虎嗅注：美國東部時間2021年12月16日，渾水（Muddy Water Reasearch）發(fā)布了針對貝殼的做空報告。為此，貝殼當天公開回應(yīng)稱：確保財報數(shù)據(jù)的真實性和規(guī)范性，歡迎各種調(diào)查，但堅決抵制任何機構(gòu)的惡意做空行為?！皽喫驗椴涣私庵袊慨a(chǎn)市場，缺乏對貝殼業(yè)務(wù)的基本認知和三張報表的正確解讀。為保證投資者權(quán)益和不受錯誤信息引導，貝殼將在24小時內(nèi)針對報告內(nèi)容逐一拆解回復(fù)?！?/span>
本文來自微信公眾號：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange），作者：地產(chǎn)三哥，頭圖來自：視覺中國
渾水在77頁的做空報告指出貝殼主要存在五個方面的欺詐行為。以下為地產(chǎn)三哥摘錄、翻譯的報告內(nèi)容：
《BEKE: Luckin Coffee’s for These Closers!》
我們做空貝殼。
因為據(jù)我們估計，該公司存在系統(tǒng)性欺詐，使其新房銷售GMV虛增超過126%，傭金收入虛增約77%-96%。
我們發(fā)現(xiàn)：貝殼向投資者報告的交易量、商鋪數(shù)量和經(jīng)紀人數(shù)量與我們利用數(shù)據(jù)收集程序從貝殼平臺收集的數(shù)據(jù)之間存在巨大差異。
我們通過對BEKE商店的初步調(diào)查，包括現(xiàn)場訪談和現(xiàn)場訪問，證實了這些差異。
貝殼經(jīng)常在公司財報電話會議上重復(fù)的口頭禪是：“做難而正確的事情”，但這似乎離真相很遠。
簡而言之，我們發(fā)現(xiàn)了大規(guī)模的欺詐行為，包括可能的虛假收購，其目的似乎是出于掩蓋虛增的收入。
我們的實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)了：幽靈商店、克隆商店、以及通過加盟的經(jīng)紀公司往返現(xiàn)金來增加收入的未公開計劃。與瑞幸咖啡類似，這是一個包含著大量欺詐的業(yè)務(wù)。
以下是BEKE（貝殼）多元欺詐的路線圖。
1. 虛增GMV和收入
我們編寫了一個程序來收集BEKE平臺上的交易數(shù)據(jù)。這與我們研究JOYY（歡聚集團）和GOTU（高途）的方法類似。我們通過現(xiàn)場訪談、現(xiàn)場訪問和實體店檢查來抽查結(jié)果。
研究結(jié)果顯示，我們認為，BEKE大幅夸大了其平臺上新房銷售的GMV和由此產(chǎn)生的傭金收入。
我們估計，BEKE2021年Q2-Q3的GMV被夸大了126%。
根據(jù)實地工作和經(jīng)紀人訪談，我們認為BEKE的實際傭金率比聲稱的要低。我們估計BEKE的收入虛增了大約77%-96%。
我們還發(fā)現(xiàn)證據(jù)表明，該公司通過往返現(xiàn)金，人為的增加傭金收入。
2. 幽靈商店
我們的結(jié)論是，使用貝殼平臺的商鋪和經(jīng)紀人（如果存在的話）比BEKE聲稱的要少得多。
我們對BEKE平臺的數(shù)據(jù)收集表明，在第二季度末報告的總商鋪數(shù)至少虛增了23%。然而，這可能低估了欺騙程度。
現(xiàn)場調(diào)查和訪問顯示了一些幽靈商鋪，它們被BEKE在其平臺上列為“活躍”，但在訪問時是關(guān)閉的或不存在的。因此，我們認為，BEKE的經(jīng)紀業(yè)務(wù)數(shù)量甚至比其平臺的數(shù)量要少得多。
一個例子是南昌二十三中的中環(huán)商店，它在其平臺上“活躍”，該經(jīng)紀公司有近100處房產(chǎn)掛牌出售。但當我們的調(diào)查人員訪問該商店的工商注冊地址時，這里是一個廢棄的、位于門衛(wèi)室內(nèi)的店面。
在廊坊三河的另一個例子中，我們在平臺上在完全相同的位置發(fā)現(xiàn)了兩個獨立的活躍商店。經(jīng)紀人向我們的調(diào)查員證實，這兩家店已經(jīng)合并為一家，但在BEKE的平臺上，這是兩家截然不同的經(jīng)紀公司。
這遠不是唯一一次發(fā)現(xiàn)有一家線下商店在該平臺上偽裝成兩家或兩家以上商店的例子。
我們應(yīng)該在廊坊找到的51家鏈家店鋪中，其中有19家是“幽靈商店”。僅在這個城市，實地考察和實地調(diào)查表明，BEKE的店鋪數(shù)量夸大了59%。
