住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》向社會(huì)公開征求意見。作為我國首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)，旨在“建立購租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全”。不少人認(rèn)為，這意味著，此前少有提及的出租方的合法權(quán)益此次受到重視。在房屋租賃市場，出租方遇到了哪些權(quán)益受損的情況？《法制日?qǐng)?bào)》記者進(jìn)行了深入調(diào)查。
自己房子的鑰匙，留還是不留？
這個(gè)問題，讓北京市民曾碩最近很糾結(jié)。按說，自家房子的鑰匙為什么不能留？但最根本的原因是，曾碩名下這套位于北京市豐臺(tái)區(qū)馬家堡西路的三居室目前處于出租狀態(tài)。
“租戶不同意我留一把鑰匙，甚至給我拿出了國家規(guī)定?！痹T口中的“國家規(guī)定”便是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日公布的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，其中規(guī)定“未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房”。
曾碩也明白，租戶是不放心房東手里拿著鑰匙，也擔(dān)心房東隨意進(jìn)入出租房，但他也有“一朝被蛇咬，十年怕井繩”的經(jīng)歷，“上個(gè)租戶，不經(jīng)我同意就私自找中介轉(zhuǎn)租房子，后來是物業(yè)找到我，我才知道這件事”。
租房時(shí)，房東是否能留鑰匙，只是房屋租賃過程中種種糾結(jié)的一個(gè)縮影。在不少房東看來，租戶、房東之間的很多不理解乃至沖突，都可以從中介的不規(guī)范行為上找到原因。
房東是否該留鑰匙
對(duì)于曾碩所糾結(jié)的該不該留鑰匙，房東之間也有不同看法。
“就目前我出租房屋的經(jīng)驗(yàn)看，每次出租時(shí)我都會(huì)留一把鑰匙，但絕對(duì)不會(huì)在租戶不在的情況下開門進(jìn)去?！北本┦忻窆衷谀称髽I(yè)工作，繼承了父母一套位于北京市復(fù)興門一帶的一套房子，這套房屋目前處于出租狀態(tài)。
對(duì)于堅(jiān)持要留一把鑰匙的原因，郭林是這樣解釋的，“一次，物業(yè)要裝可視對(duì)講系統(tǒng)，提出了過期不候的要求，但租戶上班沒法回來。在征得租戶同意后，我就用手里的鑰匙開門，在房子里等物業(yè)安裝。在生活中，可能會(huì)發(fā)生各種情況，房東手里有把鑰匙，方便解決一些事情”。
北京市民谷華也持這種看法，他在北京市西城區(qū)有兩套房屋出租。在他看來，“如果不留鑰匙，萬一發(fā)生著火、漏水等緊急狀況，而租戶又不能及時(shí)趕回，就會(huì)很麻煩，可能得破門進(jìn)入，這樣還得增加換門的費(fèi)用”。
不過，也有房東明確表示，房屋出租后，房東不應(yīng)再保留鑰匙。
在北京出租房屋已經(jīng)10年的周長海對(duì)記者說，房屋出租后，他絕對(duì)不會(huì)留房屋的鑰匙，“要求租戶自己更換鎖芯這一點(diǎn)是明確寫在合同里的。首先，我出租的是使用權(quán)，為什么還要保留鑰匙？房屋所有權(quán)體現(xiàn)在房產(chǎn)證上，這與是否留一把鑰匙沒有關(guān)系。我不想進(jìn)入租戶的房間，也沒有權(quán)利進(jìn)入。就算出現(xiàn)跑水等情況，物業(yè)可以在經(jīng)過我許可后破門而入。還有，如果租戶欠房租跑了，我拿著房產(chǎn)證找開鎖公司也可以開門”。
收不上房租的窘境
相較于是否留一把鑰匙的糾結(jié)，房東最揪心的是遇到不規(guī)范的中介。
曾碩告訴記者，他所經(jīng)歷的租戶私自轉(zhuǎn)租房屋，除了租戶自身的原因，也有中介不規(guī)范操作的因素。“按理說，中介在發(fā)布出租信息前應(yīng)該核驗(yàn)房產(chǎn)證。然而，在租戶無法提供房產(chǎn)證的情況下，中介就開始往外租房子了”。
遇到不規(guī)范中介的，還有北京市民鄒高杰。
鄒高杰在北京市大興區(qū)西紅門附近有一套閑置房屋，出租多時(shí)。不過，就在今年端午節(jié)前，他決定不再出租了，因?yàn)椤笆詹簧戏孔狻薄?/p>
“其實(shí)租戶已經(jīng)把房租付了，只不過是交給了中介。按照租戶的說法，他們租房時(shí)是押一付三，給了中介3個(gè)月租金外加1個(gè)月的租金作為押金。住了兩個(gè)月，他們又按中介要求交了3個(gè)月房租?？墒?，我一分錢也沒見著?！编u高杰說，“我去中介公司討說法，公司負(fù)責(zé)人說，租戶是把租金交給了公司的工作人員，但這名工作人員拿著錢跑了。”
遇到這種情況的，還有北京市民鄭鵬。去年，鄭鵬將自己位于豐臺(tái)區(qū)馬家堡西路的一套兩居室出租?！澳甑椎臅r(shí)候，我找中介收房租，中介說租戶資金周轉(zhuǎn)不靈，沒錢交房租。之后，我直接找到租戶，他們說早就交了房租，而且還有兩個(gè)月房租的押金在中介手里。我長期在外地工作，也不知道怎么維權(quán)。朋友說，我可以根據(jù)合同強(qiáng)制收房。但是，我強(qiáng)制收房后，租戶怎么辦？如果中介不給租戶退房租和押金，租戶拒絕搬走，我也是干著急沒辦法啊”。
對(duì)于房東薛麗來說，她的境遇更難。薛麗目前在北京一所高校讀研究生，考慮到北京房價(jià)上漲之快，她的家人舉全家之力給她購買了一套20平方米的商住樓小戶型。住在學(xué)校學(xué)生公寓的薛麗便將這套房子對(duì)外出租。
“不幸的是，我遇到了‘黑中介’?！毖愓f，“我把房子委托中介出租后，才從其他渠道了解到，這家中介公司有過兩次更名，經(jīng)查詢?cè)诜ㄔ河?0多起被起訴判賠的案件，這些案子都涉及坑房東和租戶。了解到這些情況后，我以母親不同意出租為由提出解約，但中介卻威脅我說，按照合同，解約需要付7000多元違約金?？紤]到違約金太高，我當(dāng)時(shí)沒敢解約?！?/p>
“回來之后，我搜集了很多信息，還找到了法院的民事裁決書，發(fā)現(xiàn)這家中介公司涉及的案件大多包含以下情況：租了房東的房子之后打隔斷；把廚房的裝修拆了改造成臥室。按照法院裁決書的描述，有房東提出抗議，但這家公司根本不理，房東只好聯(lián)合租戶一起起訴，但是起訴周期太長。”薛麗說，現(xiàn)在我想要止損，寧愿賠錢也不愿意之后損失更大。