臨近春節(jié)，江蘇銀行與高和資本宣布，共同發(fā)起設立國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)ABS基金，規(guī)模達200億元。高和執(zhí)行合伙人蘇鑫表示，該基金將專注于盤活商業(yè)地產(chǎn)，以在公開市場發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為主要投資標的，致力于商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品價值發(fā)掘和市場流動性激活。
對此，上交所資產(chǎn)證券化負責人賀銳驍指出，由專業(yè)投資機構(gòu)的價值判斷能力和商業(yè)銀行等專業(yè)資產(chǎn)服務機構(gòu)的風險管理能力結(jié)合，通過投資端的引導有助引導資產(chǎn)證券化市場形成更好的風險定價機制，提升二級市場流動性，專業(yè)的ABS基金參與將有助于形成市場定價的風向標?！ ?/p>
盤活存量資產(chǎn)
數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓面積高達2500萬平方米，價值1萬億元以上，再加上低等級的辦公樓、商業(yè)物業(yè)、酒店等，一線城市商業(yè)地產(chǎn)價值應該在3萬億元以上?！叭欢鴱默F(xiàn)狀來看，商業(yè)地產(chǎn)融資和流動性的工具非常有限，中國商業(yè)物業(yè)融資絕大多數(shù)是商業(yè)銀行貸款，少數(shù)通過信托、保險、資管提供融資，而且成本往往在5%到15%之間，融資效率低，且不能很好德支持商業(yè)物業(yè)的運營和發(fā)展?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。
反觀成熟市場，以美國為例，商業(yè)地產(chǎn)主要通過REITs、CMBS等方式進行融資，其中美國CMBS占歷年融資市場份額的30%-50%之間，而且成本僅為3.5%-6%。江蘇銀行投行資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理高增銀認為，隨著國內(nèi)資本市場的不斷發(fā)展，直接融資逐漸成為未來發(fā)展的方向，中國CMBS和REITs市場有著十萬億級的市場潛力，將成為推動商業(yè)物業(yè)優(yōu)化的重要金融力量。
國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠表示，商業(yè)物業(yè)從其本質(zhì)來講是重要的實業(yè)品類，是服務業(yè)，和其他實體經(jīng)濟一樣，需要創(chuàng)新金融的支持。去年10月份《國務院關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》已經(jīng)提出“積極開展以商業(yè)物業(yè)等為基礎資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務”。資產(chǎn)證券化一方面可以降低商業(yè)物業(yè)的融資成本，另一方面由于將債務直接對應于資產(chǎn)，可以有效降低和控制杠桿率。
專業(yè)機構(gòu)操盤
據(jù)記者了解，近幾年國內(nèi)資產(chǎn)證券化業(yè)務開展得如火如荼，江蘇銀行在發(fā)行信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的同時也通過各類資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)品幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道。僅2016年，江蘇銀行便主導并完成多個全國首單項目，包括全國首單票據(jù)收益權(quán)資產(chǎn)證券化項目、全國首單不良資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目、全國首單境外上市企業(yè)供應鏈金融資產(chǎn)證券化項目等，同時在消費金融、應收賬款、收費收益權(quán)、信托受益權(quán)證券化等領域均有成功案例，初步形成了一定的市場影響力。
江蘇銀行總行運營總監(jiān)趙輝表示，近兩年來伴隨著商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的蓬勃興起，銀行也在積極投身參與這個市場的發(fā)展，在這個過程中深切感受到，僅憑單打獨斗是不行的。
而作為中國商業(yè)地產(chǎn)基金的領跑者，高和資本自2009年成立以來，已經(jīng)在北京、上海核心區(qū)域投資商業(yè)物業(yè)總額超過270億元。除在并購領域，高和資本還關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新，推動了CMBS在國內(nèi)的落地。
據(jù)悉，在未來投資選擇上，新成立的基金將重點關(guān)注兩類產(chǎn)品，一是在滬深交易所、銀行間市場等公開市場發(fā)行的高評級的優(yōu)先級ABS產(chǎn)品，以流動性支持、持有并交易的模式參與其中；另一類是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)證券化項目的中間級、次優(yōu)級產(chǎn)品，以商業(yè)物業(yè)的盈利能力和成長空間為判斷依據(jù)，發(fā)掘投資價值。
填補投資品種“斷裂帶”
市場人士指出，發(fā)起設立市場上第一支專注于商業(yè)地產(chǎn)證券化的基金，對商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展意義重大。廈門國金首席經(jīng)濟學家，清華大學國家金融研究院兼職研究員郭杰群博士認為，該基金的設立標志著國內(nèi)的資產(chǎn)證券化市場從“農(nóng)耕時代”向著“工業(yè)時代”的發(fā)展。
高和資本合伙人周以升表示，國內(nèi)蔓延的資產(chǎn)荒，實質(zhì)上是中等風險中等收益產(chǎn)品的稀缺，在低風險-低收益與高風險-高收益的投資品種之間，存在著一個投資品種的“斷裂帶”。從國外的經(jīng)驗來看，商業(yè)物業(yè)的證券化，包括CMBS，REITs等將形成中等收益中等風險的收益品種。而中國資產(chǎn)荒背后的原因是“能力荒”——體現(xiàn)金融創(chuàng)新和資產(chǎn)管理能力的瓶頸，是“觀念荒”——對主體和剛性兌付的過度依賴。國內(nèi)資產(chǎn)證券化的發(fā)展需要回歸資產(chǎn)本身，逐步脫離對主體增信的依賴，回歸資產(chǎn)判斷能力和資產(chǎn)管理能力上。
證監(jiān)會公司債券部閆云松則表示，下一步資產(chǎn)證券化工作將繼續(xù)堅持以“破產(chǎn)隔離、真實出售”原則，有序推進基礎設施、商業(yè)地產(chǎn)等類型的資產(chǎn)證券化業(yè)務，將降低企業(yè)杠桿、盤活存量資產(chǎn)、支持實體經(jīng)濟作為未來資產(chǎn)證券化的基本目標。證監(jiān)會將繼續(xù)關(guān)注杠桿率及各項操作風險，加大對中介機構(gòu)盡職履責的檢查與監(jiān)督，推動行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。閆云松同時指出，專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)ABS投資基金，對于整個市場發(fā)展有重大意義，有助于引導市場形成對該類資產(chǎn)的風險判斷標準，促進市場的流動性，并提升行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量與標準。