2016年，在經(jīng)歷新一輪房價上漲后，中國房地產(chǎn)市場調控政策趨于嚴格。那么，當前一線城市房價是否存在泡沫？如何解讀當前的房地產(chǎn)調控政策？現(xiàn)在購買房地產(chǎn)作為長期投資，是好的決策嗎？中國高房價是否具有可持續(xù)性？北大光華陳玉宇教授在日前舉行的“思想光華媒體沙龍”上分享了對以上問題的研究與觀點。
（本文根據(jù)陳教授演講編輯整理）
中國房地產(chǎn)經(jīng)過15、16年的進一步瘋狂上漲，是不是一個大泡沫？這個泡沫會不會破？
房價上漲有多快
房價的過快上漲，無庸贅述。但是我想跟大家介紹一下“名義的房價上漲”和“真實的房價上漲”。
所謂“名義的房價上漲”和“真實的房價上漲”，這兩者的根本差異，在于是否剔除通脹率或者考量CPI指數(shù)的影響。假如“名義房價”在一段時間里并未增長，但CPI指數(shù)在這段時間里是上升的，即：因為通脹的侵蝕，相當于“真實的房價”下跌了。
具體來分析：在兩年內的短期里，通貨膨脹率很低，名義房價上漲和真實房價上漲相近；但在談論長期房價上漲幅度時，不區(qū)分名義價格和真實價格，就會過分高估房價上漲情況。比如說，如果中國的通貨膨脹率是5%，20年后的名義價格水平將是現(xiàn)在的近3倍，30年后是4倍多；如果中國的通貨膨脹率是8%，30年后的名義價格水平將是現(xiàn)在的10倍。舉例來說，10年前澳洲的一套上好住宅賣2萬澳元，現(xiàn)在賣35萬澳元，名義上漲了17倍，但剔除通貨膨脹因素的真實漲幅是2-3倍。
考慮經(jīng)濟增長和通脹因素，一般而言，房價尤其是“名義上的房價”很少是下降的。但目前整個房地產(chǎn)市場，調控機制更多的是著眼于調整蓋房子的數(shù)量，而非真實的價格。我認為，調控機制在調整房屋供給數(shù)量的同時，理應充分考慮“真實的房價上漲”這一因素，否則調控將是有失偏頗的。這一綜合機制，也將是中國未來房價回歸合理的重要機制。
剔除通貨膨脹因素，我們還要考慮房子質量的差別。今天用更好的建材造出的房子，本身成本就更高。Fang et. al.(2015)計算了經(jīng)過質量調整的房價，從2003年到2013年，中國一線城市平均每年漲13%，三線每年平均漲8%。
數(shù)據(jù)顯示，從2003到2013年，中國一線城市房價漲了4倍；如果考慮調整房屋質量的數(shù)據(jù)，每年漲幅為13%，中國一線城市房價大概用6年就可以翻一番。
哈佛大學教授Glacier模仿中國城市的4類劃分，把美國城市也劃分為4類，找出美國的北上廣深、省會城市、三四線城市。對比顯示，美國房價漲速跟中國比是"小巫見大巫"了。從絕對價格看，洛杉磯10000美元/平米，波士頓6000美元/平米，而今天的上海、北京、深圳，已達到了7000-8000美元/平米。基于這些觀察，人們就會問：中國房地產(chǎn)是不是個大泡沫，這個大泡沫會不會崩？
最近中央政府極其嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，應該看作是對泡沫的警惕。房子在2015、2016這兩年內價格翻了一番，對于普通老百姓意味著什么？我們分三種情況考慮。
第一種情況，你永遠都是房子的居住者。這兩年房價突然上漲，但房子為你提供的服務并沒有改變。如果漲價的原因是旁邊蓋了美好的花園，建了美好的學校，帶來了周邊品質的提高，對你才有意義。
第二種情況，大部分人有這樣的想法，現(xiàn)在居住著等到老的時候再賣給別人。那就意味著，買房者要以很高的價格接盤，這相當于盤剝后來的購買者。
