2012年以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，有分析師提出警告：下一個(gè)房地產(chǎn)泡沫正在來(lái)臨。
MHanson網(wǎng)站創(chuàng)始人、獨(dú)立房地產(chǎn)分析師Mark Hanson近日表示，所謂2006、2007年美國(guó)遭遇了史上最大的房地產(chǎn)泡沫，難道完全忽視了2017年的情況？
他進(jìn)一步指出：
如果說(shuō)2006、2007年時(shí)的房地產(chǎn)泡沫是因?yàn)樾刨J過(guò)度寬松讓購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到史上最強(qiáng)，同時(shí)勞動(dòng)力市場(chǎng)強(qiáng)勁，薪資增長(zhǎng)。那現(xiàn)在房?jī)r(jià)達(dá)到或超過(guò)2006年時(shí)的水平，是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力變?nèi)?、信貸收緊、勞動(dòng)力市場(chǎng)和薪資水平變差？不管你怎樣解釋?zhuān)?span style="box-sizing: inherit; font-weight: bolder;">現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫比2006年“泡沫1.0”時(shí)更大。
如圖所示，美國(guó)多個(gè)城市case shiller房?jī)r(jià)指數(shù)已超過(guò)2006年房地產(chǎn)泡沫時(shí)水平，包括亞特蘭大、波士頓、達(dá)拉斯等地，其中，達(dá)拉斯、丹佛的房?jī)r(jià)指數(shù)已超出2006年時(shí)的40%。
風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)
Hanson還提到一些具體的現(xiàn)象，表明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨風(fēng)險(xiǎn)，包括：
1、過(guò)去3個(gè)月，美國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額連續(xù)3次下修，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也3次下修，分別下修10%、5%、3%。
2、地產(chǎn)商在定價(jià)問(wèn)題上煎熬，房?jī)r(jià)中位數(shù)、平均值連續(xù)2年持平。
3、美國(guó)南部地區(qū)占到全國(guó)所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售的一半，但南部地區(qū)房?jī)r(jià)持平。
4、6月房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)全部來(lái)自于西部地區(qū)，這與該地區(qū)房?jī)r(jià)疲軟的情況不符，數(shù)據(jù)可能會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月下修。
5、購(gòu)房均價(jià)對(duì)年收入的要求達(dá)到歷史最高水平，這一數(shù)據(jù)已完全和幾十年來(lái)的趨勢(shì)線相背離。
美國(guó)“房地產(chǎn)泡沫1.0”
2001-2006年，在過(guò)剩流動(dòng)性和低利率刺激下，催生出美國(guó)房地產(chǎn)大泡沫。
2001年網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅，小布什政府為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，刺激房地產(chǎn)，推動(dòng)美國(guó)家庭“居者有其屋”的計(jì)劃。同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次降息，聯(lián)邦基金利率從2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%。
在流動(dòng)性過(guò)剩和低利率刺激下房?jī)r(jià)一路攀升。2000~2007年的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了過(guò)去30多年來(lái)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)。2006年6月美國(guó)10大城市的房?jī)r(jià)漲至226.29的歷史新高，是1996年12月的2.9倍。2001年年底，2006年年底，房地產(chǎn)行業(yè)占美國(guó)GDP比重由的15.9%上升為的19.7%，住宅投資在總投資中的比重最高時(shí)達(dá)到32%。
在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的刺激下，加上抵押貸款利率下降導(dǎo)致購(gòu)房成本降低，美國(guó)居民紛紛加入抵押貸款購(gòu)房的行列，2001年至2006年底，抵押貸款發(fā)放規(guī)模一共增加4070億美元至25200億美元。信用級(jí)別較低的低收入者也成了房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的“新寵”，促成了次級(jí)貸款大量發(fā)放。
出于對(duì)通脹的擔(dān)憂，美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月起兩年內(nèi)連續(xù)17次調(diào)高聯(lián)邦基金利率。隨著貨幣收緊，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂，2007-2008年次貸危機(jī)全面爆發(fā)，迅速蔓延成為國(guó)際金融危機(jī)。
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