作者 | 陶婷
泰禾集團(tuán)資金鏈問(wèn)題爆發(fā)已過(guò)去兩年，但事情的走向仍未見(jiàn)明朗，反而更加撲朔迷離。
在外界還未感知泰禾集團(tuán)創(chuàng)始人黃其森不見(jiàn)了時(shí)，泰禾在3月16日晚間通過(guò)發(fā)布公告的方式，自曝黃其森被有關(guān)部門(mén)帶走協(xié)查了。幾乎同時(shí)間進(jìn)行的，還有泰禾媒體見(jiàn)面會(huì)。
在這個(gè)見(jiàn)面會(huì)上，泰禾高管透露公司已經(jīng)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，但對(duì)于黃其森因何被帶走諱莫如深。泰禾內(nèi)部人士回復(fù)媒體時(shí)稱，“只是協(xié)助調(diào)查，過(guò)兩天就回來(lái)了?！?/strong>
然而，自3月16日至今，兩天早已過(guò)去了，黃其森并沒(méi)有回來(lái)。隨后，又有兩名泰禾高管被留置，配合詢問(wèn)。一時(shí)之間，三位高管陸續(xù)被叫走，讓這兩年一直在“自救”的泰禾，再度站上了風(fēng)口浪尖。
爭(zhēng)議下的利好
黃其森是福建人，出生于1965年。大學(xué)學(xué)建筑、研究生學(xué)金融的經(jīng)歷，讓黃其森入行房地產(chǎn)有著先天的優(yōu)勢(shì)。2002年，在創(chuàng)辦泰禾集團(tuán)后的第六年，事業(yè)波瀾不驚的黃其森，做了一個(gè)冒險(xiǎn)的決定——進(jìn)軍北京豪宅市場(chǎng)。
（黃其森）
這一年，泰禾在北京打造的庭院建筑，以高端精良的產(chǎn)品定位，從千篇一律的高樓中殺出重圍。一時(shí)之間，泰禾聲名鵲起。 此后幾年，借著高端產(chǎn)品的口碑，泰禾規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，更于2010年借殼福建三農(nóng)上市成功。
借力資本，泰禾一路高舉高打，銷售額從2013年的168億元，2014年230億元，2015年323億元，快速躍升到2016年的400多億元。泰禾銷售額突破千億時(shí)的2017年，黃其森有了“第二代豪宅教父”名號(hào)。
2017年，也是泰禾命運(yùn)的分界處。房地產(chǎn)史上最長(zhǎng)的一次調(diào)整，讓走高端項(xiàng)目路線的泰禾，陷入困境。于是，黃其森祭出了高周轉(zhuǎn)的大招。同年，泰禾不僅發(fā)起了46起并購(gòu)案，更定下次年2000億元的銷售目標(biāo)。然而，豪宅開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的泰禾，無(wú)法走通高周轉(zhuǎn)這條路。
2018年，房住不炒政策加碼，融資環(huán)境趨緊，泰禾集團(tuán)資金鏈緊張了。盡管在此后的2019年，黃其森通過(guò)出讓項(xiàng)目股權(quán)的方式，回籠了不少資金，但泰禾前期埋下的“坑”太大了。截至2019年年末，泰禾集團(tuán)的負(fù)債合計(jì)為1911.37億元，凈負(fù)債率為243.76%。
屋漏偏逢連夜雨。疫情來(lái)襲下，2020年7月，泰禾在公募債市場(chǎng)首只債券的違約，關(guān)閉了其在資本市場(chǎng)再融資的大門(mén)。 頃刻之間，泰禾親手推倒的多米諾骨牌上，站著許多利益相關(guān)方：債權(quán)方、施工方、供應(yīng)商、業(yè)主、本公司員工等等。
從供應(yīng)商的未付款項(xiàng)官司，到資管公司的百億信托官司，他們將泰禾集團(tuán)告上法庭。所有人訴求大同小異：希望泰禾能夠還他們錢(qián)。
前員工宋楓見(jiàn)證了泰禾從成長(zhǎng)到凋零的全過(guò)程。
（泰禾凱賓斯基酒店）
談及老東家債務(wù)違約后的狀況，宋楓不斷向市界感嘆，“泰禾太難了，壓力太大了?！边@一年，泰禾貨幣資金約29.29億元，同比減少77.80%。依照“三道紅線”融資新規(guī)，2020年泰禾年度指標(biāo)三項(xiàng)均超閾值。
泰禾也展開(kāi)了一系列自救，比如繼續(xù)出售資產(chǎn)、復(fù)工復(fù)產(chǎn)回籠資金、引入戰(zhàn)投等。其中，引入戰(zhàn)投萬(wàn)科，被泰禾寄予了厚望。然而，自2020年7月至今，與萬(wàn)科的合作這一事仍未明朗。
萬(wàn)科從始至終的意思是，泰禾只有達(dá)成全面的債務(wù)重組方案的情況，萬(wàn)科才考慮正式入股。但兩年了，泰禾的債務(wù)重組，遲遲沒(méi)能往前推進(jìn)。沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展的，還有泰禾的一些停工樓盤(pán)。
張青是江蘇泰禾句容金尊府的業(yè)主，他買的房子從當(dāng)年的18000元，降到現(xiàn)在的8000元每平米。即便如此，張青告訴市界，不考慮降價(jià)，唯一的訴求就是“拿到房子，有的住就行?！?
