最近，關(guān)于房地產(chǎn)未來走勢(shì)的觀點(diǎn)很多，有人說，棚改貨幣化減弱，各地加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控意味著樓市拐點(diǎn)已來；也有人（俞敏洪）說，人民幣越來越多，10年后房?jī)r(jià)三四十萬一平米。
正好，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布了上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，這算是對(duì)上半年樓市情況的全面梳理，讀懂這些數(shù)據(jù)，有利于把握下半年及以后的房產(chǎn)投資。
在正式分析之前，有必要重點(diǎn)說一句，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)反映的是全國(guó)情況，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在一些結(jié)構(gòu)性矛盾，具體可以概括為：
1、一線城市價(jià)格比較平穩(wěn)，調(diào)控也是最嚴(yán)的。比如深圳房?jī)r(jià)一路小幅下跌20個(gè)月，累計(jì)下跌1500元。
2、部分二線城市以及三四線城市房?jī)r(jià)漲幅非常明顯，有些城市短時(shí)間房?jī)r(jià)翻倍。庫存已經(jīng)降至低點(diǎn)。
3、一些邊遠(yuǎn)地區(qū)、人口外流壓力比較大的地區(qū)還有一些庫存。這些地區(qū)很多都是沒有投資潛力的城市。
01
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)主要包括以下項(xiàng)，這些里邊沒有房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)是每個(gè)月公布的，但外界認(rèn)為和實(shí)際感受有出入，所以今天重點(diǎn)分析以下五組：
房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況，指房企用于房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程和土地購置費(fèi)等的投資。
這個(gè)數(shù)據(jù)可以反映房地產(chǎn)商對(duì)未來樓市的態(tài)度，如果數(shù)據(jù)增幅較大，說明地產(chǎn)商比較看好未來行業(yè)發(fā)展，所以才會(huì)追加投資。
之前，有很多媒體說萬科、碧桂園等企業(yè)要放棄房地產(chǎn)，其實(shí)都存在誤讀的情況，如果真要搞清這個(gè)問題，先要搞清楚兩家企業(yè)的房地產(chǎn)投資情況。
從全國(guó)來看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長(zhǎng)9.7%。從這個(gè)數(shù)據(jù)可以看出，和去年相比，今年上半年房地產(chǎn)商還是看好這個(gè)行業(yè)的。
商品房銷售和待售情況，指房產(chǎn)商已經(jīng)賣出去的新建商品房屋的合同總面積和已經(jīng)竣工但是沒有銷售出去的面積（包含以前年度竣工和本期竣工的房屋面積）。
上半年，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-5月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。6月末，商品房待售面積55083萬平方米，同比下降-14.7%，比5月末減少927萬平方米。
這個(gè)數(shù)據(jù)說明，上半年房地產(chǎn)交易還是比較活躍的，而且在逐月增加。銷售比較多，待售面積就會(huì)相應(yīng)的減少。6月份和5月份相比減少了 927萬平方米。
單純看這些數(shù)字大家可能沒有什么概念，如果按照平均每套房92.7平米計(jì)算，說明6月份減少了10萬套房子，如果按照每套房子住三口之家，就意味著有30萬人解決了住房問題。
再來看看商品房銷售額，指出售新建商品房屋的合同總價(jià)款。上半年，商品房銷售額66945億元，增長(zhǎng)13.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。
單獨(dú)看這個(gè)數(shù)據(jù)意義不大，但是和商品房銷售面積對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，前者增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者，這說明房?jī)r(jià)上漲的比較厲害。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況指的是房企實(shí)際可用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種貨幣資金及來源渠道，可分為國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款和其他資金。
