5月22日，嘉興一場放在千人大劇院舉行的土地出讓會震驚了全國。這也導(dǎo)致僅僅兩天之后的杭州土地出讓，站在了聚光燈下。
昨天，杭州主城區(qū)出讓了1宗宅地和5宗商地，其中的三墩北宅地體量巨大，建筑面積超過20萬平方米，起價(jià)超過22億元，備受關(guān)注。
事實(shí)上，由于樓面價(jià)受到限制，土地新政擋不住“不差錢”的開發(fā)商巨大的拿地?zé)崆?。金輝&建發(fā)以37.86億元、現(xiàn)房銷售、自持32%的代價(jià)，競得三墩北宅地，樓面價(jià)為封頂?shù)?8488元/㎡。
首輪報(bào)價(jià)即突破現(xiàn)房銷售門檻
自持比例創(chuàng)新高
這是杭州土地新規(guī)之后，第二場土地出讓會。此次的焦點(diǎn)三墩北宅地，總起價(jià)約22.27億元，樓面起價(jià)10875元/㎡。
盡管“高門檻”，但試圖來“掠食”的房企依然規(guī)模不小，包括融創(chuàng)、越秀、金輝&建發(fā)、融信等，報(bào)名單位有近30家。
競價(jià)開始后，首輪報(bào)價(jià)便到了封頂溢價(jià)70%。按照目前的杭州土地競拍規(guī)則，溢價(jià)率達(dá)到50%，必須現(xiàn)房銷售；而溢價(jià)達(dá)到70%時(shí)便鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競報(bào)自持比例。而這場“血拼”直至金輝&建發(fā)聯(lián)合體競報(bào)32%自持比例時(shí)，才劃上句號。
這也創(chuàng)造了杭州涉宅地塊自持比例的新高。
此外，從最后結(jié)果來看，自持32%，意味著自持面積將超過6.5萬㎡，那么可售比例面積不足14萬㎡。據(jù)專家測算，即便不去計(jì)算因現(xiàn)房銷售導(dǎo)致未來兩三年無法回籠資金的資金成本，該地塊實(shí)際的地價(jià)成本也在25000元/㎡左右，保本房價(jià)將接近40000元/㎡。
建發(fā)房產(chǎn)杭州事業(yè)部總經(jīng)理張新昌表示，這個拿地的結(jié)果在可控范圍內(nèi)，自持部分也完全不是問題。
商地再現(xiàn)100%自持
本土房企廣宇“廝殺”式補(bǔ)倉
優(yōu)質(zhì)商地的競爭激烈程度不輸宅地。位置較好的商地，更是搶了不小的風(fēng)頭。
回顧4月26日的土地出讓，競拍的結(jié)果是三宗商地全都必須現(xiàn)房銷售，招商競得的田園商地更是誕生了100%的自持比例，同時(shí)必須配建2500㎡養(yǎng)老用房。
不僅如此，昨天上城區(qū)復(fù)興單元商地，也經(jīng)歷了激烈“廝殺”，最終由本土房企廣宇斬獲，總價(jià)約2.6億元，樓面價(jià)17405元/㎡，自持比例也達(dá)到了達(dá)到100%，還需配建500㎡養(yǎng)老用房。
對于“缺糧”多時(shí)的本土房企廣宇來說，這是一次補(bǔ)倉，雖然100%的自持意味著廣宇只能當(dāng)“房東”。
業(yè)內(nèi)人士表示，后續(xù)招商和廣宇將如何運(yùn)作這100%自持的商地，以及如何設(shè)置各自的養(yǎng)老服務(wù)用地部分，將成為業(yè)界的關(guān)注。
土地市場依舊高熱
會否倒逼政策繼續(xù)調(diào)整
與上一次杭州土地拍賣首次進(jìn)入現(xiàn)房銷售及自持時(shí)業(yè)界普遍“激動”不同的是，這次房企都很平靜。對于他們而言，似乎早已預(yù)判到，接下去的宅地之爭，進(jìn)入自持階段將再正常不過。
一位業(yè)內(nèi)人士判斷，杭州接下去搶地會更加激烈?！皬耐恋匦乱?guī)來看，初衷是用現(xiàn)房銷售的資金壓力逼退開發(fā)商拿地?zé)崆?，然而并沒有成功。眾多房企看在眼里，拿不到地的房企的心態(tài)會更加焦慮，而這一群體仍是多數(shù)?！边@位業(yè)內(nèi)人士說。
浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕說：對于資金實(shí)力雄厚的房企來說，兩三年后現(xiàn)房銷售，說不定就避開了這一波樓市調(diào)控，而每一輪調(diào)控之后，房價(jià)都會上漲，他們的利潤屆時(shí)會兌現(xiàn)?！澳壳暗募みM(jìn)拿地，就是對杭州未來樓市的堅(jiān)定看漲。拿不到地反而是他們擔(dān)憂的。”
不過新政后的兩次土地出讓，尚未發(fā)揮新政的作用。土地市場繼續(xù)高熱，是否會倒逼政策繼續(xù)調(diào)整，或是加大控價(jià)地的出讓？我們拭目以待。