但讓他憤怒的是，泰禾一直說(shuō)項(xiàng)目復(fù)工了，但泰禾句容金尊府卻并沒(méi)有， “從2019年三月開(kāi)盤(pán)至今都三年了，二期還是沒(méi)有進(jìn)度。說(shuō)復(fù)工了，但只是糊弄兩天，拍個(gè)照片，然后人就走了。”
太原泰禾金尊府也面對(duì)同樣的處境，“去年施工了，一共沒(méi)兩個(gè)月，就說(shuō)查環(huán)保、上凍了，然后到十月份，北方就不能干活兒，就不了了之。”業(yè)主丁嫣無(wú)奈地告訴市界。
泰禾也有一些利好消息。在2022年的前兩月里，泰禾先后與幾個(gè)大的債權(quán)人，如華融資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、興業(yè)銀行、民生銀行、長(zhǎng)城資產(chǎn)簽訂了協(xié)議，有的把債務(wù)展期延長(zhǎng)，有的就債務(wù)重組問(wèn)題，簽訂了備忘錄。
2月初，泰禾又傳來(lái)捷報(bào)，2021年全年凈賺了1億多元。3月中旬，備受外界關(guān)注的泰禾北京院子，要正式復(fù)工了。
（北京院子）
爭(zhēng)議和利好消息齊飛中，泰禾卻再迎來(lái)一個(gè)浪頭。
債務(wù)迷局
3月16日，泰禾方面向外界透露，董事長(zhǎng)黃其森因協(xié)助調(diào)查被有關(guān)部門(mén)帶走了。兩天后，財(cái)新又從泰禾方面證實(shí)，執(zhí)行副總裁黃曦、副總裁林文華被留置。
黃曦現(xiàn)任泰禾執(zhí)行副總裁，分管資金部，曾在中國(guó)建設(shè)銀行工作過(guò)。
“黃曦人很謙遜，資金領(lǐng)域人脈很深，很多企業(yè)搶著要?！彼螚鞲嬖V市界，泰禾危機(jī)爆發(fā)后，黃曦一度也想走，但黃董（黃其森）挽留了。
另一副總裁林文華此前也有建設(shè)銀行工作背景，同樣分管資金運(yùn)作。林文華曾任建行福建省分行福州城北支行行長(zhǎng)。黃其森早年為建行福建分行員工。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴市界，一般被帶走協(xié)助調(diào)查，往往是因?yàn)樯婕暗揭恍┬淌掳讣?，但是也并非被帶走就是本人違法犯罪，也可能是涉及到相關(guān)的人或事。留置則是配合詢問(wèn)階段。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，三位高管被叫走，與1月13日福建證監(jiān)局對(duì)泰禾集團(tuán)及黃其森出具的警示函有關(guān)。其中，第二個(gè)問(wèn)題提到“未及時(shí)披露并表企業(yè)減資事項(xiàng)及進(jìn)展”。這有違規(guī)轉(zhuǎn)移上市公司巨額資金之嫌。
黃其森不得不正視的問(wèn)題還有：2020年，泰禾債務(wù)違約前后，將多達(dá)63億元預(yù)付款，打給第一大供應(yīng)商中城建設(shè)。泰禾修的各種院子，比如泰禾長(zhǎng)興島上海大城小院等，是中城建投做的總包。
（上海院子）
泰禾曾解釋稱：“公司支付預(yù)付款項(xiàng)是為了推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度?！辈贿^(guò)，清流工作室根據(jù)中城建設(shè)的工程備案信息統(tǒng)計(jì)，該公司備案項(xiàng)目總計(jì)84個(gè)，其中建設(shè)單位穿透后，確認(rèn)為泰禾集團(tuán)控股或參股的項(xiàng)目有73個(gè)。
在得知老東家三名高管被帶走時(shí)，宋楠唏噓不已， “債權(quán)方談妥了，是一個(gè)很大的成果了。按照原本計(jì)劃，感覺(jué)是可以扭轉(zhuǎn)局面了?！比欢藭r(shí)，黃其森卻被帶走協(xié)查了。
