財經365(www.lai935.com)4月1日訊:地產界的“大塊頭”恒大,再度“增肌”。據其最新公布的2019年年報,銷售金額6010.6億元。較上年增長9%;營業(yè)收入4775.6億元,同比增長2.4%
財經365視界-恒大的“健身”新方案
盡管兩項數據的增長均有所減緩,但在基數已經相當龐大的情況下,每一個百分點的增長,其實都相當不易。這與健身中的減脂階段,情況相反但道理相同:體重基數大者,開始時“掉秤”很明顯,但當達到一定程度進入“平臺期”,每再減下一磅,都要付出遠超前期的投入和努力。
恒大當然不是地產界的“健身小白”,減脂+塑型早已成效斐然,“傲人身材”有目共睹。恒大的2019年業(yè)績表上,幾項數據略“扎眼”:核心利潤408.2億元,同比下降48%;資產負債率77.9%,凈負債率159.3%,分別同比增加4.2%和7.4%。
顯而易見,經營上恒大雖“生猛”依然。只是應了那個表情包:“我原本可以很快樂,是負債誤了我”。還好,恒大自身對此有清醒認知。業(yè)績會上,許家印親自提出,要以最大決心和力度,用發(fā)展模式的轉變,把負債降下去。他現(xiàn)在要進入的是更高階的“內煉”期——平衡血氧飽和度(控規(guī)模),提升心肺功能(高增長)和基礎代謝率(降負債)。
體型體格后,練體能體魄
自2009年上市以來,行業(yè)和市場一直親眼見證著“恒大速度”:第一個完整財年2010年,恒大就的銷售金額就達527億元,是當年6家突破500億大關的房企之一,從此站穩(wěn)第一梯隊。同時,營收同比大增700%;核心利潤更是增長18倍之多。在2010年“最嚴厲調控”背景下,成為逆市里最具增長力和最會賺錢的房企。 2013年,恒大首次邁過千億門檻。接著更是一發(fā)不可收拾,連年跨越式增長:2014年1315億元,2015年2013.4億元,2016年3733億元。從2009年到2016年,恒大的銷售額增速在30%以上,年均復合增長率高達54.9%,7年間公司總資產增長逾21倍。 里程碑式的2016年之后,2017年5009.6億元,2018年5513億元——恒大的規(guī)模一如其名,近年來更是穩(wěn)固在行業(yè)前三。 當“體型體格”已然足夠健碩,自知而不自滿的健身達人的進一步追求,一定是更健康的身體“內核”,即體能和體魄,因為只追求“面子”而忽略“里子”的結果,往往是外強中瘠。
體能體魄在健身界的指標,通常主要看血氧飽和度、心肺功能,以及基礎代謝率。 血氧飽和度,即血液中血氧的濃度,是呼吸循環(huán)的重要生理參數。其平衡與否,對人體的內環(huán)境穩(wěn)態(tài)起重要作用,過低或過高都會導致危害甚至致命。 放之企業(yè)亦通。企業(yè)的規(guī)模,應處在一個合理范圍,過小瘠弱,太大危險。 恒大目前的規(guī)模水平,已到達了邊際效應開始遞減的程度。另外,盡管不斷有人鼓吹“唯規(guī)模論”,實際上,房地產行業(yè)的規(guī)模效應,較電子、快消甚至美業(yè)等領域并不十分明顯。因為生產要素特殊和極其受政策影響,房地產幾乎沒有固定成本,都是可變成本。
以成本大頭土地為例,一平米就是一平米的價格,影響地價的,是時機等因素,而不是規(guī)模經濟效應。 因此,恒大此番提出“控規(guī)?!薄5谝徊骄褪窍葒揽赝恋貎湟?guī)模,實現(xiàn)土儲負增長。 年報顯示,目前,恒大擁有的土地儲備之巨,達2.93億平米。許家印表示,恒大已經可以適度減少拿地而是充分利用現(xiàn)有土儲。未來三年,恒大每年要削減去3000萬平方米左右土儲,到2022年,將總土儲降至2億平方米左右。如此既能確保公司持續(xù)發(fā)展,又能減少一支出大項。 人體心臟泵血及肺部吸入氧氣的能力,叫做心肺功能,其直接影響全身器官和肌肉的活動,心肺功能良好,是身體主要機能都可健康運作的標志。
