隨著首批五家公募紛紛發(fā)布擬申請(qǐng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等公告，近兩年如火如荼的公募REITs的擴(kuò)募試點(diǎn)呼之欲出。
近日，記者采訪了首批五家公募REITs擴(kuò)募機(jī)構(gòu)及相關(guān)負(fù)責(zé)人，他們紛紛表示，公司正按照基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募要求，開展資產(chǎn)篩選、盡職調(diào)查、擴(kuò)募申請(qǐng)、監(jiān)管審批溝通反饋、召開持有人會(huì)議、擴(kuò)募份額發(fā)行及上市、新購入資產(chǎn)交割、信息披露等相關(guān)準(zhǔn)備工作。綜合考慮資產(chǎn)質(zhì)量等因素，預(yù)計(jì)公募REITs擴(kuò)募，對(duì)資產(chǎn)增值和提升基金的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將產(chǎn)生積極作用。
各家機(jī)構(gòu)積極籌備
推進(jìn)公募REITs擴(kuò)募試點(diǎn)工作
近日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT等首批5家公募REITs發(fā)布申請(qǐng)擴(kuò)募和新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告，具有里程碑意義的公募REITs的擴(kuò)募試點(diǎn)正式開啟。
在推動(dòng)公募REITs擴(kuò)募過程中，基金管理人需要篩選和調(diào)研項(xiàng)目、配備人員開展擴(kuò)募工作，做好信息披露、定價(jià)、監(jiān)管審核等流程，多家公募機(jī)構(gòu)表示已經(jīng)在積極準(zhǔn)備，并按照相關(guān)規(guī)定有序推進(jìn)擴(kuò)募工作。
中金基金相關(guān)人士表示，在擴(kuò)募之前基金管理人需要對(duì)投資標(biāo)的進(jìn)行盡職調(diào)查，分析資產(chǎn)是否滿足公募REITs及投資標(biāo)準(zhǔn)?；鸸芾砣诵枰治鰯M收購資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性和增長潛力，判斷新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是否有利于持有人利益等。
華安張江光大園REITs基金經(jīng)理葉璟也表示，在基金管理人這一端，前期需要協(xié)同原始權(quán)益人篩選并調(diào)研符合要求的資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)挑選出本次擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。同時(shí)，公司需要配備具有豐富基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資和運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的相關(guān)人員，并在產(chǎn)品、投研、市場、合規(guī)、運(yùn)營等各個(gè)部門設(shè)置專門崗位協(xié)同此次擴(kuò)募工作。此外，由于擴(kuò)募是國內(nèi)公募REITs試點(diǎn)推進(jìn)中一項(xiàng)里程碑式的創(chuàng)新，還需要配合相關(guān)要求詳細(xì)梳理流程和時(shí)間表，重點(diǎn)針對(duì)擴(kuò)募的信息披露，二級(jí)市場價(jià)格波動(dòng)應(yīng)對(duì)等方面準(zhǔn)備相應(yīng)預(yù)案和配置相關(guān)資源。
“目前，我司關(guān)于本次擴(kuò)募的申請(qǐng)文件已獲證監(jiān)會(huì)及上交所的受理，后續(xù)尚需通過國家發(fā)改委申報(bào)推薦、證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予基金變更注冊(cè)、交易所審核和持有人大會(huì)決議通過后，方可實(shí)施擴(kuò)募工作?！比~璟表示。
富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛也稱，就擴(kuò)募工作而言，基金管理人主要準(zhǔn)備工作包括資產(chǎn)篩選、盡職調(diào)查、基金擴(kuò)募申請(qǐng)、監(jiān)管審批溝通反饋、持有人會(huì)議召開、擴(kuò)募份額發(fā)行及上市、新購入資產(chǎn)交割等工作，以及相關(guān)過程中的信息披露工作。目前，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的擴(kuò)募計(jì)劃已經(jīng)向證監(jiān)會(huì)及交易所提出申請(qǐng)并獲得受理，后續(xù)管理人將按照相關(guān)法律法規(guī)要求持續(xù)推進(jìn)并進(jìn)行相應(yīng)的信息披露。
