隨著全國(guó)樓市調(diào)控逐步進(jìn)入深水區(qū)，各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了調(diào)控以來(lái)的階段性變化。近日多家媒體紛紛報(bào)道，北上廣深四個(gè)一線城市的樓市價(jià)格和房屋租金均出現(xiàn)不同程度的回落，真實(shí)情況究竟怎樣？對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有何參考意義？對(duì)于剛需而言，何時(shí)是入市佳期？證券時(shí)報(bào)記者兵分四路，分別在北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)查采訪，為讀者展示真實(shí)的樓市狀況。
【北京通州“二手房普跌20%”是個(gè)誤會(huì)】
記者 江聃
上周，北京東南部的通州、亦莊區(qū)域部分房?jī)r(jià)降幅超20%的消息在網(wǎng)上火了一把。記者近日實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期北京多個(gè)區(qū)域的二手房成交價(jià)的確出現(xiàn)了不同程度的下滑，但跌幅到20%的僅為個(gè)別樓盤。
多家中介機(jī)構(gòu)工作人員表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)現(xiàn)象確實(shí)得到明顯遏制，剛需人群成為消費(fèi)主力。
二手房成交價(jià)松動(dòng)
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比下滑2.4%，通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)跌幅最大。不少媒體反映這似乎與大眾實(shí)際感受不符。
對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，由于目前市場(chǎng)本身交易量少，而有的業(yè)主急于成交，導(dǎo)致個(gè)別二手房降價(jià)明顯。
這一說(shuō)法也在記者周末的實(shí)地走訪中得到了印證。據(jù)了解，通州龍湖大方居近期成交的二手房中，確實(shí)有較最高點(diǎn)下跌20%的戶型。“兩限房漲跌反應(yīng)都是最迅速的，20%的降幅目前還不具有普遍性?！惫麍@附近的一家房產(chǎn)中介公司工作人員表示。
通州通胡大街一家知名房產(chǎn)中介公司的工作人員也告訴記者，近期掛牌價(jià)格大部分會(huì)比3月高點(diǎn)時(shí)調(diào)低約10%，最后的成交價(jià)仍可再商量，不過(guò)下跌20%肯定不是普遍現(xiàn)象。此外，該公司已經(jīng)明確要求，不符合單價(jià)的房源掛不了牌、進(jìn)不了系統(tǒng)。
對(duì)于成交價(jià)大幅下降的原因，前述果園附近的房產(chǎn)中介人員告訴記者，龍湖大方居屬于兩限房，目前剛滿5年。部分戶主急于出手的原因一般有兩類，一是前期已經(jīng)訂下改善型目標(biāo)房，但沒(méi)想到3月份突然出臺(tái)更嚴(yán)的限購(gòu)政策，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，不過(guò)只要降幅不超過(guò)改善房的違約金，業(yè)主還是可以接受的；二是位置、戶型不好的業(yè)主急于變現(xiàn)。
北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅環(huán)比下滑近四成，創(chuàng)下2015年2月以來(lái)的最低值。總體來(lái)看，目前買家觀望情緒濃厚，市場(chǎng)議價(jià)空間增大。
剛需成消費(fèi)主力
相對(duì)于房?jī)r(jià)的走軟，購(gòu)房人則顯得比較淡定。記者看到，雖是周末，但通州、亦莊開發(fā)區(qū)的多個(gè)中介門店前來(lái)咨詢的人并不多。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研院數(shù)據(jù)顯示，5月新增客戶登記量環(huán)比4月下降了11.9%。
通州果園一位前來(lái)咨詢二手房的買房人告訴記者，近期房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回春節(jié)前后的價(jià)格，自己是以房換房，雖然首付提高了，但貸款成本提升后的還款壓力是目前猶豫的主要因素。在她看來(lái)，通州實(shí)施專屬限購(gòu)政策后，已經(jīng)將大批投資客限制在外，再到通州買房的絕大部分都是剛需。而未來(lái)隨著北京市政府正式遷入，相應(yīng)配套會(huì)進(jìn)一步完善，通州房?jī)r(jià)仍然有較好的上漲預(yù)期。
記者在亦莊了解到，近期有多個(gè)一手樓盤入市。金茂悅售樓處的工作人員告訴記者，周邊的樓盤多為200平米以上的疊拼別墅。“購(gòu)買別墅的客戶原本首付比例就高，所以對(duì)提高首付的政策不敏感，房?jī)r(jià)表現(xiàn)也相對(duì)平穩(wěn)?！?/p>
現(xiàn)在是否適合出手？
