財經(jīng)365（www.lai935.com）訊：近日，統(tǒng)計局的全國70城房價指數(shù)新鮮出爐，唯一的縣級市大理再次位居漲幅前列。在1月的價格指數(shù)中，58個城市環(huán)比上漲，大理以2%漲幅領(lǐng)跑全國新房，以1.6%的環(huán)比漲幅，領(lǐng)跑全國二手房。
這個小城房價為什么如此扎眼？
云南大理市海東新區(qū)，一到夜晚就變得異?？諘?。沿著濱海大道一路向北，再環(huán)繞天境路、映雪路一圈，映入眼簾的是一片又一片的供空，在建樓盤成為夜空最亮眼的星。和幾年前熱鬧的工地不同，現(xiàn)在施工人員只剩零星幾個，有的鏟土機(jī)停止了工作。開發(fā)商面臨的是極其嚴(yán)格的計劃、施工、環(huán)保等方面的審查，過去以犧牲環(huán)境為代價的違規(guī)開發(fā)模式，已經(jīng)走到盡頭。
大理房價沒有受到環(huán)保影響，作為70個城市中唯一被觀察的縣級市，截止2019年2月，大理房價已經(jīng)連續(xù)22個月環(huán)比上漲。根據(jù)大理統(tǒng)計局的房產(chǎn)銷售額和銷售面積估算，2012到2017年，當(dāng)?shù)鼐鶅r從4889元/平米上升到8397元/平米，上漲71.75%。同時期云南全省均價從4200元/平米上升到5900元/平米，漲幅只有40.4%。
從中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)來看，2014到2016年間，大理房價基本維持在6500元/平米。到2017年底，上漲到9000元/平米，隨后一路高歌。截止2018年11月，新房均價為10900元/平米，幾乎成為云南房價最高城市。從2017年11月到2018年底，合計59.65%的房子成交價在10000到14000元/平米。在洱海以西，靠近古城的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，最高可以到3萬元/平米以上，一年間翻倍，同樣的情況也在海東新區(qū)上演。
當(dāng)?shù)厝说氖杖耄瑹o法支撐如此高的房價
大理城鎮(zhèn)居民可支配收入在2016年剛剛突破3萬元關(guān)口。同年接待游客1674.27萬人次，大約是五年前的2.3倍。旅游業(yè)總收入292.58億，相當(dāng)于海南全省當(dāng)年旅游收入的36%。
中介最常見的宣傳口號是：來大理，買洱海海景房。稀缺的蒼山洱海資源，成了吸引外來投資者的招牌，一二手房價格持續(xù)倒掛，助推投資者涌入。大理根本不是以當(dāng)?shù)厝耸杖虢o房地產(chǎn)定價，而是以愿意在蒼山洱海買房的人給地產(chǎn)標(biāo)價。
外來開發(fā)商淘金 樓市大幅波動
從2013到2017年，大理租售比分別是33、33、33、31和52，在2017年突然走高。就在2017、2018兩年，外來開發(fā)商大舉進(jìn)入大理。
2017年11月，恒大地產(chǎn)和深圳信證基金通過股權(quán)競拍方式，經(jīng)過50輪出價，溢價3.1億，以8.044453億總價收購云南工投大理項目，取名恒大山嶼海。
2018年4月，中梁地產(chǎn)以12.47億的總價，拿下原大理啤酒廠三宗國有建設(shè)用地。
2018年8月，美的置業(yè)和雅居樂分別以1.3萬元/平米，4.1億的總價，74.4%溢價率以及1.119萬元/平米，3.46億總價，49.2%溢價率競得兩宗土地，超越中糧，刷新地價紀(jì)錄。
2018年6月，中糧地產(chǎn)開放旗下的大理壹號院城市展廳，11月開始推盤，鋪天蓋地的廣告，占領(lǐng)了公交車車廂和各類樓面外墻。雖然房企攻城掠地，大理商品房銷售額并不穩(wěn)定，待售面積波動很大。
當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2012到2017年，銷售額分別為60.81億、50.26億、54.56億、54.62億、61.97億和94.06億。待售面積分別為12.87萬平米、36.42萬平米、45.8萬平米、46.62萬平米和26.06萬米。大理本地人無法消化多余的庫存，季節(jié)性投資客是候鳥，大部分時間不會居住在這里。
大理房價超省會 下一步是限購？大理早就不是洼地了，房價持續(xù)超過省會昆明。中國房價行情網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，截止3月16日，大理過去一個月均價為13409元/平米，昆明房價為12652元/平米，大理房價每平方米比昆明高757元。2018年7月9日，大理出臺了規(guī)范房地產(chǎn)市場的文件。
文件規(guī)定：大理市全面實行新房價格備案制，備案價參考范圍內(nèi)同區(qū)域、同品質(zhì)、同類經(jīng)新房網(wǎng)簽備案成交均價，申報變動幅度不得超過10%，房價虛高、違規(guī)銷售、炒房等行為將被嚴(yán)肅處理。相比西雙版納和昆明，大理的調(diào)控力度算比較弱的。
昆明主城五個區(qū)和三個開發(fā)區(qū)限購，外省戶籍只能買一套，新房必須備案，預(yù)售價格在6個月之后才能調(diào)整，每12個月內(nèi)，備案價上浮不得超過6%。西雙版納重點打擊捂盤惜售，以及各類炒房。估計，大理一城一策調(diào)控升級，可能已經(jīng)在路上了。作為海南之后的旅游地產(chǎn)，大理的溢價太高。
從規(guī)劃看，大理城市格局圍繞古城、下關(guān)、鳳儀和海東新城構(gòu)建。近年來的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域主要集中在下關(guān)和海東。海東集合了各類的山、海、灣、島嶼和濕地，曾經(jīng)是不毛之地，也是環(huán)洱海區(qū)域剩下的最后的房地產(chǎn)可開發(fā)區(qū)域。海東新區(qū)離主城區(qū)很遠(yuǎn)，由于環(huán)保問題，海東在開發(fā)方面一直保持謹(jǐn)慎。2016年以前，海東開發(fā)規(guī)劃面積為140平方公里，當(dāng)時就有質(zhì)疑聲，認(rèn)為根本無法吸引大量人口到此處定居。
2017年以后，為了防治污染，海東面積從140平方公里縮減到53.89平方公里，關(guān)停了很多洱海邊的餐飲店面，政策、環(huán)境波動，使得大理在地產(chǎn)規(guī)劃方面無法統(tǒng)一。深圳房貸利率連降兩次，包括國有六大銀行在內(nèi)，首套房貸利率可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，二套最低執(zhí)行上浮10%。
融360數(shù)據(jù)顯示，10個城市的首套房貸款利率回調(diào)，比1月增加了3座。當(dāng)月全國首套房貸款平均利率5.63%，環(huán)比下降0.53%，這也是全國首套房貸利率連續(xù)第三個月下降。北上廣深，只有北京首套房貸平均利率持平，上海、廣州和深圳環(huán)比均有所下降，分別為5.06%、5.52%、5.46%。統(tǒng)計局統(tǒng)計的2月70城房價數(shù)據(jù)中，4座一線城市新房環(huán)比微漲0.3%，二手房價格環(huán)比上漲0.1%。
可見，一線城市未必房價上漲最高，卻是最安全的。一線城市價格略微上漲或下跌，問題不大，成交量逐漸穩(wěn)定后，價格自然會回暖。更多股票資訊請關(guān)注財經(jīng)365官網(wǎng)！
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