當(dāng)日，佳兆業(yè)宣布進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域，并同步推進(jìn)聯(lián)合辦公空間。
6月9日，北京房企石榴集團(tuán)旗下的熊貓公寓正式面市。該公司也同時發(fā)布長租公寓戰(zhàn)略，并指出“因為察覺到存量房市場的發(fā)展機(jī)遇，所以選擇提早布局長租公寓市場?！?/p>
房企進(jìn)軍長租公寓市場的頻率開始加快，此前萬科、龍湖、世聯(lián)行等房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)涉足。更早之前，魔方公寓、優(yōu)家公寓等一批機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的公寓已經(jīng)打開這一市場，鏈家、我愛我家等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也試圖分一杯羹。
房企進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域，既被認(rèn)為是政策促成的結(jié)果，同時也是對存量市場前景的看好。雖然“痛點”已被抓到，但大量運(yùn)營機(jī)構(gòu)無法觸及到盈利點的現(xiàn)實，也給房企帶來了警示。
分析人士認(rèn)為，擁有資本優(yōu)勢和資管經(jīng)驗的房企，有能力在規(guī)模上實現(xiàn)超越，但能否真正解決盈利難題，目前仍需觀察。
政策推動
隨著新房市場競爭愈加激烈，房企開始在存量領(lǐng)域進(jìn)行布局。除涉足棚戶區(qū)改造、收購爛尾樓等傳統(tǒng)方式外，近年來，越來越多房企涉足眾創(chuàng)空間、長租公寓等領(lǐng)域，融創(chuàng)、萬科等房企甚至入股了鏈家地產(chǎn)。
其中，因租賃市場空間龐大，競爭不充分，長租公寓領(lǐng)域成為近期房企關(guān)注的重點。
鏈家研究院于2016年末發(fā)布的《租賃崛起》報告指出，預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。在未來租賃市場格局中，品牌公寓將占據(jù)半壁江山。
其邏輯在于，隨著城市開發(fā)的深入，新房市場空間漸小，存量房將是主要的供應(yīng)來源。與此同時，由于熱點城市房價漸高，未來將有越來越多的人以租房而非買房的方式解決住房問題。
在政策層面，2015年和2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，就連續(xù)提到租賃市場，其中有“加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”的說法。
在這一領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖屬“后來者”，但近兩年來的步伐越來越快。萬科曾于2014年末推出萬科驛產(chǎn)品，后更名為“泊寓”；保利、遠(yuǎn)洋、綠城、陽光城在2015年布局長租公寓；金地、龍湖、旭輝、合富輝煌、世聯(lián)行于2016年進(jìn)入該市場；石榴集團(tuán)、佳兆業(yè)則在2017年進(jìn)入。
有業(yè)內(nèi)人士指出，房企布局長租公寓，除看重龐大的存量市場外，還有政策環(huán)境因素。
2016年12月1日，萬科獲得北京海淀區(qū)兩宗土地。根據(jù)要求，兩幅土地的住宅限價53400元/平方米，項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此后，很多城市在土拍中加入自持條款。
若這種出讓規(guī)則進(jìn)一步推廣，未來房企手中將持有大量住宅項目。開發(fā)長租公寓，就將成為一種選擇。
今年4月，住建部、國土部在《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中也提到，“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益?！?/p>
對于房企而言，不僅能看到租賃市場巨大的前景，還具備了現(xiàn)實的操作空間。
“偽輕資產(chǎn)”
但房企對該領(lǐng)域的布局，仍顯得小心翼翼。據(jù)了解，截至目前，除極少數(shù)案例外，絕大多數(shù)房企采用合作（如陽光城和寓見公寓）或輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營長租公寓。
所謂“輕資產(chǎn)”，意味著開發(fā)商與項目持有方或經(jīng)營方簽訂長期房屋租賃合同，然后進(jìn)行裝修改造及運(yùn)營管理。與之相對的“重資產(chǎn)”，則指通過收購獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長期使用權(quán)，然后進(jìn)行運(yùn)營。
以熊貓公寓北京工業(yè)大學(xué)店為例，該處原為某快捷酒店，后被石榴集團(tuán)租下并予以改造。由于這一優(yōu)勢的存在，該項目擁有200多個房間，成為北京國貿(mào)區(qū)域規(guī)模最大的長租公寓項目。
龍湖在發(fā)布冠寓產(chǎn)品時也曾強(qiáng)調(diào)，按照規(guī)劃，起步階段的冠寓將以輕資產(chǎn)模式為主，會租賃其他的物業(yè)；之后會逐步加大持有比例，最終達(dá)到80%的重資產(chǎn)。
但即便是輕資產(chǎn)模式，也存在一定問題。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，當(dāng)前長租公寓運(yùn)營方的成本最主要還是房源成本，即交給業(yè)主的房租成本。有的企業(yè)占到百分之七八十，集中式公寓約占百分之五六十，處于相對偏高水平。這就會極大制約運(yùn)營方的盈利能力。他認(rèn)為，在現(xiàn)有條件下，只有實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，才能擠出一定利潤空間。
在當(dāng)前的社會化運(yùn)營機(jī)構(gòu)中，魔方公寓、優(yōu)家公寓等都進(jìn)行了多輪融資，其中一個重要用途，就是擴(kuò)大規(guī)模。
因此，有業(yè)內(nèi)人士將這種“輕資產(chǎn)”稱為“偽輕資產(chǎn)”，認(rèn)為只有不涉及產(chǎn)權(quán)的純粹運(yùn)營商，才能做到真正的“輕資產(chǎn)”，也能具備更好的盈利能力。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從投資角度看，考慮到前期較大的投入和一些優(yōu)惠的營銷策略，幾乎不可能盈利。但如果后續(xù)規(guī)模和品牌力影響足夠大，那么長租公寓的經(jīng)營利潤才會逐漸提高。
今年5月23日，優(yōu)客逸家CEO劉翔對外宣布，4月份成都公司首次實現(xiàn)單城市盈利，這算是長租公寓行業(yè)中，為數(shù)不多宣布實現(xiàn)規(guī)?；钠髽I(yè)，但凈利潤只有一個點。而房企旗下的長租公寓品牌，目前尚未有盈利的消息傳出。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企具有資金規(guī)模和資產(chǎn)管理能力的雙重優(yōu)勢，雖然布局長租公寓領(lǐng)域較晚，但仍有能力實現(xiàn)規(guī)模上的超越。而盈利能力不足，卻是整個行業(yè)都面臨的問題。