作為泰禾靈魂人物，黃其森從被帶走到今天，已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)48小時(shí)，這個(gè)事件所帶來(lái)的影響并不會(huì)小。“會(huì)動(dòng)搖債權(quán)方、公司管理層、員工、業(yè)主的信心。”宋楠告訴市界。截至2021年11月末，泰禾已到期、未歸還借款金額達(dá)495.63億元。2021年三季度末，泰禾現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為7.06億元。
被帶走之前，黃其森曾規(guī)劃2022年要打個(gè)漂亮翻身仗。但如今，隨著“黃其森何時(shí)歸”的問(wèn)號(hào)下，泰禾該何去何從？有網(wǎng)友評(píng)論稱，“是泰禾向左，黃其森向右了嗎？”
從目前來(lái)看，泰禾啟動(dòng)了應(yīng)急預(yù)案，聯(lián)席總裁葛勇、王景崗正常主持公司各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作，擅長(zhǎng)成本采招的原陽(yáng)光城高管闞乃桂，也已經(jīng)加盟泰禾出任執(zhí)行副總裁。 這個(gè)新團(tuán)隊(duì)，充滿了想象。
不過(guò)，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴市界：“未來(lái)，泰禾可能還是要從債務(wù)重組角度，甚至是企業(yè)重整角度，來(lái)盤(pán)活資產(chǎn)和化解流動(dòng)性問(wèn)題。需要各方彌合利益訴求差距，在重組方的訴求、泰禾的要價(jià)、泰禾債務(wù)平衡之間，暫時(shí)達(dá)成一致?！?
市界還發(fā)現(xiàn)，近些年來(lái)，泰禾控股股東所持股份，一直處于“質(zhì)押—解除質(zhì)押—再質(zhì)押”的不良循環(huán)中。這并不利于泰禾的長(zhǎng)期發(fā)展。
根據(jù)股權(quán)質(zhì)押信息來(lái)看，截至2020年年末，泰禾已達(dá)到平倉(cāng)線的質(zhì)押股票數(shù)量為3.749億股，總市值約23.39億元，且該公司已經(jīng)觸及平倉(cāng)線股權(quán)質(zhì)押的主力軍是公司的控股股東。
是非成敗
人過(guò)留名，雁過(guò)留聲。黃其森和泰禾也曾有好的名聲。 多位業(yè)內(nèi)人士告訴市界，總體來(lái)說(shuō)，黃其森是個(gè)有情懷的人。曾經(jīng)的泰禾，品牌和產(chǎn)品都不錯(cuò)。
（2016年，張涵予、景甜參加泰禾?金尊府二期發(fā)布盛典）
在房地產(chǎn)行業(yè)，因豪宅產(chǎn)品聞名的房企，其實(shí)屈指可數(shù)。有資格被稱為豪宅教父的，更是鳳毛麟角。除了星河灣的黃文仔、綠城宋衛(wèi)平、世茂許榮茂外，就是泰禾黃其森了。
在泰禾成立后的前十年，黃其森專注于三個(gè)關(guān)鍵詞：情懷、耐心和偏執(zhí)。這從繼中國(guó)院子之后，黃其森精雕細(xì)琢10年后，才向北京推出第二個(gè)項(xiàng)目北京院子中可看出，也從泰禾麗春湖院子逆勢(shì)熱銷中可看出。
2016-2017年，經(jīng)歷多次調(diào)整后，北京樓市降至冰點(diǎn)。然而，麗春湖院子卻獲得了中國(guó)別墅市場(chǎng)、北京別墅市場(chǎng)和北京商品房市場(chǎng)的三冠王。其中原因在于，麗春湖院子繼承了泰禾產(chǎn)品力基因，在創(chuàng)造了同類產(chǎn)品舒適度之時(shí)，還把舒適度延展到露臺(tái)、下沉庭院。
不僅如此，黃其森還在麗春湖院子植入了醫(yī)療、保險(xiǎn)、院線、商業(yè)等“泰禾+”配套體系。泰禾“院子系”大獲成功后，其他開(kāi)發(fā)商也在反思中，推出自己的產(chǎn)品系。
與星河灣黃文仔、綠城宋衛(wèi)平如今風(fēng)光不再一樣，泰禾和黃其森積攢下的良好口碑，似乎也隨著債務(wù)違約煙消云散了。他們?yōu)楹沃链?？有一年，在接受媒體時(shí)，替星河灣和綠城可惜的黃其森說(shuō)，“星河灣不該去太原和鄂爾多斯；綠城不該去三四線，賣幾千塊錢(qián)，成本不夠?！?