第三種情況，把房子租給或者賣給新進入城市的移民。城市房價上漲，可能因為這塊土地未來能夠創(chuàng)造出更多收入和GDP。舉例說，加州發(fā)現(xiàn)金塊，帶動了淘金業(yè)的發(fā)展，隨之發(fā)展了酒店、餐飲行業(yè)，當?shù)胤績r的上漲就是分享了發(fā)現(xiàn)黃金的紅利。同理，在現(xiàn)實經(jīng)濟中，房子其實也是間接參與分享了該地經(jīng)濟發(fā)展帶來的收入。北京人先買了房子，同時辦優(yōu)秀企業(yè)，辦銀行，等更多優(yōu)秀人才進入北京，這些人把掙來的錢交房租，再買房子。這也相當于分享未來人們的勞動成果。
造成美國房地產(chǎn)泡沫的是上述第二種情況，是不可持續(xù)發(fā)展的；中國的房地產(chǎn)市場則是第二種、第三種情況都有。從這個角度看，中國房地產(chǎn)市場相比美國房地產(chǎn)市場，是相對健康的。
房子蓋得太多了嗎？
房子蓋太多，就是泡沫。從2003年到2014年間，中國蓋了100億平方米的房子。跟美國對比，中國近幾年的房地產(chǎn)建設面積達100億平方英尺（注：1平方英尺= 0.0929平方米）以上，而美國則維持在20-30億。從銷售角度來講，中國最近幾年每年約完成11億平方米，美國大約有2-3億平方米。
所以，若僅從建筑面積和銷售面積來看，中國的房地產(chǎn)市場看起來似乎問題很嚴重。但是結合中國國情來分析，盡管中國房地產(chǎn)規(guī)模龐大，但是考慮人均住房面積，再考慮中國快速推進的城市化，也是合理的。很多人被某幾個絕對數(shù)字所誤導甚至被嚇到，各種認識不足，造成專家之間的分歧，民眾的恐慌，甚至影響決策失據(jù)。
房子蓋在哪里了？
理論上講，越是生產(chǎn)率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，房價越應該上漲。但現(xiàn)實是，相對而言，更多房子建在了生產(chǎn)率低的城市。目前三四線城市樓房庫存大，存在過?，F(xiàn)象。中國更多房子蓋在了不需要蓋的地方。
考察城市的勞動生產(chǎn)率水平和新建房屋的數(shù)量，發(fā)現(xiàn)中國和美國有相似的問題，都是生產(chǎn)率越低的地方，越有可能人口流出的地方，房子卻建得越多。中國比美國的問題還會更嚴重一點。
房地產(chǎn)市場是將要破滅的泡沫？
中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的成績是巨大的，1998年中國人均城鎮(zhèn)住房面積15平米，現(xiàn)在是30多平米，大部分人都是受益的，只不過程度不同。這里面的問題是多方面的。
結合前述分析，我的核心觀點是：中國的房地產(chǎn)市場與美國房地產(chǎn)泡沫比較，有很多不同點。如果考慮中國經(jīng)濟未來的增長，和合理的土地供給，今天的高房價是可維持的，是基本理性的投資。但前提是，中國的各類城市要控制土地供應在合理的水平，不能太多。值得警惕的是，如今的高房價依然是危險的，給定中國的特點，只不過不會像美國房地產(chǎn)泡沫那樣迅速破裂。具體原因表現(xiàn)在以下四個方面。
第一，從開發(fā)商的存貨來看，一線城市開發(fā)商沒存貨，北上廣深沒房子可賣；二線城市存貨略有上升，但沒那么嚴重；三、四線城市的存貨很多，所以三四線城市房子蓋多了，產(chǎn)生泡沫，導致浪費。
第二，從住宅空置率來看，家庭調查數(shù)據(jù)顯示，中國的住宅空置率從5%-6%的水平上升到現(xiàn)在10%的水平，但這個空置率還是在可控范圍內的，并不會導致房市馬上崩掉。
第三，從需求角度來看，相比較于美國，中國人買房是在高首付、高房貸利率條件下，高儲蓄人群尋找財富存儲的出處。相對于美國人，有錢的中國人不愿意買基金、保險產(chǎn)品，更愿意買房子。中國人對房子的需求因素會不斷增加房子供給，促使城市再增加土地。
