房地產(chǎn)市場的調(diào)控要從促使短期價格下降的目標(biāo)轉(zhuǎn)為以房地產(chǎn)回歸居住為主的屬性的最終目標(biāo)。短期調(diào)控政策適度長期化，保持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定直至與長效機(jī)制對接，應(yīng)能避免釋放房價反彈的預(yù)期。要避免像過去幾輪房地產(chǎn)市場調(diào)控那樣，價格稍降就被“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導(dǎo)，致使調(diào)控政策被恐慌預(yù)期挾持，應(yīng)堅定“房子是用來住的”理念，增強(qiáng)改革的定力，并加大房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度和問責(zé)機(jī)制。
隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策邏輯也有了新變化。鑒于過去短期調(diào)控政策諸多弊端和長效機(jī)制的缺位，眼下的關(guān)鍵問題是我們該如何建立基于存量市場的房地產(chǎn)長效機(jī)制？
筆者在之前兩篇文章(見5月10日、19日本欄)中描述了國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機(jī)為主及市場機(jī)制失靈的現(xiàn)狀，并提出我國當(dāng)下房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵是政府如何調(diào)控干預(yù)。今天筆者就重點談?wù)深A(yù)。當(dāng)下，政府干預(yù)最基本的原則，是確保房地產(chǎn)調(diào)控向市場機(jī)制的方向修復(fù)而不是進(jìn)一步扭曲市場機(jī)制。而要達(dá)成這個目標(biāo)，短期調(diào)控政策和長效治理機(jī)制還需進(jìn)一步改進(jìn)和完善。
首先，房地產(chǎn)市場的調(diào)控要從促使短期價格下降的目標(biāo)轉(zhuǎn)為以房地產(chǎn)回歸居住為主的屬性的最終目標(biāo)。以炒房為主的投機(jī)市場破壞了市場機(jī)制，房地產(chǎn)市場回歸“居住為主”的市場，滿足市場機(jī)制理性決策的前提和效用最大化的約束，才能真正修復(fù)市場調(diào)節(jié)機(jī)制。以價格下降為目標(biāo)的調(diào)控，有短期“抑制”投機(jī)性需求的作用，但無法長期穩(wěn)定房價，反而房價會越調(diào)越高，投機(jī)需求越調(diào)越大。
要使房地產(chǎn)以“消費品”為主，繼而實現(xiàn)均衡價格，避免像過去幾輪房地產(chǎn)市場調(diào)控那樣，價格稍降就被“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導(dǎo)，致使調(diào)控政策被恐慌預(yù)期挾持，應(yīng)堅定“房子是用來住的”理念，深刻認(rèn)識房地產(chǎn)調(diào)控是供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的重要部分。同時，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的慣性思維，增強(qiáng)改革的定力，并加大房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度和問責(zé)機(jī)制。
其次，促使短期調(diào)控政策長期化直至與長效機(jī)制對接。過去這些年，限貸限購等政策一直作為短期調(diào)控措施，在多種復(fù)雜原因下調(diào)調(diào)停停，非但沒能使房地產(chǎn)市場回歸居住屬性，反而使價格更不穩(wěn)定。炒房為主的市場的形成非一日之功，因而調(diào)控政策也不是權(quán)宜之計。短期調(diào)控政策適度長期化，保持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定直至與長效機(jī)制對接，應(yīng)能避免釋放房價反彈的預(yù)期。
其三，短期調(diào)控要遏制所有與調(diào)控政策博弈甚至超越道德底線的行為。炒房行為與其他非理性投機(jī)行為一樣，為了利益不擇手段，屢屢出現(xiàn)偽造債務(wù)糾紛、離婚制造突破限購條件的假象，通過消費貸款支付首付突破限貸約束，通過裝修貸款變相推高房價等與限購限貸政策博弈的行為和非法集資購房行為，使調(diào)控政策不能達(dá)成預(yù)期效果。對此，所有中介、銀行、其他金融機(jī)構(gòu)和民政部門都應(yīng)有必要的嚴(yán)格約束、問責(zé)和懲罰機(jī)制。同時，加強(qiáng)媒體對離婚炒房等破壞社會基本價值觀行為的輿論壓力。