在多家機(jī)構(gòu)及人士看來，公募REITs擴(kuò)募將有利于拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資金來源，盤活存量資產(chǎn)，提升投資效率，并促進(jìn)投融資的良性循環(huán)。
博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，本次蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募是博時(shí)基金落實(shí)相關(guān)政策要求的具體舉措，將助力基金發(fā)起人（原始權(quán)益人）進(jìn)一步盤活存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)發(fā)展能力、降低負(fù)債水平，真正實(shí)踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平；支持基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場進(jìn)一步完善市場化、法治化機(jī)制，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場健康發(fā)展；將進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資金來源渠道，盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，為國家推動(dòng)“十四五”期間的基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
紅土創(chuàng)新基金也認(rèn)為，REITs擴(kuò)募是基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的重要特性和不可缺少的重要環(huán)節(jié)。隨著擴(kuò)募政策和機(jī)制的推出，將推動(dòng)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。
提升基金抗風(fēng)險(xiǎn)能力
需考察資產(chǎn)質(zhì)量、定價(jià)、估值等因素
多位業(yè)內(nèi)人士表示，產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類公募REITs擴(kuò)募，將擴(kuò)大基金持有標(biāo)的的資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營收入，新購入資產(chǎn)的成長潛力和持續(xù)運(yùn)營，對(duì)資產(chǎn)增值和提升基金的抗風(fēng)險(xiǎn)能力都有積極作用，具體還需要綜合考察擴(kuò)募資產(chǎn)質(zhì)量等因素。
博時(shí)基金劉玄表示，對(duì)于投資者而言，博時(shí)招蛇產(chǎn)園REIT的擴(kuò)募打通了新購入資產(chǎn)的上市通道，基金的資產(chǎn)和儲(chǔ)備規(guī)模將得到持續(xù)提升，有助于本基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的多元化。在資產(chǎn)類型和資產(chǎn)區(qū)域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區(qū)、單一園區(qū)受行業(yè)政策、市場波動(dòng)影響較大的風(fēng)險(xiǎn)，基金的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將有所提升。
中金基金相關(guān)人士也稱，對(duì)投資者而言，新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的購入，是對(duì)已有資產(chǎn)覆蓋的有益補(bǔ)充，有助于分散資產(chǎn)的持有風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)具有較強(qiáng)的成長潛力，有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營以及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，或有助于提升長期投資獲得感。另一方面，從海外成熟市場REITs擴(kuò)募后的市場表現(xiàn)來看，成功的擴(kuò)募操作，在中長期可以幫助REITs維持分紅水平的穩(wěn)定增長，對(duì)REITs價(jià)格和流動(dòng)性也可以起到正向支持作用。
富國基金李盛也表示，產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類公募REITs擴(kuò)募并新購入標(biāo)的資產(chǎn)后，基金整體持有的標(biāo)的資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營收入將擴(kuò)大。但同時(shí)基金份額數(shù)量也由于擴(kuò)募發(fā)售相應(yīng)增加，對(duì)份額持有人的收益率影響，需要結(jié)合基金存量標(biāo)的資產(chǎn)和新購入資產(chǎn)的情況，并結(jié)合基金份額數(shù)量變化情況進(jìn)行具體分析。