第四，從供給角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商早年杠桿極高，現(xiàn)在政府收緊了給開發(fā)商的信貸，杠桿率有所降低。而且要看到，供需決定短期房價，長期房價取決于供給因素，即長期的生產(chǎn)成本。中國房地產(chǎn)的總建筑成本約為3000-4000元/平方米。小城市里面，凈建筑成本占三分之二，土地占三分之一；到了北京，土地成本占三分之二，凈建筑成本占三分之一。所以大城市房價的長期成本主要還是取決于土地供應。
現(xiàn)在購買房地產(chǎn)作為長期投資是好的決策嗎？
房價漲到今天的樣子，這個勢頭可持續(xù)嗎？放眼未來20年，現(xiàn)在購買房子作為長期投資，是不是可持續(xù)的、合理的投資呢？
我認為，房子每年漲3%以上，才是一項合理的投資。在這3%里，有2%是折舊，1%是凈收益率。每年漲3%，難嗎？事實上，在美國投資房地產(chǎn)的真實收益率不到1%?，F(xiàn)在要求北上廣深房價保持3%的漲速，需要一些前提條件。
首先考慮未來人們對房子的需求有多強，其中最主要的因素就是收入增長有多快，第二考慮政府能供多少地蓋房。我們假設20年后，中國城市化率達到70%，房價收入比是10倍，房子每年折舊2%，人均住房面積提升到40平米。
我們對一、二、三線城市進行分析，分析一年新建多少房子和人們收入增長速度的關系。以一線城市為例，如果居民收入能增長6%，城市每年新增住房只有1000萬平米，那么，房子的真實回報率是可以達到3%的。如果算上4%的通貨膨脹率，名義上就有7%的真實回報率。如果北京每年新增住房有4000萬平米，那大家必須更富有，才能有更強的購房動力。所以，再具體以北京為例，假設未來保持每年6%-7%的經(jīng)濟增速，新建住房降到之前的50%左右，才能保證投資房產(chǎn)在未來20年能有每年3%的凈收益率，才是一項理性的投資。而這些假設，未必能成立。
中國今天的房價已經(jīng)漲到很高的程度了。房屋投資要維持3%的真實收益率，北上廣深，甚至包括二三線城市必須維持6%至7%的真實收入增長率，還要把住房供地降到過去5年的一半水平。
所以，供給、需求是很簡單的道理，第一我們要努力發(fā)展經(jīng)濟，提高大家的收入，房價還會節(jié)節(jié)高；第二供地不能太多，太多就崩盤了。我們的結論是，房價的確已經(jīng)很高了，必須非常小心謹慎對待它。為了讓房價不崩盤，政府當然可以控制土地供給，但機會成本是，我們的城市化速度會變慢，生產(chǎn)效率方面有損失。
當然，房價還可以更高，因為剛才的決策模型是理性的，但中國人買房，很多不求3%的真實回報率。如果把錢存銀行、放在股市的回報率更低，人們還是對投資房地產(chǎn)。但是，中國能支撐多高的房價呢？
只有更多創(chuàng)新才能支撐今天的高房價
我對中國房地產(chǎn)是樂觀的。但是，如果政府使出很大的力氣維持高房價，不是好事。
我給出來的政策建議是：
國土資源部門改革僵化的用地指標審批機制，由地方政府更大自主權利決定土地的使用；
改革城市規(guī)劃的工程師主義做法，充分考慮成本、價格的作用，不能墨守毫無根據(jù)的容積率指標，要充分考慮當?shù)氐氖袌銮闆r；
改交易環(huán)節(jié)的稅收為持有環(huán)節(jié)的稅收；
大力建設健康的金融和資本市場，增加人們儲蓄的出處，有更多投資機會和方式，減少買房需求；
大力促進勞動生產(chǎn)率和全要素生產(chǎn)率的提高；
適當進行房地產(chǎn)投資需求管控，尤其在一二線城市。
經(jīng)濟發(fā)展好了，高房價才能持續(xù)；發(fā)展不好，持續(xù)不了。我們需要促進生產(chǎn)率和全要素生產(chǎn)率的提高，我們的經(jīng)濟需要年輕人多創(chuàng)新，做出更多的產(chǎn)品和服務，才能支撐我們今天的錯誤的高房價。