1-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79287億元，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%；自籌資金25541億元，增長(zhǎng)9.7%；定金及預(yù)收款26123億元，增長(zhǎng)12.5%；個(gè)人按揭貸款11524億元，下降4.0%。
上述數(shù)據(jù)中，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款都在下降，說明金融機(jī)構(gòu)封堵資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見效；自籌資金和定金及預(yù)收款增長(zhǎng)，說明房企在加速回款；最顯著的是利用外資大幅下降了73.1%，說明國(guó)外資本已經(jīng)不看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
還有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注，土地購置面積（房企通過各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積）和土地成交價(jià)款（房企進(jìn)行土地使用權(quán)交易活動(dòng)的最終金額）。
1-6月份，土地購置面積為11085萬平方米，同比增加7.2%；土地成交價(jià)款5265億，同比增長(zhǎng)20.3%。
這說明兩個(gè)問題：
1、房地產(chǎn)企業(yè)還在加大土地儲(chǔ)備力度，土地是地產(chǎn)商的命根子，沒有土地儲(chǔ)備，就意味著未來干不了這個(gè)行業(yè)。
2、土地成交價(jià)款大幅增加，說明地價(jià)越來越高，意味著未來房?jī)r(jià)下降的可能性不太大。具體可參見之前的文章《房?jī)r(jià)上漲，誰在說謊》一文。
02
有人做了統(tǒng)計(jì)，截止6月份，本輪房地產(chǎn)上漲周期已經(jīng)超過37個(gè)月，上半年銷售再創(chuàng)歷史記錄。
從以上分析可以看出：
1、盡管調(diào)控已經(jīng)全國(guó)鋪開，而且嚴(yán)厲程度空前，但銷售面積還在增長(zhǎng)，反映出投資者購房熱情并未衰減，至少?zèng)]有出現(xiàn)前幾年的觀望態(tài)度。
這說明對(duì)于當(dāng)下市場(chǎng)來說，大部分城市買房依然可以賺錢，這種財(cái)富效應(yīng)存在，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)在刷新歷史的調(diào)控政策數(shù)量。
2、從第一條可以推斷出，盡管中央三令五申，要加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，但地方政府主動(dòng)調(diào)控欲望不強(qiáng)，很多都是約談后做做姿態(tài)。
另外，從調(diào)控效果來看，對(duì)房?jī)r(jià)下降預(yù)期的調(diào)控不足，更多的是結(jié)果管理，只是為了控制平均房?jī)r(jià)平穩(wěn)而調(diào)控。
3、調(diào)控政策很多是“關(guān)上了一扇門，但又開了一扇窗”，比如上半年50多個(gè)城市出臺(tái)的“人才計(jì)劃”，部分城市的門檻之低令人咂舌。
在地方債務(wù)高企的大背景下，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴實(shí)際上是加強(qiáng)了而不是減弱了，這導(dǎo)致地方政府真正降房?jī)r(jià)的動(dòng)力不足。
比如，調(diào)控只關(guān)注了“控”，“調(diào)”做的非常少。限價(jià)搖號(hào)政策導(dǎo)致了部分城市購房者恐慌入市，反而推高了城市房?jī)r(jià)。
4、現(xiàn)在，三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲，也有人警告可能已經(jīng)到達(dá)頂點(diǎn)，但什么時(shí)間下降，其實(shí)沒有人能說清楚，現(xiàn)在上漲依然是主流。
如果分地域看，中西部銷售面積上漲幅度均遠(yuǎn)超過市場(chǎng)平均漲幅、成交金額上漲幅度同比高達(dá)27%以上。東部出現(xiàn)了銷售面積同比下降的情況，但中西部上漲均超10%。
這說明房?jī)r(jià)整體下降的趨勢(shì)還沒有出現(xiàn)，只是出現(xiàn)了不同地域的分化，有點(diǎn)“東方不亮西方亮”的意思，這會(huì)不會(huì)是下一輪房?jī)r(jià)“輪動(dòng)上漲”的前奏呢？
5、更值得警惕的是，庫存已經(jīng)創(chuàng)4年最低。2014年7月末，商品房待售面積55230萬平方米，現(xiàn)在是55083萬平方米。
整體看，全國(guó)性的去庫存周期已經(jīng)完成，如果房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不改，供需矛盾會(huì)進(jìn)一步加劇。
所以，如果調(diào)控政策不能讓投資者相信房?jī)r(jià)會(huì)降，未來房?jī)r(jià)可能就不能真正下降。