等差價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)，同時(shí)將該套住房轉(zhuǎn)讓給第三人的活動(dòng)。
五年之前能否上市交易？
該負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有房屋有限產(chǎn)權(quán)，只能由購房人及其共同申請(qǐng)的家庭成員自住，不得出租、出借、閑置和擅自改變房屋用途。
他表示，換句話說，在未滿五年期限，經(jīng)適房是不允許上市交易。除購房按揭外，經(jīng)濟(jì)適用住房不得進(jìn)行任何抵押。
經(jīng)適房咋轉(zhuǎn)化為商品房？
該負(fù)責(zé)人介紹，購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，經(jīng)西安市住房保障管理部門審核同意，購房人在補(bǔ)交差價(jià)款后，可取得完全產(chǎn)權(quán)并退出經(jīng)濟(jì)適用住房保障，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在房屋登記簿中取消經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋性質(zhì)記載，重新核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；購房人在補(bǔ)交差價(jià)款后，也可上市交易，不動(dòng)產(chǎn)登記部門按照普通商品住房交易相關(guān)程序，辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)按規(guī)定繳納。
差價(jià)款繳納標(biāo)準(zhǔn)為原購買經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的15%，計(jì)算公式為：應(yīng)繳差價(jià)款＝（房屋建筑面積-按商品房?jī)r(jià)格購買的建筑面積）×原購買經(jīng)濟(jì)適用住房合同單價(jià)×15%。
騙購違規(guī)出租咋處理？
西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，原則上不得上市交易，房屋產(chǎn)權(quán)不得變更、轉(zhuǎn)移。購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可由市住房保障管理部門按照原購買價(jià)格回購。回購資金從市保障性住房建設(shè)管理專項(xiàng)資金中列支?；刭彽慕?jīng)濟(jì)適用住房，由市住房保障管理部門按規(guī)定統(tǒng)籌使用。
該負(fù)責(zé)人表示，購買經(jīng)濟(jì)適用住房后有騙購經(jīng)適房、違規(guī)出租兩次警告拒不改正等行為，西安市住房保障管理部門有權(quán)回購，回購價(jià)格按照原購買價(jià)格每年扣減2%折舊后的價(jià)格計(jì)算（折舊年限以交付使用之日起計(jì)算，不足整年的，按1年計(jì)算）。
同時(shí)，取消其住房保障資格，計(jì)入個(gè)人不良信用檔案，5年內(nèi)不得再次提出住房保障申請(qǐng)；屬于國家機(jī)關(guān)公務(wù)人員的，提請(qǐng)其所在單位或行政監(jiān)察機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行行政或紀(jì)律處分；對(duì)出具虛假證明的單位或個(gè)人，提請(qǐng)其上級(jí)主管部門或其他監(jiān)管部門追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
違規(guī)銷售經(jīng)適房會(huì)咋處理？
西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位向未經(jīng)審查、不符合購房條件的家庭違規(guī)出售、出租經(jīng)濟(jì)適用住房的，市住房保障管理部門責(zé)成其限期收回；不能收回的，責(zé)成其補(bǔ)繳違規(guī)時(shí)間節(jié)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房與同地段類似商品住房的差價(jià)，并依法對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行處罰。
對(duì)于已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭（申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人）再次購買其他房屋的，應(yīng)按照本細(xì)則規(guī)定退出經(jīng)濟(jì)適用住房保障。未退出經(jīng)濟(jì)適用住房保障的，房屋管理部門不予辦理其新購房屋網(wǎng)簽備案手續(xù)。
同時(shí)，未經(jīng)市住房保障管理部門批準(zhǔn)，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租未取得完全產(chǎn)權(quán)批復(fù)的經(jīng)濟(jì)適用住房，房屋租賃管理機(jī)構(gòu)不予辦理房屋租賃備案，不動(dòng)產(chǎn)登記部門不予辦理房屋權(quán)屬變更和轉(zhuǎn)移登記，并將有關(guān)情況及時(shí)通報(bào)市住房保障管理部門。
西安對(duì)商品房銷售違法違規(guī)行為實(shí)行記分管理制度
違規(guī)超5分暫停網(wǎng)簽銷售
昨日，華商報(bào)記者從西安市住房保障和房屋管理局從獲悉，即日起西安市開始對(duì)商品房銷售違法違規(guī)行為實(shí)行記分管理制度，計(jì)分超過5分將被暫停房屋網(wǎng)簽銷售。
據(jù)介紹，記分管理制度旨在為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，引導(dǎo)和規(guī)范商品房銷售行為。
西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這樣做的目的就是用制度來約束開發(fā)商和銷售代理機(jī)構(gòu)。對(duì)存在商品房銷售違法違規(guī)行為的，全市各房地產(chǎn)管理部門應(yīng)依法嚴(yán)肅查處，并視情節(jié)進(jìn)行評(píng)定記分，依據(jù)累積分值對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理機(jī)構(gòu)做出相應(yīng)處理。
該負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商、銷售代理機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為記分記錄周期為半年。記錄周期屆滿后，記分信息統(tǒng)一清零，違法違規(guī)行為列入其信用檔案。但對(duì)在記分記錄周期內(nèi)，拒絕整改或未按期整改的，其違法違規(guī)行為記分在下一個(gè)記錄周期累計(jì)計(jì)算。
西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，違法違規(guī)行為線索經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，于5個(gè)工作日內(nèi)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為、記分情況等錄入商品房銷售違法違規(guī)行為記分管理系統(tǒng)，并向社會(huì)公布。
他表示，對(duì)存在行政處罰或因違法違規(guī)銷售引起重大涉穩(wěn)事項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理機(jī)構(gòu)，除記分處理外，還將納入“黑名單”，報(bào)送市社會(huì)信用體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，由有關(guān)部門實(shí)施聯(lián)合懲戒；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)。
該負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)于房地產(chǎn)銷售過程中可能存在的問題，54個(gè)記分條款都給予明確說明和細(xì)化。扣分最高的是開發(fā)商代收大修基金，且為按照要求將大修基金歸集到專戶以及達(dá)到立案條件等，一次性最高扣除15分。