“3·17”新政的力度是空前的，實(shí)施近3個(gè)月的效果可謂立竿見影。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，專業(yè)人士的判斷則出現(xiàn)了分歧。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前一線城市二手房下行主要表現(xiàn)在成交量上，成交價(jià)的調(diào)整才剛剛開始。
胡景暉也認(rèn)為，在一系列政策的疊加下，未來(lái)價(jià)格走勢(shì)有待觀察。
前述通州果園附近的房產(chǎn)中介公司工作人員告訴記者，從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，新政實(shí)施前兩三個(gè)月的效果最明顯，雖然未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上漲可能性不大，但房?jī)r(jià)再下一個(gè)臺(tái)階的可能性也不大。
中介工作人員給記者算了一筆賬：按照目前的房?jī)r(jià)，想要在通州首次購(gòu)房，加上所有稅費(fèi)，首付款仍需200萬(wàn)以上?！斑@是把部分剛需擋在門外的一道‘硬門檻’”。
【上海樓市：略顯頹勢(shì) 限購(gòu)及限貸政策是主因】
實(shí)習(xí)生 王媛媛 見習(xí)記者 劉禹成
據(jù)部分房產(chǎn)中介監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近期上海樓市成交量及交易價(jià)格略顯頹勢(shì)，市場(chǎng)人士認(rèn)為，其主要原因在于相關(guān)限購(gòu)及限貸政策，導(dǎo)致購(gòu)房人群開始觀望所致。同期上海房屋租金指數(shù)也出現(xiàn)連續(xù)下跌，被解讀為上海房租回落明顯。
近日，記者先后走訪了上海核心及邊緣城區(qū)，以了解真實(shí)的房?jī)r(jià)、房租變化情況。
價(jià)格回落拐點(diǎn)來(lái)臨？
在記者實(shí)地走訪中，鏈家的中介人士告訴記者一個(gè)有趣的現(xiàn)象，上海目前置換率高的房子基本價(jià)位在300萬(wàn)～500萬(wàn)元以及800萬(wàn)～1100萬(wàn)元的房子，而介于500萬(wàn)～800萬(wàn)元價(jià)格區(qū)間的房子則有兩種情況：老小區(qū)的房子抬價(jià)到500萬(wàn)元以上沒(méi)有人要，好小區(qū)的房子則不可能低于800萬(wàn)元。
記者實(shí)地探訪的一處非學(xué)區(qū)老舊房建于上世紀(jì)90年代，為三層木質(zhì)樓梯，后又在上面加建了兩層。其加建的四樓一套總面積58平方米的兩居室，單價(jià)達(dá)到6.9萬(wàn)元/平方米左右，總價(jià)在400萬(wàn)元以上。
“一線樓市價(jià)格回落，我認(rèn)為還不會(huì)形成拐點(diǎn)。學(xué)區(qū)和地鐵是永恒的主題，量?jī)r(jià)漲跌是正?，F(xiàn)象。銀行信貸政策是一個(gè)關(guān)鍵，如果二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)做出調(diào)整，價(jià)格肯定還會(huì)起來(lái)，所以說(shuō)后續(xù)價(jià)格走勢(shì)主要還看調(diào)控政策?！敝苓厖^(qū)域一位鏈家地產(chǎn)人士對(duì)記者表示。
楊浦區(qū)屬于上海教育資源集中的行政區(qū)，部分人成交二手房是為了落戶掛學(xué)區(qū)，據(jù)悉目前較好的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格可以達(dá)到8萬(wàn)元/平方米上下。
閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)一家大型連鎖房屋中介人士表示，近期確實(shí)有一些客戶前來(lái)咨詢“房?jī)r(jià)回落”的影響，但以他多年二手房交易的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，并不推薦現(xiàn)在去跟風(fēng)拋售，如果是置換、自住等剛性需求，也一定要買賣同時(shí)進(jìn)行。他認(rèn)為，近期成交量及交易價(jià)格略顯頹勢(shì)，主要原因在于相關(guān)限購(gòu)及限貸政策，導(dǎo)致購(gòu)房人群開始觀望?！跋啾缺本┒?，上海的首套房首付比例及銀行貸款利率上浮情況等都還算比較溫和。”
另一方面，上海目前對(duì)防止國(guó)有資產(chǎn)流失監(jiān)管進(jìn)一步趨嚴(yán)。位于楊浦區(qū)四平路沿線的部隊(duì)房產(chǎn)面臨大范圍收回，之前出租經(jīng)營(yíng)的一樓商鋪全部被查封，其他樓層對(duì)于“只租不賣”的監(jiān)管也非常嚴(yán)密。
核心區(qū)租金穩(wěn)定
閔行區(qū)是上海市區(qū)西南的一個(gè)行政區(qū)，其轄區(qū)內(nèi)七寶片區(qū)最近3個(gè)月來(lái)租金松動(dòng)比較明顯。據(jù)了解，七寶鎮(zhèn)一處75平方米左右的精裝修兩房，月租金已經(jīng)從5800元降到4500元～4800元。但據(jù)該片區(qū)一家大型連鎖房屋中介稱，租金松動(dòng)有其特殊原因：“浦西規(guī)模最大的建材批發(fā)市場(chǎng)今年2月停止?fàn)I業(yè)，商戶集中搬遷導(dǎo)致周邊二手房供過(guò)于求，房租因此下降?！?/p>
