據(jù)媒體報(bào)道,近日,有機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示4月上海租金指數(shù)較上月有所下降。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),4月居民消費(fèi)價(jià)格中,租賃房房租環(huán)比上漲0.2%,漲幅較上月有所收窄。從房租環(huán)比增速的季節(jié)性因素看,每年春節(jié)后、以及7、8月份學(xué)生畢業(yè)季,是房租環(huán)比上行明顯的季節(jié)性時(shí)點(diǎn)。但今年春節(jié)前后房租上調(diào)力度明顯偏弱,反映租房需求的疲弱。從更大的周期上看,本輪房?jī)r(jià)上漲周期中房租增速明顯弱于過(guò)往兩個(gè)周期,房租增速與房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)脫節(jié)。房租增速與房?jī)r(jià)增速脫節(jié),反映本輪房地產(chǎn)繁榮并非來(lái)源于居民收入的提升,而或是主要來(lái)自金融投資因素導(dǎo)致。本輪房?jī)r(jià)上行周期中,房租價(jià)格上行乏力,側(cè)面也說(shuō)明居民收入增長(zhǎng)的乏力,無(wú)力接受房租的進(jìn)一步上調(diào)。居民收入增長(zhǎng)疲弱的情況下,預(yù)計(jì)下半年CPI增速也將保持在較為低迷的水平。因?yàn)槿ツ暌詠?lái)支持商品的是兩個(gè)原因:一是去庫(kù)存,二是地產(chǎn)拉動(dòng)。現(xiàn)在來(lái)看,庫(kù)存周期進(jìn)入尾部,那么如果地產(chǎn)又開(kāi)始面臨下行壓力,那么商品的壓力可能進(jìn)一步加大。在地產(chǎn)投資和商品價(jià)格回落的背景下,債券仍然偏有利,維持10國(guó)債收益率3.6%的頂部中樞判斷不變。
對(duì)此我們的觀點(diǎn)如下:
1.從房租環(huán)比增速的季節(jié)性因素看,今年房租上調(diào)力度弱于往年
房租在每年春節(jié)后、以及7、8月份學(xué)生畢業(yè)季,是房租環(huán)比上行明顯的季節(jié)性時(shí)點(diǎn)。但今年春節(jié)前后房租上調(diào)力度明顯偏弱,反映租房需求的疲弱。
在房屋交易市場(chǎng)萎縮的情況下,房屋租賃價(jià)格增幅存在下滑壓力。截至5月31日,30大中城市商品房成交面積累計(jì)同比下降33.64%,其中一線城市累計(jì)同比下降32.98%,二線城市累計(jì)同比下降34.95%,三線城市累計(jì)同比下降31.73%。重點(diǎn)城市方面,截至5月31日,北京、上海、深圳商品房成交面積累計(jì)同比漲跌幅分別為-29.82%、-41.69%、-51.62%。新建住宅價(jià)格指數(shù)方面,北京、上海、深圳2017年4月環(huán)比變化0.20%、-0.10%、0.00%。4月份環(huán)京樓市調(diào)控效果初顯;京津冀地區(qū)部分城市新建商品住宅價(jià)格漲幅回落:北京4月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%,漲幅比3月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn),天津價(jià)格環(huán)比下降0.1%,比三月份的100.2回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。4月全國(guó)租賃房房租同比2.8%,較年初3%回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。尤其在一線城市,在房屋交易市場(chǎng)急劇萎縮的情況下,房屋租賃價(jià)格增幅出現(xiàn)下滑。
2.從地產(chǎn)周期來(lái)看,本輪房?jī)r(jià)上漲周期中房租增速明顯弱于過(guò)往兩個(gè)周期,房租增速與房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)脫節(jié)。
在2009-2010年、2013年兩次房?jī)r(jià)上漲周期中,房租增速都一度明顯上升。房?jī)r(jià)繁榮與房租上漲之間之所以存在上述相關(guān)性,可能的原因包括:房?jī)r(jià)繁榮周期通常拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈投資,最終會(huì)傳導(dǎo)到居民收入的增長(zhǎng),而居民日??芍涫杖氲脑鲩L(zhǎng)提升了居民對(duì)于房租上調(diào)的承受能力;另一方面,房租總體水平的成功上調(diào),本身也增加了未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期,這反過(guò)來(lái)也加劇房?jī)r(jià)的上行趨勢(shì)。
