“我是2月份批貸的，但是到現(xiàn)在賣給我房子的業(yè)主還沒有拿到資金?！?0后李麗坦言自己算是比較幸運的，首套房貸享受了85折利率優(yōu)惠。中國證券報記者近日在北京、深圳、南昌等地了解到，大多數(shù)購房者沒有李麗那么幸運，首套房貸利率折扣已從9折調整到95折，再到現(xiàn)在的基準利率甚至上浮。在此過程中，甚至出現(xiàn)了首套房批貸“難上難”，二套房貸“秒批”這類令人困惑的現(xiàn)象。
業(yè)內人士坦言，接下來的房貸利率仍有提高的可能，一方面是為了防范信貸市場背后的各類泡沫問題；另一方面是銀行資金端成本不斷上升，銀行偏好收益更高的領域。有專家表示，在限購從嚴、信貸收緊等因素下，樓市觀望情緒濃厚，但難言拐點出現(xiàn)，市場交易仍有反彈可能。
“漫長的”首套房貸
“本以為首套房貸會很快下來，沒想到要等這么久，僅是批貸就等了一個多月。除了批貸，等‘貸’資金到賬又不知會多漫長，幸虧賣給我房子的業(yè)主能夠理解。”陳剛向中國證券報記者訴說起自己的苦惱：在全家的共同努力之下，陳剛終于湊齊了150萬元的首付，在北京市的朝青板塊擁有了屬于自己的一套房子。
陳剛說，首套房貸款200萬元，趕上新政策只能貸款25年，而且利率優(yōu)惠也從9折調為95折。如此算下來，在同樣的貸款金額、期限下，自己的利息支出增加了85300元。
而最令陳剛困惑的是，與他在同一家銀行申請了個人房貸的同事，其貸款批復速度明顯比他快得多。他們兩人之間的收入水平差不多，貸款金額也差不多，唯一的差別就是首套房和二套房。
多位房地產中介人員也向中國證券報記者證實，目前北京地區(qū)二套房貸的批貸流程確實比首套房快?！岸追炕旧先廖逄炀湍芘聛?，首套房至少需要一個月，甚至可能需要一個半月?！?/p>
銀行工作人員并未解釋二套房放貸批貸比首套房更快的原因，分析人士認為，二套房貸的利率上浮10%-30%，商業(yè)銀行在信貸額度緊張的情況下有所傾斜屬情理之中。
記者走訪時了解到，目前工行、農行、中行、建行和交行等五大行二套房貸利率調升至1.2倍，北京銀行、招行、中信等銀行二套房利率也調升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。此前，大部分銀行二套房貸款利率為上浮10%。
據(jù)稱，個別銀行明確提出北京地區(qū)個人住房按揭貸款最低指導價為：首套住房按揭貸款最低為基準利率的1.1倍，其中補按揭和接力貸最低為基準利率的1.15倍。不過，中國銀行、北京銀行、中信銀行等相關負責人均向記者表示該行北京地區(qū)房貸政策并未變化。據(jù)記者了解，目前北京地區(qū)多家銀行雖然對外沒有取消95折的利率優(yōu)惠，但在實際批貸時，以基準利率居多。
盡管只是個別銀行的首套房貸利率上浮，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進來看，房貸利率仍有提高的可能，但出發(fā)點主要是為了防范信貸市場背后的各類泡沫問題，尤其是商業(yè)銀行過去相對快節(jié)奏的貸款模式，現(xiàn)在確實需要積極約束?！坝幸稽c需要注意到，即便是房貸利率提高了，當前還是在過去持續(xù)降準降息基礎上形成的利率水平，對比歷史數(shù)據(jù)并不能算太高的水平?！?/p>
中指院研究報告指出，未來金融信貸端口收緊將是大概率事件，已有一線城市主要銀行上調首套房貸利率至基準水平，或有更多城市效仿實施，推動市場走勢更趨于理性。
中信證券分析人士指出，受房地產調控政策及年中考核等因素影響，預計銀行年中會在一定程度上收緊房貸。季末MPA考核重點或轉向信貸政策的落實情況上，個人住房貸款可能成為重要考察項目。