也有行業(yè)人士補(bǔ)充，擴(kuò)募對(duì)公募REITs收益率的影響，還需要投資者綜合考察擴(kuò)募資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營穩(wěn)定性和成長性、定價(jià)、估值等影響因素。
華安基金葉璟分析，投資者主要可以從擬新購入資產(chǎn)的運(yùn)營穩(wěn)定性和收益成長性，估值及定價(jià)區(qū)間的合理性，新老資產(chǎn)間的協(xié)同價(jià)值，原始權(quán)益人的資質(zhì)和資產(chǎn)管理能力等方面去評(píng)價(jià)擴(kuò)募是否對(duì)產(chǎn)品未來有積極作用，同時(shí)也可與REITs目前已持有的同類資產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)作比照分析。
“一般而言，產(chǎn)權(quán)類公募REITs擴(kuò)募資產(chǎn)的資本化率如高于REITs已持有資產(chǎn)的，會(huì)有利于提升擴(kuò)募后產(chǎn)品的整體回報(bào)率，而擴(kuò)募時(shí)最終的份額定價(jià)也是影響投資者回報(bào)的重要因素?！比~璟稱。
紅土創(chuàng)新基金也表示，擴(kuò)募后未來產(chǎn)品的收益率將綜合原有資產(chǎn)和擴(kuò)募資產(chǎn)，主要取決于擴(kuò)募資產(chǎn)的購入質(zhì)量。未來產(chǎn)品持有多個(gè)項(xiàng)目公司資產(chǎn)，未來的租金將取決于基金管理人管理的多個(gè)項(xiàng)目組成的綜合租金水平。
公募REITs擴(kuò)募促使二級(jí)市場價(jià)格合理波動(dòng)、定價(jià)需考慮現(xiàn)金分派率等多重因素
近期，5只公募REITs發(fā)布了擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等多份公告，意味著公募REITs擴(kuò)募正式啟動(dòng)。
多位基金經(jīng)理認(rèn)為，擴(kuò)募將有利于提升REITs行業(yè)的整體規(guī)模，優(yōu)化REITs的整體投資組合，促使其二級(jí)市場價(jià)格長期圍繞標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值合理波動(dòng)，一定程度上緩解目前小流通盤帶來的大幅波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，投資者需要關(guān)注擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目預(yù)期是否可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金收益等方面。關(guān)于定價(jià)，基金經(jīng)理覺得要考慮凈現(xiàn)金流分派率、基金二級(jí)市場價(jià)格、資產(chǎn)估值合理性等因素。
擴(kuò)募提升REITs行業(yè)規(guī)模
促使二級(jí)市場價(jià)格合理波動(dòng)
關(guān)于擴(kuò)募的影響，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛分析，單個(gè)公募REITs通過擴(kuò)募一方面可以增大份額數(shù)量、增加投資人數(shù)量及群體，降低單一投資人的交易行為對(duì)二級(jí)市場價(jià)格的影響。另外，通過擴(kuò)募，可以構(gòu)建REITs二級(jí)市場價(jià)格、擴(kuò)募份額發(fā)行價(jià)格及標(biāo)的資產(chǎn)收購價(jià)格之間的聯(lián)系，一二級(jí)市場的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)可以促使REITs二級(jí)市場價(jià)格長期圍繞標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值合理波動(dòng)。
紅土創(chuàng)新基金也稱，隨著擴(kuò)募后的基金整體份額將持續(xù)增加。一方面，未來可交易份額也將隨之增加，有助于增加一定的產(chǎn)品供給；另一方面，參與的機(jī)構(gòu)投資人也將進(jìn)一步豐富和多元化，使得投資人更多參與進(jìn)來，更為理性判斷產(chǎn)品的價(jià)格波動(dòng)。可以從一定程度上緩解目前小流通盤帶來的大幅波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，使得未來中國REITs二級(jí)市場更為成熟。
另外，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，隨著基金規(guī)模的不斷擴(kuò)充，較高的管理規(guī)模將有利于基金管理人對(duì)運(yùn)營管理成本的管控，有助于運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化管理機(jī)制和人員配置，從而提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的收益水平；另外，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不斷注入，還將維持基金的市場關(guān)注度，有助于提升基金份額二級(jí)市場的流動(dòng)性。