然而2016年以來(lái)的一輪房?jī)r(jià)上漲,房租增速卻沒(méi)有發(fā)生明顯抬升。房租與房?jī)r(jià)脫節(jié),或預(yù)示本輪房?jī)r(jià)上漲缺乏基本面支撐,而或是主要來(lái)自金融投資因素導(dǎo)致。隨著各地因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸加碼,未來(lái)金融投資因素對(duì)居民購(gòu)房的支持力度將日益減弱,房地產(chǎn)銷量與價(jià)格,都會(huì)面臨負(fù)面壓力。
3.房租下行導(dǎo)致非食品價(jià)格下行壓力
本輪房?jī)r(jià)繁榮周期內(nèi),出現(xiàn)房租增速疲弱的現(xiàn)象,或預(yù)示經(jīng)濟(jì)增速下行的潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。
在房?jī)r(jià)明顯上行過(guò)程中,房租價(jià)格上行乏力,側(cè)面也說(shuō)明居民收入增長(zhǎng)的乏力,無(wú)力接受房租的進(jìn)一步上調(diào)。居民收入增長(zhǎng)疲弱的情況下,預(yù)計(jì)下半年CPI增速也將保持在較為低迷的水平。從歷史數(shù)據(jù)上來(lái)看,CPI與房租價(jià)格增速有較好的相關(guān)關(guān)系。本輪房?jī)r(jià)上行未能成功推升房租水平,也證明了未來(lái)CPI保持低位的可能性較大。
未來(lái)隨著高校畢業(yè)租房潮來(lái)襲,6月房租同比或會(huì)出現(xiàn)小幅上漲。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,形成完善的住房租賃市場(chǎng)體系,是人們住房需求的重要途徑之一,對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)有著重要的積極作用。為了真正做到“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”,必須完善住房租賃市場(chǎng),構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系。去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出,要建立購(gòu)租并舉的住房制度。多地也出臺(tái)了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施。5月25日北京市住建委表示,今后5年北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng),計(jì)劃供地1300公頃,建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套,并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。在熱點(diǎn)城市租賃房源真正落地后,現(xiàn)有租賃需求水平下,未來(lái)一線城市房租可能出現(xiàn)更明顯的下行。
4.若地產(chǎn)又開(kāi)始面臨下行壓力,商品的壓力可能進(jìn)一步加大
因?yàn)槿ツ暌詠?lái)支持商品的是兩個(gè)原因:一是去庫(kù)存,二是地產(chǎn)拉動(dòng)。現(xiàn)在來(lái)看,庫(kù)存周期進(jìn)入尾部,如果地產(chǎn)又開(kāi)始面臨下行壓力,那么商品的壓力可能進(jìn)一步加大。5月31日,上期所夜盤(pán),螺紋鋼、熱軋卷板分別收跌2.4%、2.3%;橡膠、瀝青分別收跌3.9%、2.2%。國(guó)內(nèi)商品期市夜盤(pán)全線下跌,黑色系延續(xù)日間跌勢(shì),雙焦跌逾4%。鐵礦石、甲醇、橡膠均跌超3%,螺紋鋼跌近3%,瀝青、熱卷跌逾2%。
債市策略
債市策略方面,在CPI重歸1時(shí)代、PPI見(jiàn)頂回落的背景下,地產(chǎn)調(diào)控限售限購(gòu)?fù)苿?dòng)房租增速也開(kāi)始下行,居民收入增長(zhǎng)疲弱,國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期將保持在較低的水平,利好債市。同時(shí),工業(yè)增速下滑,基本面壓力仍存??紤]到央行的近期表態(tài)和去杠桿政策的階段性成果,以及美聯(lián)儲(chǔ)可能在6月加息的預(yù)期或已被市場(chǎng)消化,六月份對(duì)于債市來(lái)說(shuō)仍存在較好的結(jié)構(gòu)性交易機(jī)會(huì)。我們?nèi)匀粓?jiān)持十年期國(guó)債收益率3.6%的頂部中樞不變。