土地資源緊張是上海發(fā)展的常態(tài)，但為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，上海一下子推出了多項(xiàng)工業(yè)用地政策。
5月31日，上海市發(fā)布《關(guān)于創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展鞏固提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)能級(jí)的若干意見(jiàn)》（下稱《若干意見(jiàn)》），一口氣推出包括土地、財(cái)稅等方面的六個(gè)部分50項(xiàng)措施。
“只要有好項(xiàng)目，上海不缺土地?！鄙虾＝?jīng)信委主任陳鳴波說(shuō)。
保障重點(diǎn)項(xiàng)目用地
土地資源是上海的瓶頸，上海發(fā)展必須遵循的四條底線，其中之一就是建設(shè)用地總量負(fù)增長(zhǎng)。
但與此同時(shí)，上海要振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，明確落實(shí)“中國(guó)制造2025”，聚焦突破戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，形成汽車、新一代信息技術(shù)、智能制造裝備、生物醫(yī)藥與高端醫(yī)療器械、新材料等千億以上產(chǎn)業(yè)集群。
上海市第十一次黨代會(huì)提出，要加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)、先進(jìn)制造業(yè)為支撐的新型產(chǎn)業(yè)體系，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。
為此，上海提出了一個(gè)新的數(shù)字目標(biāo)——未來(lái)5年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)制造業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)到35%左右，目前這一比重是26.7%。
陳鳴波說(shuō)，要完成這個(gè)目標(biāo)并不輕松。
上海要推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面要“壓減”，加大調(diào)整落后產(chǎn)能力度；一方面也要“新增”，堅(jiān)持“邊拔邊種”，加快新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入速度。
“十三五”期間，上海就要統(tǒng)籌推進(jìn)60多個(gè)10億以上重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，加快建設(shè)和儲(chǔ)備集成電路、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、大飛機(jī)等引領(lǐng)性強(qiáng)、成長(zhǎng)性好、帶動(dòng)性大的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
毫無(wú)疑問(wèn)，上海必須為產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目提供相應(yīng)的工業(yè)用地保障。
根據(jù)要求，到2020年，上海全市工業(yè)用地規(guī)模要保持在550平方公里左右。而在2016年上海市人大財(cái)經(jīng)委對(duì)上海制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)行調(diào)研后形成的一份報(bào)告提及，上海市工業(yè)用地規(guī)模目前是753平方公里——這也意味著，在建設(shè)用地總量負(fù)增長(zhǎng)的前提下，工業(yè)用地要減少約26.96%。
如何應(yīng)對(duì)？上海提出要提高工業(yè)用地效率，一方面盤活低效、閑置的工業(yè)用地，一方面保障重點(diǎn)項(xiàng)目的合理用地需求。
上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局副局長(zhǎng)岑?？嫡f(shuō)，這個(gè)保障機(jī)制，首先從空間規(guī)劃上予以充分的保障，對(duì)先進(jìn)制造業(yè)用地上海是予以充分保障的。
《若干意見(jiàn)》提出，要對(duì)規(guī)劃工業(yè)用地予以嚴(yán)格管控，為制造業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展留足空間。統(tǒng)籌安排用地計(jì)劃指標(biāo)，重大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目由市統(tǒng)籌予以保障。每年工業(yè)用地減量化騰挪出的土地指標(biāo)，按照不低于1/3的比例用于重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目。
二次開(kāi)發(fā)土地出讓金可以為零
隨著土地價(jià)格的逐年上升，用地成本已經(jīng)是企業(yè)成本的主要組成部分。因此，在用地規(guī)模上予以保障的同時(shí)，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，更重要的則是如何降低用地成本。
岑福康說(shuō)，對(duì)于增量工業(yè)用地，上海推出了工業(yè)用地彈性出讓年期、產(chǎn)業(yè)用地先租后讓的政策。
《若干意見(jiàn)》提出，承擔(dān)國(guó)家及上海重大戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè)類或功能類項(xiàng)目，經(jīng)認(rèn)定后，可按照最高50年出讓年期出讓。
“在地價(jià)方面，我們也做了精細(xì)的測(cè)算。相對(duì)50年出讓年限，一塊土地出讓年限20年的時(shí)候，土地價(jià)格大概在60%。假設(shè)按50年出讓要付100元，按20年出讓只要付60元，還有40元可以存20年，也足夠到20年之后支付這塊土地的續(xù)期費(fèi)用。”岑?？嫡f(shuō)，這樣不僅可以集約使用土地，實(shí)現(xiàn)土地流量增效，用土地資源倒逼產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，還可以降低企業(yè)的土地成本。
但企業(yè)還有其他顧慮，那就是20年后的地價(jià)是不是會(huì)漲？20年后是不是允許有可能繼續(xù)使用這塊土地？
對(duì)此，岑福康說(shuō)，可以在工業(yè)用地出讓合同中明確具體的續(xù)期條件，續(xù)期價(jià)格也可以現(xiàn)在約定好?！澳憧梢园凑宅F(xiàn)在的價(jià)格，20年后繼續(xù)續(xù)期?！贬？嫡f(shuō)，這是切切實(shí)實(shí)支持實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決企業(yè)的后顧之憂，也降低企業(yè)初期的用地成本。
而對(duì)于存量工業(yè)用地，上海則提出加大二次開(kāi)發(fā)力度。鼓勵(lì)符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向及規(guī)劃要求的現(xiàn)狀優(yōu)質(zhì)企業(yè)開(kāi)展技術(shù)改造，存量工業(yè)和研發(fā)用地按規(guī)劃提高容積率的，各區(qū)政府可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和土地利用績(jī)效情況，確定增容土地價(jià)款的收取比例。
當(dāng)企業(yè)面臨技術(shù)更新，要改造、提高產(chǎn)能，往往需要增加土地使用的強(qiáng)度，需要補(bǔ)土地出讓金?！案鲄^(qū)政府可以確定增容土地價(jià)款的收取比例，但這個(gè)比例沒(méi)有提下限，也就是說(shuō)，這個(gè)下限可以是零?！贬？嫡f(shuō)，當(dāng)然這也必須要經(jīng)過(guò)區(qū)政府集體決策和評(píng)估。