香港上市的內(nèi)地房產(chǎn)股集體放量大漲，A股地產(chǎn)板塊節(jié)后也受到帶動(dòng)

端午小長(zhǎng)假期間，香港上市的內(nèi)地房產(chǎn)股集體放量大漲，A股地產(chǎn)板塊節(jié)后也受到帶動(dòng)。目前來看，A股地產(chǎn)行業(yè)整體估值雖然高于H股，但部分龍頭股的估值已經(jīng)低于恒大、融創(chuàng)、碧桂園等香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)股。

　　券商人士認(rèn)為，板塊的分化將持續(xù)加劇，中長(zhǎng)期來看，A股地產(chǎn)龍頭企業(yè)應(yīng)該如內(nèi)房股一樣擁有更高的估值溢價(jià)。A股地產(chǎn)公司中具備“價(jià)值與成長(zhǎng)”特性的房企可關(guān)注。

　　港股地產(chǎn)板塊走強(qiáng)

　　5月29日中國(guó)恒大漲幅高達(dá)22.78%，成交額高達(dá)45.96億港元，是前一交易日的近5倍。

　　恒大的大漲帶動(dòng)其他內(nèi)房股直線上漲：融創(chuàng)中國(guó)漲幅榜上緊隨其后，當(dāng)日漲幅10.45%；碧桂園漲幅9.43%，位列第三；越秀地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、保利置業(yè)、允升國(guó)際、龍湖地產(chǎn)、雅居樂等當(dāng)日漲幅逾5%。香港內(nèi)房股5月31日出現(xiàn)了回落，龍頭股中國(guó)恒大下跌8.03%或1.22港元，收?qǐng)?bào)13.98港元，總市值為1824億港元。

　　“南下資金持續(xù)擴(kuò)大、恒大回購股份及國(guó)務(wù)院棚改計(jì)劃是重要催化劑?！蔽髂献C券分析師王立洲指出，首先，去年末以來市場(chǎng)監(jiān)管壓力顯著增大，而金融去杠桿加速高估值個(gè)股去化壓力，追求賺錢效應(yīng)的資金通過港股通持續(xù)流入港股市場(chǎng)，而且美元走低也使得海外資金流入新興市場(chǎng)。其次，中國(guó)恒大自今年3月29日至4月26日連續(xù)回購公司股份合計(jì)約7.23億股并于5月5日注銷，之后股價(jià)接連創(chuàng)出新高，恒大股價(jià)的強(qiáng)勁走勢(shì)對(duì)其他內(nèi)房股帶動(dòng)明顯。最后，棚改攻堅(jiān)計(jì)劃確定實(shí)施，對(duì)商品住宅庫存大的市縣進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，在2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，此舉有利于三四線銷量和房地產(chǎn)投資的維持。

　　東方證券分析師竺勁指出，當(dāng)前港股內(nèi)房股的大漲很大程度與三大因素有關(guān)：伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)過去4個(gè)月的熱銷，今年全年銷售面積增速大概率為正。三四線城市的熱銷也帶動(dòng)以三四線城市布局為主的公司盈利及現(xiàn)金流出現(xiàn)明顯改善，使這一類公司比其他地產(chǎn)公司進(jìn)入一二線城市更具有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)優(yōu)于去年房地產(chǎn)銷售面積增速高點(diǎn)出現(xiàn)4月份?；鶖?shù)效應(yīng)將導(dǎo)致5-6月房地產(chǎn)同比增速出現(xiàn)明顯反彈，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)熱銷的預(yù)期會(huì)更為樂觀。

　　5月31日節(jié)后首個(gè)交易日A股地產(chǎn)板塊也受到提振，在行業(yè)漲幅榜上位居前列。

　　地產(chǎn)龍頭受關(guān)注

　　今年以來，港股地產(chǎn)指數(shù)持續(xù)走強(qiáng)，累計(jì)漲幅達(dá)21.31%，市盈率(TTM)為9.2倍。申萬地產(chǎn)指數(shù)下跌3.94%，目前市盈率(TTM)為16.1倍，較港股地產(chǎn)溢價(jià)75%。