中國社會科學院金融所銀行研究室主任曾剛認為，2017年新增信貸結構會相對更為均衡，企業(yè)會重新成為新增貸款的主要投向。其一，隨企業(yè)部門經(jīng)營狀況改善，企業(yè)信貸需求增長同時，信用風險也會明顯降低；其二，監(jiān)管部門的窗口指導，會限制新增按揭的規(guī)模擴張速度；其三，宏觀調控政策下，房地產市場的不確定性，也會導致居民部門按揭需求的下降；其四，貸款利率的上升，也會限制部分的信貸需求。
政策調控效應顯現(xiàn)
從年初的“搶房”到目前的觀望情緒濃厚，3個多月的時間里，全國樓市尤其是一線樓市急轉直下。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)公布“2017年5月存量房網(wǎng)上簽約”數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手房網(wǎng)簽11824套，網(wǎng)簽建筑面積1092001.66平方米；二手住宅網(wǎng)簽10801套，網(wǎng)簽建筑面積1016169.37平方米。從成交量上看，5月北京二手房市場依舊處于降溫態(tài)勢。安居客數(shù)據(jù)顯示，北京房價下滑尤為明顯，目前二手房均價為51785元/平方米，環(huán)比上月下跌2.38%，同比去年同期上漲15.45%。記者注意到，自2017年3月以來，北京二手房均價持續(xù)下跌。
業(yè)內人士表示，5月份市場呈現(xiàn)小幅降溫，進一步凸顯了當前政策管控的有效性。當前各熱點城市政策環(huán)境較緊，包括預售證發(fā)放、預售價格管控、購房資格審查、房貸政策收緊等內容，都會對市場交易形成各類影響。市場交易的下滑，也充分說明了投資投機需求得到了很好抑制。
安居客數(shù)據(jù)顯示，“購房者信心指數(shù)”也出現(xiàn)了年內首次下滑。5月購房者信心指數(shù)跌至103.04，出現(xiàn)年內首次下滑。不少準購房者近期打消了購房念頭，持幣觀望。工作已三年的小王前陣子看了不少房子，準備在合適的時機就“下手”。但政策頻出，讓小王卻步，“無論什么時候，買房對于我都不是一件容易的事?，F(xiàn)在政策調控這么緊，還真有點把握不準?！?/p>
對此，安居客房產分析師認為，不少買房者對目前的樓市持觀望態(tài)度。市場熱度下降的重要原因之一在于房貸政策的不斷收緊。比如各大銀行上調房貸利率?！胺抠J壓力的增大，一定程度上導致買房的人減少。部分急于賣房的房東或主動下調報價、降價出售，所以這個階段購房者的議價能力相對是提升的?！?/p>
嚴躍進表示，二手房交易降溫，和潛在買家相對減少有關系，可以理解市場有調整，但很難說拐點出現(xiàn)。換而言之，后續(xù)市場交易依然有反彈的可能。政策方面，積極督促供地和加大房地產市場的預期穩(wěn)定，都會成為接下來市場調控的新任務。而類似限購等政策，在現(xiàn)有內容框架下繼續(xù)收緊可能性不大。
房價上漲壓力猶存
對于樓市拐點何時出現(xiàn)，嚴躍進表示，只有在2008年次貸危機爆發(fā)的時候，可以認為中國樓市有拐點出現(xiàn)，特點在于樓市和金融市場都比較蕭條，交易和價格都比較疲軟。但現(xiàn)在應該不會有拐點出現(xiàn)了，這在于樓市發(fā)展其實還在積極抑制泡沫，并沒有蕭條出現(xiàn)。而三四線城市又積極釋放需求，可以給樓市提供支撐。
明源地產研究院首席研究員劉策認為，市場并沒有進入拐點，仍然長期看好房地產市場，尤其是一線城市。目前市場成交量下降是階段性政策性導致的結果。
《住房市場發(fā)展月度分析報告》預計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市短期內仍將繼續(xù)下跌，但房價上漲的壓力仍然存在。
財富證券分析師龍靚指出，歷次房地產調控政策的持續(xù)周期一般不超過三年。為避免歷史重演，“建立房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制”將是今后兩年房地產政策制定的重要出發(fā)點。