“瘋狂”的學(xué)區(qū)房似乎有開始回歸“理性”的跡象。
近日，《證券日報(bào)》記者在北京市北三環(huán)附近實(shí)地調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，西城區(qū)學(xué)區(qū)房已經(jīng)止?jié)q，同時(shí)“撿漏房”殺出市場，正在拉低學(xué)區(qū)房的成交預(yù)期。
對此，鏈家研究院表示，西城區(qū)業(yè)主降價(jià)較為突出，原因在于學(xué)區(qū)房調(diào)控政策對于學(xué)區(qū)房密集的西城造成重大影響。另據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)連環(huán)單中的“解約房”作為“撿漏房”，正在攪動(dòng)學(xué)區(qū)房市場。
“撿漏房”單價(jià)下跌逾2萬元
在北三環(huán)裕民路附近，從“裕中小學(xué)直升三帆中學(xué)”的消息傳播開來后，裕中東里和裕中西里兩個(gè)總計(jì)約5000戶的居民住宅小區(qū)，作為裕中小學(xué)的學(xué)區(qū)房，房價(jià)就開始浮動(dòng)。2015年1月份，在西城區(qū)教改的大動(dòng)作中，裕中小學(xué)被列入直升三帆中學(xué)的名單。
彼時(shí)，“二胎”政策還沒有落地，盡管有直升北京一流中學(xué)的優(yōu)勢，這兩個(gè)學(xué)區(qū)社區(qū)房價(jià)也并未“瘋狂”，成交均價(jià)維持在6萬元∕平方米-7萬元∕平方米之間。但進(jìn)入2016年之后，學(xué)區(qū)房開始加入“瘋狂”漲價(jià)的陣營。
實(shí)際，裕中東里和裕中西里兩個(gè)小區(qū)都是上個(gè)世紀(jì)80年代的老房子，但對于蜂擁而至的購房者而言，他們并不在乎房齡，也不在乎40平方米、50平方米的小戶型，落戶上學(xué)成了壓倒一切居住舒適需求的選擇。在過去2年多的時(shí)間里，上述社區(qū)房價(jià)從6萬元∕平方米一度飆升至16萬元∕平方米。
2017年初，北京“317政策”及隨后的一系列樓市調(diào)控政策應(yīng)聲而落，“瘋狂”的狀態(tài)戛然而止。不過，市場停滯更多的是表現(xiàn)在成交量的急速下滑，而不是房價(jià)的快速下跌。
“新政之后，業(yè)主不積極掛牌，也不肯降價(jià)銷售?！备浇患益溂议T店銷售人員向《證券日報(bào)》記者透露，最近出現(xiàn)的房價(jià)松動(dòng)來自于“撿漏房”。據(jù)了解，市場上存在一批二手房，在新政之前已經(jīng)簽訂售房協(xié)議，但尚未網(wǎng)簽過戶，由于政策影響，首付款提高導(dǎo)致購房成本增加，買方無力負(fù)擔(dān)從而解約。目前，這些房源已經(jīng)流入市場。
據(jù)該人士介紹，以裕中東里一套58平方米的兩居為例，之前簽約價(jià)是890萬元，單價(jià)約為15.3萬元∕平方米，現(xiàn)在業(yè)主的報(bào)價(jià)為758萬元，這意味著單價(jià)降低至13萬元∕平方米。該人士還稱，在758萬元總價(jià)的基礎(chǔ)上，議價(jià)空間可能還有10萬元以上，也就是說，這套房源有740萬元成交的可能。那么，假如該房以740萬元成交，則意味著其成交單價(jià)下跌了2.5萬元∕平方米左右。
無獨(dú)有偶，裕中西里一套53平方米左右的兩居室，此前市場價(jià)為900萬元，現(xiàn)在業(yè)主則降為728萬元，這意味著總價(jià)下跌了172萬元，單價(jià)下跌了約3萬元∕平方米。
從已經(jīng)成交的房源中，記者也發(fā)現(xiàn)，以50平方米同類戶型為例，5月14日成交的一套房總價(jià)為670萬元，單價(jià)為13.3萬元∕平方米；而2月17日成交的一套53平方米的房子成交總價(jià)則為775萬元，單價(jià)為14.7萬元∕平方米。對比來看，單價(jià)下降了1.4萬元∕平方米。
“‘撿漏房’在我們鏈家的平臺(tái)里并不多，可能10個(gè)房源中有1例是這樣的房子，但這種房子多數(shù)是連環(huán)單中的一單，因此解約后，業(yè)主為了完成其換房等連環(huán)單交易，急于脫手”。上述銷售人員表示，這種房子一般總價(jià)要降價(jià)100萬元以上，幾乎出一套就被“秒殺”一套。
調(diào)價(jià)降幅約8%
而“撿漏房”開始攪動(dòng)市場后，市場上出現(xiàn)了兩種情況，一方面，有部分業(yè)主希望換房，因此“靠譜出售”，這類業(yè)主不得不降低報(bào)價(jià)，才能順利賣房；另一方面，仍有不少業(yè)主選擇觀望，不愿輕易調(diào)價(jià)，反而在待市而沽。
這也就造成一種現(xiàn)象，只有降價(jià)才能將房源成功售出。實(shí)際上，從基本面來看，2017年5月份，北京市二手房成交均價(jià)下跌2.3%，是經(jīng)歷了連續(xù)17個(gè)月上漲之后連續(xù)2個(gè)月的下跌。客戶成交周期52天，是自2012年以來的最大值，客戶觀望情緒空前明顯。
值得注意的是，鏈家研究院注意到，西城區(qū)的表現(xiàn)較為突出，前期價(jià)格上漲過快的學(xué)區(qū)房在調(diào)控中開始出現(xiàn)更大幅度的降溫。西城區(qū)、東城區(qū)調(diào)價(jià)中降價(jià)平均降幅分別為7.8%、7.4%，西城、東城兩區(qū)是北京市中小學(xué)教育資源富集區(qū)加之屬于中心城區(qū)，故是北京房價(jià)的高地。在限購限貸政策加碼尤其是學(xué)區(qū)房調(diào)控政策后，學(xué)區(qū)房預(yù)期發(fā)生了相應(yīng)松動(dòng)，導(dǎo)致前期價(jià)格上漲過快的東城區(qū)和西城區(qū)域調(diào)價(jià)中降價(jià)幅度相對更大。
鏈家研究院還表示，市場的降溫使業(yè)主預(yù)期得以扭轉(zhuǎn)，調(diào)價(jià)中降價(jià)房源占比繼續(xù)攀升至89.3%，是自2012年以來的最高水平，業(yè)主態(tài)度空間的緩和。
鏈家研究院稱，調(diào)控效果在5月份進(jìn)一步深化，成交價(jià)企穩(wěn)回落，成交量低位運(yùn)行，新增供應(yīng)低迷，有效需求銳減，市場已切實(shí)步入降溫期，在冷卻的市場中，房齡老、小區(qū)品質(zhì)較差的房子、有抵押的房子、非地鐵附近的房子、部分學(xué)區(qū)房和外圍城區(qū)的二手房在市場上劣勢明顯，買賣雙方預(yù)期松動(dòng)，趨于理性。