我們相信廊坊是一個代表，這樣的幽靈商店是普遍存在的。
3. 克隆商店
多個商鋪在BEKE的平臺上出現(xiàn)在相同或相似的位置，實地調(diào)查表明，盡管平臺上出現(xiàn)了多個活躍商鋪，但通常只存在一個實體商鋪。
這種克隆商店的模式是強有力的證據(jù)，支持了我們的結(jié)論：
即實際商鋪數(shù)量比BEKE平臺上現(xiàn)實的要少得多，BEKE對投資者嚴重的夸大了其商鋪數(shù)量。
在調(diào)查的7個城市中，我們發(fā)現(xiàn)有5個城市在BEKE平臺上有大量鏈家克隆店鋪。在廈門和?？冢?1%和32%的鏈家店是克隆的，北京9%的鏈家店也是克隆的。
4. 虛假收購
在美國上市的中國公司因欺詐證據(jù)而倒閉的標志之一是：利用虛假交易注入收購資金，讓本不存在的現(xiàn)金余額歸零。
通常情況下，該公司會夸大收購資產(chǎn)的價值，有時會從與內(nèi)部人士有關(guān)的代理處秘密購買。在這里，我們找到了一個我們認為是教科書式的例子。
工商查詢數(shù)據(jù)顯示，BEKE通過一個可能由內(nèi)部人員控制的收購這進行了部分收購，這是我們在以往看到過很多次的伎倆，即抬高該資產(chǎn)的購買價格。
案例1：我們認為有證據(jù)表明，BEKE夸大了2019年對中環(huán)互聯(lián)的收購價格，貝殼通過一個可能受控制的中間機構(gòu)進行收購，夸大了收購標的的價值，并以此消耗掉虛假的現(xiàn)金。
案例2：另一個可疑的收購也值得仔細審查：貝殼斥資80億元人民幣收購了家居裝修服務(wù)提供商圣都裝飾。然而，圣都裝飾僅在幾個省份運營，許多分支是2021年設(shè)立的。作為可比較的對象，東易日盛裝飾集團（SZ002713），是一家上市公司，該公司在30個省市開展業(yè)務(wù)。2021年6月，大約在BEKE宣布收購圣都時，東易日盛的市值為25億元人民幣。
5. 虛增經(jīng)紀人數(shù)量
我們對BEKE平臺的數(shù)據(jù)收集表明，BEKE在其IPO招股說明書、二次發(fā)行和其他財務(wù)報告中公開的經(jīng)紀人數(shù)量被大幅夸大了。
例如，在BEKE的一級市場：上海，它聲稱擁有2.1萬個經(jīng)紀人。但工商查詢顯示其三家上海經(jīng)紀子公司的數(shù)據(jù)，只有9,998名員工，這表明BEKE顯著虛增其經(jīng)紀人數(shù)量。當我們將BEKE的披露信息與該公司其他關(guān)鍵市場如北京的工商查詢記錄進行比較時，我們也看到了同樣的現(xiàn)象。
BEKE已經(jīng)明確表示，GMV和收入是其雇傭的經(jīng)紀人數(shù)量直接相關(guān)，這意味著經(jīng)紀人數(shù)量的夸大與GMV和收入的虛增密切相關(guān)。
最終，我們認為BEKE是在通過夸大其GMV、新房銷售、收入、經(jīng)紀人和門店數(shù)量來欺騙資本市場。
（摘錄翻譯完）
附：渾水研究簡介
渾水研究（Muddy Waters Research）是一家業(yè)務(wù)涉及盡職調(diào)查的私人投資公司，由卡森·卜洛克創(chuàng)建。針對中概股發(fā)布質(zhì)疑調(diào)查報告，2010年成功獵殺數(shù)家中國公司，在資本市場名聲大噪。
其中，渾水研究比較出名的是發(fā)現(xiàn)在加拿大上市的中國公司漢青林木控股有限公司存在欺詐行為，漢青林木控股有限公司股價最終在2012年3月申請破產(chǎn)保護之前下跌了74％。
2016年8月，渾水公司發(fā)布了一份報告，聲稱由圣裘德醫(yī)療公司生產(chǎn)的心臟起搏器和其他植入式醫(yī)療設(shè)備極易受到黑客攻擊。
2020年2月，渾水公司發(fā)布了一份長達89頁的做空報告，指出瑞幸咖啡存在一種欺詐行為：“每家商店每天的商品數(shù)量在2019年第三季度至少夸大了69％，在2019年第四季度夸大了88％，并有11,260小時的門店流量影片為證”。
2020年5月，渾水公司宣布做空跟誰學，指根據(jù)一名跟誰學的前經(jīng)理及數(shù)據(jù)，跟誰學至少有7成甚至8成的用戶是虛假用戶。
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