自今年3月以來，數(shù)十個(gè)城市出臺(tái)了上百次房地產(chǎn)調(diào)控政策。值得注意的是，本輪出臺(tái)調(diào)控政策的城市不斷擴(kuò)容，從一二線城市擴(kuò)圍至環(huán)熱點(diǎn)城市的三四線城市，各項(xiàng)調(diào)控政策正不斷加碼。由于一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控已趨“頂配”，資本開始外溢，部分三四線城市的住宅市場(chǎng)已出現(xiàn)了明顯回暖跡象。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，在熱點(diǎn)城市受政策壓抑之下，三四線城市或?qū)⒂瓉怼叭?kù)存”的良機(jī)。而今年一季度的數(shù)據(jù)也佐證了這個(gè)觀點(diǎn)。2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長(zhǎng)了35.84%。
北京從“317新政”出臺(tái)一個(gè)月后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)18個(gè)月來的首次環(huán)比下跌；而多個(gè)三四線城市新建住宅價(jià)格卻環(huán)比大漲，如廣東清遠(yuǎn)3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了18.28%，位列環(huán)比漲幅榜第一。
其實(shí)，除了位于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角的城市圈中的部分熱點(diǎn)三四線城市受到需求外溢的影響，需要政府推出限購(gòu)政策外，其他三四線城市仍面臨較大的去庫(kù)存的壓力?，F(xiàn)如今，三四線城市的調(diào)控將在“去庫(kù)存”與“降虛火”之間做出選擇。但總體上來說，去庫(kù)存依然是三四線城市的核心要?jiǎng)?wù)，限購(gòu)也主要是針對(duì)局部區(qū)域。
現(xiàn)如今，對(duì)多數(shù)三四線城市來說，去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月末，商品房待售面積68810萬平方米，比2月末減少1745萬平方米?！皬臄?shù)據(jù)上來說，庫(kù)存量依然很大，對(duì)大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對(duì)庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市來說，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。
現(xiàn)在問題來了，熱點(diǎn)城市都受到了房地產(chǎn)調(diào)控的影響，投資性需求開始向外溢出，那是否會(huì)有助于其他非熱點(diǎn)三四線城市的“去庫(kù)存”呢？對(duì)此，筆者認(rèn)為，針對(duì)部分三四線城市樓市的回緩，只是階段性的，無論從人口、財(cái)富和其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素來看，這種回暖很難長(zhǎng)期持續(xù)，對(duì)于多數(shù)三四線城市來說，去庫(kù)存壓力仍然很大，需作持久戰(zhàn)準(zhǔn)備。
第一，三四線城市居民購(gòu)買力對(duì)房?jī)r(jià)上漲更為敏感。相較于一二線城市購(gòu)房主體以投資客為主，三四線城市的主要購(gòu)買力是當(dāng)?shù)鼐用?，?duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感度很強(qiáng)，即使現(xiàn)在部分三四線城市出現(xiàn)火熱，也只是資本從一二線城市外溢到周邊的三四線城市，這種外溢現(xiàn)象不可持續(xù)，一旦熱點(diǎn)消退之后，多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)又將冷卻下來。
第二，相對(duì)于一二線城市土地市場(chǎng)日趨緊張，地方政府供地明顯不足，而多數(shù)三四線城市的土地資源還很寬裕，土地價(jià)格難有上漲空間，如果當(dāng)?shù)卣砰_土地?zé)o限量供應(yīng)，不但使房?jī)r(jià)上漲不可持續(xù)，相反還會(huì)對(duì)進(jìn)一步加大庫(kù)存量。
第三，三四線城市的房?jī)r(jià)上漲，關(guān)鍵要看人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)位、居民收入水平等影響房?jī)r(jià)關(guān)鍵因素，而多數(shù)三四線城市居民收入增長(zhǎng)有限、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、人口凈流入減少，出現(xiàn)了零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。而像這樣的三四線城市，即使迎來短暫樓市熱銷，也是不可持續(xù)的。
目前對(duì)于三四線城市，樓市的調(diào)控決不會(huì)是統(tǒng)一執(zhí)行，而是因地施策。對(duì)于個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過快的三四線城市，應(yīng)實(shí)行限購(gòu)等手段控制房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)性需求。而對(duì)于去庫(kù)存壓力大的城市要繼續(xù)加大實(shí)行力度。近期，四川省資陽(yáng)市發(fā)布的“購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)”政策就很是引人注目。
3月初，資陽(yáng)市政府提出目標(biāo)：年底商品住房庫(kù)存量下降10%。當(dāng)?shù)孛鞔_，對(duì)2017年1月1日至12月31日期間在資陽(yáng)中心城區(qū)購(gòu)買商品房的購(gòu)房人，給予住房每套12000元、車庫(kù)每個(gè)2000元的獎(jiǎng)勵(lì)。此外，山東濰坊市、湖南湘潭等地也發(fā)布了去庫(kù)存現(xiàn)金補(bǔ)貼措施。
當(dāng)然，除了從供給端入手外，還要從需求端入手緩解部分三四線城市的“去庫(kù)存”壓力。比如控制新建住宅數(shù)量、改善住房供給結(jié)構(gòu)。同時(shí)，發(fā)展當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)，將更多的庫(kù)存房源轉(zhuǎn)化成“廉租房”、“保障房”等。
由于各地對(duì)一二線城市進(jìn)行了史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控新政，一些投機(jī)資金又涌向了部分熱點(diǎn)三四線城市，導(dǎo)致這些城市也出現(xiàn)了樓市過熱問題。但是，這種資本外溢導(dǎo)致房地產(chǎn)回暖的現(xiàn)象是不可持續(xù)的。由于三四線城市的房?jī)r(jià)由當(dāng)?shù)厝丝诹魅搿⒕用褓?gòu)買力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等眾多因素決定，所以短暫的抄作不能代表未來三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存的壓力就此減輕了。