提高心肺功能之于企業(yè),相當于持續(xù)不斷的高速度和有質量增長。 恒大下一階段的心肺功能提升目標是:今年要實現(xiàn)銷售8000億,到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億。 仍以健身作比。盲目定下不切實際目標只會讓自己受傷,充分了解自己身體先天條件和后天情況,才能制定出必達計劃。 據恒大管理層介紹,公司2020年總可售面積1.32億平方米,可售貨值1.27萬億,即便按64%的去化率十分保守地估算,也可實現(xiàn)銷售8110億,妥妥完成目標。
今年伊始,疫情突襲使多家房企節(jié)奏錯亂,陣腳慌亂。而恒大迅速實施“網上銷售”的顛覆性營銷革命,實現(xiàn)了一季度業(yè)績“開門紅”:銷售額1465億,大增23%;銷售回款1133億,大增55%。雙雙刷新公司歷史最高紀錄,證實新戰(zhàn)略卓有成效。
單位時間內的基礎代謝,為基礎代謝率。是指人體在基礎狀態(tài)下的能量代謝。 通常來說,基礎代謝率越高,人體越不容易囤積脂肪,相對的,肌肉比重越大。同時亦能相應提高免疫力和抵抗力。更重要的是,做同樣的運動,基礎代謝率高者所獲得的成效比基礎代謝率低者更佳。
對房企而言,基礎代謝率與負債率好有一比。負債率低,相當于身上的“贅肉”少,伴“肥胖”而來的疾病和危害也少。 恒大的新戰(zhàn)略中,“降負債”是重中之重。許家印提出,要以有息負債每年平均下降1500億的速度,到2022年把總負債降到4000億以下。 而前頭的“高增長”與“控規(guī)?!?,是達成“降負債”的關鍵。 許家印在業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場算了這樣一筆賬,“2018年、2019年,恒大銷售回款每年維持在4500億左右,如果今年實現(xiàn)銷售8000億,回款按7000億計算,就會增加2500億的銷售回款。同時,恒大今年減少土地儲備3000萬平方米,就等于減少600億的支出。這樣一增一減,就一定能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億的目標?!?
恒大重塑恒大
恒大業(yè)績情況分析
管理學大師亨利·明茨伯格(Henry Mintzberg)的戰(zhàn)略定位觀認為:一個事物是否屬于戰(zhàn)略,取決于它所處的時間和情況。 房地產發(fā)展和興盛的三疊紀和侏羅紀世代,行業(yè)其實沒有全局性、長期性的戰(zhàn)略,只采用戰(zhàn)術取得局部和眼前的勝利就夠了。 而進入行業(yè)白堊紀后期,地勢、氣候各方面環(huán)境都發(fā)生了劇變,不少曾強大如恐龍般的房企,也如恐龍般滅絕,消失無蹤。而與恐龍同世代的很多爬行類、兩棲類和有袋類動物,卻能憑借自身特性存活下來,物種延續(xù)至今。 這是生物面臨威脅時被激發(fā)出的天然“戰(zhàn)略”,正如恒大如今面對新變化作出的新戰(zhàn)略部署。
與其他可與互聯(lián)網緊密鏈接的行業(yè)有以億計的大數據樣本可供修正、調整、更新戰(zhàn)略相比,房地產項目周期長,客戶反饋滯后,數據依賴統(tǒng)計而非自動生成等特性,導致行業(yè)精確度和反應度不高。 面臨客觀環(huán)境一樣的前提下,較量的,就是對自己的態(tài)度。著名影星也是健身大神的阿諾德施瓦辛格說過,“想著要贏得比賽不會給你力量,在鍛煉中掙扎力量才會增長,當你克服困難時,這就是力量。”
領先的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執(zhí)行力,共同構筑成恒大實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的后援保證。隨著新戰(zhàn)略深入推進,三年后,負債降至行業(yè)中下水平,規(guī)模則超萬億繼續(xù)佇立潮頭的恒大,將是可能就連今天的恒大,都想象不到的更新、更強、更健壯的恒大。更多資訊,關注財經365股票門戶網站!