　　龍頭股中，A股龍頭股較內(nèi)房股估值更低。招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科A和金地集團(tuán)的市盈率(TTM)分別為14.5倍、8.87倍、11.24倍、7.85倍；而港股中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園則為32.1倍、17.8倍和15.3倍。

　　中信建投證券分析師陳慎指出，港股市場(chǎng)更低的資金成本和更為豐富的衍生品體系造就了香港歷來的低估值體系，香港地產(chǎn)股的估值水平常年保持在10倍以下，在2014年的行業(yè)低谷期曾達(dá)到6.2倍水平，為近年來的最低水平，經(jīng)歷了本輪市場(chǎng)回暖周期后，港股地產(chǎn)的估值開始有所回升。相對(duì)而言A股地產(chǎn)的估值常常較港股地產(chǎn)溢價(jià)一倍以上，整體PE也常年在10倍到20倍之間，在2016年險(xiǎn)資舉牌行業(yè)的帶動(dòng)下最高曾達(dá)到25.3倍，較港股地產(chǎn)溢價(jià)三倍以上。近年以來港股地產(chǎn)尤其是以內(nèi)房股為首的地產(chǎn)股確實(shí)在各方面的估值水平較A股地產(chǎn)公司更具吸引力。

　　“未來A股地產(chǎn)龍頭房企應(yīng)該享受更高的溢價(jià)。我們認(rèn)為，雖然在當(dāng)前政策壓制下，可能板塊難以擁有超額收益，但是板塊的分化將持續(xù)加劇，中長(zhǎng)期來看，A股地產(chǎn)龍頭企業(yè)應(yīng)該如內(nèi)房股一樣擁有更高的估值溢價(jià)?！标惿髦赋觥?/span>

　　或存在脈沖式行情

　　王立洲指出，從房企拿地與政策力挺城市更新改造觀察行業(yè)真實(shí)表現(xiàn)，數(shù)據(jù)增速回落并不能說明行業(yè)下行。種種跡象表現(xiàn)，購房需求只是被壓抑而并未發(fā)生預(yù)期的轉(zhuǎn)變，企業(yè)拿地持續(xù)火爆、政府力挺貨幣化安置、強(qiáng)化舊改和棚改，都市圈內(nèi)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好趨勢(shì)并不是短期的。維持全年房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)“倒N型”走勢(shì)的判斷，拿地和新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)會(huì)好于銷售。

　　反映到A股市場(chǎng)，王立洲認(rèn)為：“地產(chǎn)板塊估值合理，存在脈沖式的修復(fù)行情?！逼浔硎?，信貸收緊對(duì)龍頭房企的影響有限，主因是銷售回款繼續(xù)維持高速增長(zhǎng)、融資成本持續(xù)大幅改善，反而會(huì)提升龍頭房企并購中小房企的機(jī)會(huì)，行業(yè)資源整合趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化。目前A股里面的保利、金地等估值水平相比港股里面的龍頭如恒大、碧桂園、融創(chuàng)已經(jīng)明顯便宜。修復(fù)行情的催化劑可能來自區(qū)域主題的發(fā)酵、國(guó)資國(guó)企改革、產(chǎn)業(yè)資本的增持或行業(yè)資源整合等。

　　華創(chuàng)證券指出，H股房企經(jīng)歷一波上漲之后，雖然H股房企整體估值仍然折價(jià)于A股房企，平均折價(jià)20%，但在銷售千億以上房企來看，目前H股龍頭以及較A股龍頭有10%的溢價(jià)，雖然也可以理解為棚改推動(dòng)以及資金推動(dòng)的合理溢價(jià)，但是預(yù)計(jì)在棚改推動(dòng)之下，如碧桂園等房企估值因銷售持續(xù)高增仍有提升可能，因而或能持續(xù)帶動(dòng)H股、甚至A股龍頭，而同時(shí)疊加集中度提升邏輯，龍頭的銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)好于行業(yè)，估值提升也理所應(yīng)當(dāng)。