泰禾債務(wù)違約后，黃其森也曾反思過(guò)，他覺(jué)得自己在管理上就是“小學(xué)生”。比如，以前的管理太松、太粗放；高薪養(yǎng)廉的初衷如果沒(méi)能實(shí)現(xiàn)，用人標(biāo)準(zhǔn)就一定要和過(guò)去不一樣。
身為泰禾老員工，宋楠贊同“管理和權(quán)力監(jiān)督?jīng)]有匹配上”這一說(shuō)法，但他同時(shí)還認(rèn)為，“當(dāng)年的戰(zhàn)投太差了。泰禾在最好的時(shí)候，拿了一些有問(wèn)題的項(xiàng)目，拿之初沒(méi)有做系統(tǒng)性分析。這些項(xiàng)目占用大量資金成本，注定怎么干都難盈利?！?
比如深圳的豪宅地塊尖崗山因?yàn)橄迌r(jià)問(wèn)題，至今也未能入市；南京的多個(gè)地塊，就因?yàn)橐?guī)劃問(wèn)題而陷入停滯。不過(guò)，黃其森在很長(zhǎng)一段時(shí)間，仍堅(jiān)定地認(rèn)為泰禾的地買對(duì)了。據(jù)說(shuō)，他常掛在嘴邊的一句話是，泰禾負(fù)債只有1000億元，貨值6000億元，賣幾個(gè)項(xiàng)目就能平衡。
在外界看來(lái)，黃其森的偏執(zhí)，還體現(xiàn)在其崗位設(shè)置上。盡管泰禾的總裁、副總裁等高管在巔峰時(shí)，人數(shù)達(dá)到10位以上，但對(duì)這些高管崗位，“一個(gè)崗位會(huì)設(shè)置AB角”。
宋楠向市界解釋道，“為了保住企業(yè)，黃董也曾想過(guò)下放管理權(quán)”，但后來(lái)，他認(rèn)為自己和在職的管理層能夠解決，就自己干了?！包S董喜歡親力親為?！彼伍f(shuō)。
在泰禾的業(yè)主看來(lái)，泰禾的口碑在他們心中的坍塌，除交不了房外，很大原因還在于他們危機(jī)公關(guān)的處理方式。自從債務(wù)違約后，無(wú)論是復(fù)工復(fù)產(chǎn)，還是引入戰(zhàn)投，或是扭虧為盈，泰禾都表現(xiàn)得頗為高調(diào)，“其實(shí)很多項(xiàng)目都沒(méi)有復(fù)工、泰禾說(shuō)的跟做的不一樣。”一名泰禾業(yè)主向市界抱怨道。
在資深品牌傳播與危機(jī)公關(guān)專家Stella看來(lái)，危機(jī)發(fā)生后，泰禾是需要高度釋放一切利好消息，給予市場(chǎng)信心。但顯然，“泰禾有點(diǎn)過(guò)于急功近利，在社交媒體如此發(fā)達(dá)的時(shí)代，謊言很容易被戳穿。一旦泡泡被戳破，反而會(huì)起到負(fù)面的效果?！?
實(shí)際上，在泰禾的多米諾骨牌效應(yīng)中，一些金融機(jī)構(gòu)也并非全然無(wú)辜。張青向市界出示了一張《銀行保險(xiǎn)違法行為舉報(bào)調(diào)查意向書(shū)》，其中提到江蘇銀行句容支行，在樓主體結(jié)構(gòu)未封頂、未以房產(chǎn)管理部分備案的抵押合同為依據(jù)等情況下，向他違規(guī)發(fā)放了住房按揭貸款。這種情況在泰禾的樓盤(pán)中可能并非孤案。
自1996年創(chuàng)立以來(lái)，泰禾集團(tuán)和黃其森已然經(jīng)歷過(guò)多次大起大落，還一度成為豪宅產(chǎn)品的標(biāo)桿房企之一。但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大潮退去，曾經(jīng)兇猛擴(kuò)張的泰禾一下子被擱在了沙灘上。
現(xiàn)在，對(duì)于泰禾的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，他們其實(shí)并不關(guān)心黃其森，什么時(shí)候因?yàn)槭裁幢粠ё?，何時(shí)才能拿到傾其所有買下的房子，是他們現(xiàn)在唯一的訴求。（文中宋楠、張青、丁嫣、Stella為化名）（除單獨(dú)標(biāo)注來(lái)源外，以上圖片來(lái)自視覺(jué)中國(guó)）更多股票資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365！