其四，“適度增加土地供給”，明確土地供給提供的房屋的居住結(jié)構(gòu)。理論和實踐都說明，房地產(chǎn)一旦成為投機(jī)為主的市場，那“無限”的投機(jī)需求是不可能靠不斷增加供給來滿足的。因此，籠統(tǒng)地“適度增加土地供給”，釋放供給不足的信號，會引導(dǎo)價格上漲的預(yù)期，炒房需求會進(jìn)一步上升；而供給“短缺”導(dǎo)致地王頻出，進(jìn)一步推高價格。需求與供給交相推動，價格泡沫進(jìn)一步膨脹就不可避免了。所以，一二線房地產(chǎn)市場需要的是供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)向與城鎮(zhèn)化發(fā)展相一致的方向調(diào)整，增加真正“鋼性需求”供給。真正的剛性需求是以進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)以安居為主的市場，大學(xué)生畢業(yè)留城工作買或租得起的住房需求市場，明確“適度土地供給”主要提供剛需結(jié)構(gòu)的住房供給，并配套必要的政策保證這樣“剛性需求”的居住性住房的供給需求，達(dá)成“剛性住房”的供求平衡。剛性層次的以居住為主的房地產(chǎn)市場，就具備了形成真正意義上的市場定價機(jī)制的基礎(chǔ)，而投機(jī)性需求以“剛需”供給不足推動房價的炒作就失去了底氣。如此，整體房價繼續(xù)上漲動力不足，炒房需求會漸漸冷卻，逐步回歸平衡，以居住為主的房產(chǎn)供給借城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略也就獲得了充分的發(fā)展機(jī)遇。這是平衡房地產(chǎn)市場兩個極端預(yù)期的正確途徑。
明確針對“剛需”適度增加土地供應(yīng)，也有利于遏制地方政府的“賣地財政”。賣地財政制造地王，地價上升，發(fā)展商水漲船高，把地價成本轉(zhuǎn)嫁到房價上，是房價上漲的助推器。所以，賣地財政也是房價上漲的重要原因。可見，短期“適度增加土地供給”是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的短期政策，更重要的是土地資源供應(yīng)要有滿足以“居住為主”的住房需求的長期規(guī)劃。
其五，以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會的方式集聚人力資源和人氣的方式，緩解三四線城市的房地產(chǎn)去庫存壓力。三四線城市地產(chǎn)庫存與盲目投資有關(guān)，而發(fā)展機(jī)會缺乏，就業(yè)機(jī)會不足，不利于吸引人才留住人才，進(jìn)而難以提升居住的需求也是重要原因。簡單通過加杠桿方式鼓勵農(nóng)民工群體在城鎮(zhèn)購房，除了加大債務(wù)風(fēng)險，未必真能達(dá)到去庫存的目的。房地產(chǎn)企業(yè)的重組兼并只不過合并庫存，也不能降低存量。以三四線城市各自的比較優(yōu)勢建設(shè)特色功能區(qū)的方式，創(chuàng)造就業(yè)、創(chuàng)造機(jī)會吸引人才資源，制造一些發(fā)展的輻射效應(yīng)，才更有利于去庫存。
其六，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收試點。多數(shù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場價格較為穩(wěn)定或能保持以居住為主的市場屬性，與以有效的房產(chǎn)稅收制度加大房屋持有成本遏制投機(jī)有直接的關(guān)系。在持續(xù)短期調(diào)控政策穩(wěn)定市場價格后，理應(yīng)盡快對接長效機(jī)制，以居住為主的房地產(chǎn)市場才能保持長期平穩(wěn)健康發(fā)展?，F(xiàn)在該是全面評估前期房地產(chǎn)稅收制度試點的時候了。以便總結(jié)經(jīng)驗，盡快擴(kuò)大試點。房地產(chǎn)稅收制度久久出不了臺，可能會使房地產(chǎn)市場的問題更積重難返。再說，房地產(chǎn)稅收多新增的部分，是對補(bǔ)償因改變土地財政而財務(wù)吃緊的地方政府的最佳途徑，也會增強(qiáng)地方政府放棄土地財政的意愿，加快理順被扭曲的房價形成機(jī)制的步伐。順理成章的是，還應(yīng)考慮盡早出臺50年、70年土地使用期限到期后的相應(yīng)續(xù)期規(guī)定。
建立治理房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，筆者以為學(xué)界業(yè)界還須強(qiáng)化研究國外關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策和制度。他們的一些做法，很值得我們借鑒。比如一些國家采取高資本利得稅的方式，對縮小投機(jī)性行為的獲利空間非常有效。德國直接限制房價漲幅，超過規(guī)定者，情節(jié)嚴(yán)重的會被認(rèn)定為犯罪。德國房地產(chǎn)價格幾十年才增長25%左右，房地產(chǎn)市場管理制度功莫大焉。