從投資者層面來說，中金基金相關(guān)人士指出，擴(kuò)募對(duì)二級(jí)市場的影響主要取決于擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的質(zhì)量和估值水平。投資者重點(diǎn)關(guān)注擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目預(yù)期是否可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，以及具備未來增長的潛力；還要關(guān)注，擴(kuò)募稀釋后的每股預(yù)期分紅水平是否能夠有效增厚。“考慮擴(kuò)募信息可以提升REITs的市場關(guān)注度，增發(fā)份額在解除限售后可以增加流通盤規(guī)模，這兩個(gè)因素有利于活躍二級(jí)市場交易，通過改善產(chǎn)品流動(dòng)性而緩解由于交易量太小而導(dǎo)致的市場異動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。”
華安張江光大園REITs基金經(jīng)理葉璟認(rèn)為，擴(kuò)募帶來的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入預(yù)計(jì)將有助于提升REITs基金的二級(jí)市場流動(dòng)性?！巴瑫r(shí)，擴(kuò)募作為一項(xiàng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，其進(jìn)展過程中的變化有可能會(huì)引起基金二級(jí)市場價(jià)格的異常波動(dòng)，投資人需要及時(shí)關(guān)注和識(shí)別相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行理性投資?！?
定價(jià)考慮二級(jí)市場價(jià)格、資產(chǎn)估值
凈現(xiàn)金流分派率等因素影響
對(duì)于投資者關(guān)注的定價(jià)問題，劉玄認(rèn)為，一方面，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擬新購入資產(chǎn)仍需滿足預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%的相關(guān)要求，在確定擬新購入資產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，基金管理人已充分考慮第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估參數(shù)、評(píng)估方法及評(píng)估結(jié)果的合理性。另一方面，本次擬新購入資產(chǎn)的擴(kuò)募模式為定向擴(kuò)募，除戰(zhàn)略配售外，定向擴(kuò)募對(duì)象不屬于原始權(quán)益人或其同一控制下關(guān)聯(lián)方的，應(yīng)當(dāng)以競價(jià)方式確定發(fā)售價(jià)格和發(fā)售對(duì)象；因此，擬新購入資產(chǎn)的定價(jià)仍符合市場化定價(jià)機(jī)制。
李盛也稱，擴(kuò)募份額的定價(jià)綜合需要考慮擴(kuò)募時(shí)基金份額的二級(jí)市場價(jià)格、擬購入資產(chǎn)評(píng)估值、新增份額鎖定期等因素，在保護(hù)和平衡新老投資人利益、滿足資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方合理需求的前提下合理確定相關(guān)定價(jià)方案。
葉璟說，現(xiàn)階段擴(kuò)募的份額定價(jià)尚未確定。根據(jù)擴(kuò)募規(guī)則，在目前首批擴(kuò)募普遍采用的定向擴(kuò)募方式下，發(fā)售價(jià)格應(yīng)不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日基金交易均價(jià)的90%，也就是說發(fā)售定價(jià)基準(zhǔn)日前一段時(shí)間的二級(jí)市場平均溢價(jià)越高，據(jù)此計(jì)算的發(fā)售價(jià)格區(qū)間的下限也將相應(yīng)提高。在擴(kuò)募產(chǎn)品定價(jià)區(qū)間設(shè)計(jì)方面，除了上述二級(jí)市場價(jià)格的因素外，還會(huì)綜合考慮擴(kuò)募資產(chǎn)的估值合理性，擴(kuò)募前后基金預(yù)期現(xiàn)金分派率的水平和變化情況等。
此外，劉玄表示，對(duì)于擬新購入資產(chǎn)的范圍、交易價(jià)格或價(jià)格區(qū)間、定價(jià)方式或定價(jià)依據(jù)、以及其他相關(guān)內(nèi)容均需經(jīng)基金份額持有人大會(huì)審議、表決，基金管理人將充分保障基金份額持有人的相關(guān)權(quán)益。更多股票資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365！