價(jià)格反轉(zhuǎn)：從猛漲百萬(wàn)變成驟降百萬(wàn)
幾天前，陶然亭四平園小區(qū)一套60余平方米兩居室第四次下調(diào)了價(jià)格。 過(guò)去20多天，這套房子已從810萬(wàn)元降到了720萬(wàn)元。
“即便是降到720萬(wàn)元的價(jià)格，也很難賣(mài)出去?！?負(fù)責(zé)四平園該房源的中介經(jīng)紀(jì)人陳賀（化名）說(shuō)，由于價(jià)格依然較高，并不準(zhǔn)備將房源掛在網(wǎng)上。
西城區(qū)陶然亭地區(qū)， 多個(gè)小區(qū)由于可以上陶然亭小學(xué)和育才小學(xué)、甚至直升北師大附中和育才中學(xué)，讓這里的二手房源多年來(lái)成為“買(mǎi)家必爭(zhēng)之地”。
今年3月初時(shí)，這一帶的‘學(xué)區(qū)房’開(kāi)啟了“飆價(jià)模式”。價(jià)格跳漲的速度，讓中介經(jīng)紀(jì)人陳賀難以置信——他所代理的一套房源標(biāo)價(jià)555萬(wàn)元，由于三個(gè)買(mǎi)家搶一套，最終的成交價(jià)格竟然猛漲至630萬(wàn)元。
然而，曾經(jīng)近百萬(wàn)元的跳漲變成了近百萬(wàn)元的驟降，并在多地蔓延。
裕中東里58平方米兩居室的報(bào)價(jià)已從845萬(wàn)元降至758萬(wàn)元；
新外大街57.9平方米兩居室從924萬(wàn)元降到860萬(wàn)元；
六鋪炕57平方米兩居室也從870萬(wàn)元降到802萬(wàn)元。
“從報(bào)價(jià)上看，周邊小區(qū)已經(jīng)下降了大約15%。”陶然亭一中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人介紹，即使是一度火爆的“學(xué)區(qū)房”也已經(jīng)成為了買(mǎi)方市場(chǎng)， 二三月份時(shí)出現(xiàn)的賣(mài)家挑買(mǎi)家變成了現(xiàn)在的買(mǎi)家挑賣(mài)家，買(mǎi)家能根據(jù)買(mǎi)家付款方式、周期來(lái)交易。
業(yè)內(nèi)也分析，類(lèi)似的降價(jià)房源有望越來(lái)越多。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)，降價(jià)有可能傳導(dǎo)給周邊房源，如果價(jià)格松動(dòng)，低價(jià)房源增多，后續(xù)房源有可能跟跌。
“跳水”背后：成交量大減 中介勸降價(jià)
北京自3月17日開(kāi)啟的新一輪樓市調(diào)控，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)調(diào)控季”。在首付比抬高、認(rèn)房又認(rèn)貸等措施外，教育部門(mén)等部門(mén)也加入進(jìn)來(lái)—— 不久前，相關(guān)教育部門(mén)介紹，今年多校劃片的參與學(xué)校和比例都將增加，西城三小學(xué)也試點(diǎn)多校劃片入學(xué)。
也就是說(shuō)，一套1000萬(wàn)元的“學(xué)區(qū)房”，除了要承擔(dān)八九百萬(wàn)元的首付款外，還有可能進(jìn)不了中意的學(xué)校。
多位中介負(fù)責(zé)人說(shuō)，買(mǎi)家開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)，花十幾萬(wàn)均價(jià)買(mǎi)的房子會(huì)不會(huì)最終上了均 價(jià)七八萬(wàn)小區(qū)對(duì)口的學(xué)校？“傳統(tǒng)的‘學(xué)區(qū)房’買(mǎi)家開(kāi)始陷入觀(guān)望，即使是已經(jīng)成交的買(mǎi)家，也都在擔(dān)心這一問(wèn)題的發(fā)生?！?/p>
四平園那套兩居室90萬(wàn)元的下調(diào)記錄中，曾在5月出現(xiàn)了60萬(wàn)元的大幅變動(dòng)。
“業(yè)主很難主動(dòng)降價(jià)，這次大幅調(diào)價(jià)其實(shí)是中介對(duì)業(yè)主進(jìn)行勸說(shuō)后才實(shí)現(xiàn)的?！苯?jīng)紀(jì)人陳賀向記者解釋?zhuān)罱薪榉矫鎸?duì)各個(gè)小區(qū)都設(shè)置了單價(jià)上限，勸說(shuō)此前入市的高價(jià)房源業(yè)主下調(diào)價(jià)格，一旦超過(guò)上限都不會(huì)掛網(wǎng)銷(xiāo)售。
這種“勸降價(jià)”的舉動(dòng)背后，也是中介所經(jīng)歷的成交壓力?！吧蟼€(gè)月，我們?nèi)曛怀山涣艘惶追?，還是老客戶(hù)的?！标愘R介紹，2月、3月時(shí)，他所在的門(mén)店曾創(chuàng)下一家門(mén)店單月成交20套房的記錄；自“3.17”等樓市調(diào)控新政以來(lái)，成交量大減。
而在東城區(qū)史家胡同，一套36平方米的一居室掛牌價(jià)格是650萬(wàn)元，中介方面介紹這個(gè)價(jià)格比起“3.17新政”之前的七八百萬(wàn)要便宜多了。“雖然目前報(bào)價(jià)650萬(wàn)，但我們跟業(yè)主談了，把價(jià)格降到590萬(wàn)元。”東城區(qū)我愛(ài)我家一中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人小趙說(shuō)，即使是學(xué)區(qū)房，目前的成交量也大幅減少，“能成交的都是業(yè)主急著賣(mài)、降了價(jià)的?！?/p>
市場(chǎng)預(yù)期急轉(zhuǎn)：從8成漲價(jià)到8成降價(jià)
北京樓市已經(jīng)經(jīng)歷了兩個(gè)多月的政策發(fā)力期。來(lái)自鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，鏈家成交量出現(xiàn)了超過(guò)80%以上的下滑，價(jià)格出現(xiàn)下跌，市場(chǎng)回調(diào)顯著。
從業(yè)主調(diào)價(jià)行為觀(guān)察， 業(yè)主由3月份80%的漲價(jià)到目前超過(guò)80%的降價(jià)，預(yù)期發(fā)生了較大逆轉(zhuǎn)。
“門(mén)頭溝區(qū)所有調(diào)價(jià)的房源中降價(jià)房源占比最高，達(dá)到了80%以上，昌平、順義等兩個(gè)外圍城區(qū)降價(jià)房源占比緊隨其后?！辨溂已芯吭合嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
在各區(qū)降價(jià)房源中， 西城、東城調(diào)價(jià)中降價(jià)平均降幅分別為7.8%、7.4%?！拔鞒?、東城兩區(qū)是北京市中小學(xué)教育資源富集區(qū)，也是北京二手房房?jī)r(jià)的高地。”他解釋?zhuān)拶?gòu)限貸政策加碼、尤其是精準(zhǔn)調(diào)控“學(xué)區(qū)房”后，“學(xué)區(qū)房”預(yù)期發(fā)生了松動(dòng)，導(dǎo)致前期價(jià)格上漲過(guò)快的東西城區(qū)域調(diào)價(jià)中降價(jià)幅度相對(duì)更大。
但往深層次看，長(zhǎng)效解決“學(xué)區(qū)房”高燒不退的難題，依然要瞄準(zhǔn)教育資源分布不均衡等問(wèn)題。