閔行區(qū)古美街道中原地產(chǎn)人士告訴記者，該拆遷的影響至少要持續(xù)3～4年，但建材市場(chǎng)不是消失，而是轉(zhuǎn)移到松江區(qū)去了，所以這段時(shí)間松江泗涇等地的二手房買賣、租賃價(jià)格均有所上揚(yáng)。
靜安區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)是上海傳統(tǒng)核心城區(qū)，也是外國(guó)人來(lái)滬居住首選地，區(qū)域內(nèi)高端住宅主要面向外籍人士。據(jù)一位在該區(qū)域擁有房產(chǎn)的業(yè)主介紹，自己這套一居室的房子主要出租給外國(guó)人，月租金1.5萬(wàn)左右。
據(jù)貞一房產(chǎn)人員介紹，這一區(qū)域租房?jī)r(jià)格主要靠外國(guó)人拉動(dòng)，不少外國(guó)人收入以美元計(jì)價(jià)，房租承擔(dān)能力較強(qiáng)，但目前的價(jià)格差不多“到頂”了，很難再高上去。
至于面向國(guó)內(nèi)普通白領(lǐng)的公寓，以靜安區(qū)地鐵二號(hào)線沿線兩居室為例，房屋租金多分布在6500元～7500元一線，而在黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)附近，一個(gè)單間的租金就可能達(dá)到6000元～8000元。
距離地鐵口的遠(yuǎn)近會(huì)對(duì)租金產(chǎn)生很大影響。該中介人員稱，上海的住宅區(qū)，步行10分鐘到地鐵站和步行5分鐘到地鐵站，價(jià)差可能達(dá)到2000元。至于上海郊區(qū)，如青浦、寶山、崇明、嘉定等地，租金和買賣價(jià)格也還在上漲。
學(xué)區(qū)房租隨季節(jié)因素波動(dòng)
記者走訪了高校集中的楊浦區(qū)。以兩室戶一廳一衛(wèi)、70～80平米的戶型為例，最近的房屋出租價(jià)格上浮約200～300元。鏈家中介告訴記者，5、6月迎來(lái)畢業(yè)季，房租會(huì)較此前有所上漲，房源也會(huì)相應(yīng)緊俏，兩戶室房型更受青睞，成交率較高。記者6月2日分別在數(shù)家中介“看好”的8套兩戶室房源，截至4日下午，據(jù)稱已經(jīng)租出6套。
另有中介人士告訴記者，每年的5、6月份是租房旺季，而12月份則是淡季?！半S著年末將近，外地人離開上海，租客減少；屋主也不愿意在過(guò)年期間將房子閑置，因此年前的房租均會(huì)有所下降。例如一套一居室的房屋，12月份的租金就會(huì)降低至2800元，農(nóng)歷春節(jié)后租金又會(huì)上漲至3500元?！彼a(bǔ)充說(shuō)，由于上海落戶政策更加嚴(yán)格，今年來(lái)滬人員少了大約10%，但是上海整體的租金只能說(shuō)增速有所放緩，應(yīng)該不可能下跌。
【深圳：新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性微降 租金區(qū)域性下調(diào)】
記者 卓泳 吳家明
深圳規(guī)劃國(guó)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳5月新建商品住宅成交均價(jià)為54512元/平方米，環(huán)比跌0.2%，同比下跌2.3%。這是自去年10月深圳出臺(tái)新一輪調(diào)控政策以來(lái)，新建商品住宅成交價(jià)格連續(xù)第8個(gè)月下跌。
此外，多家地產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，深圳的房租從去年底開始出現(xiàn)下降，盡管近兩個(gè)月稍有回彈，但依然低于去年整體水平。
業(yè)內(nèi)人士指出，受結(jié)構(gòu)性調(diào)整因素影響，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)，但二手房?jī)r(jià)格目前相對(duì)比較平穩(wěn)，漲跌跡象不明顯，租金價(jià)格下調(diào)也只是出現(xiàn)在部分片區(qū)，總體來(lái)說(shuō)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)，買賣雙方都相對(duì)理性，但觀望情緒依然比較濃厚。
記者查閱中原地產(chǎn)近半年的樓市報(bào)告發(fā)現(xiàn)，從今年1月到5月，每個(gè)月成交量排在前十的樓盤中，豪宅項(xiàng)目均比往年少了許多，僅1月份出現(xiàn)了南山的兩個(gè)豪宅項(xiàng)目，這是決定整體樓價(jià)高低很重要的參考因素。
“自從去年10月深圳樓市新政出臺(tái)以后，豪宅開發(fā)商延遲了發(fā)售，定價(jià)方面也謹(jǐn)慎了許多?！鄙钲诜康禺a(chǎn)中介協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓告訴記者，這半年多來(lái)深圳新房?jī)r(jià)格之所以比較平穩(wěn)且略有下降，是因?yàn)槭艿搅苏慕Y(jié)構(gòu)性調(diào)整因素影響。具體來(lái)說(shuō)，一方面，高端項(xiàng)目只有把價(jià)格壓下去才能拿到預(yù)售許可，另一方面，即使樓盤有了成交量，也要進(jìn)行價(jià)格搭配才能進(jìn)行備案。
二手房方面，記者走訪了解到，深圳近半年整體的價(jià)格比較平穩(wěn)?！爸挥袠I(yè)主急售才會(huì)降點(diǎn)價(jià)。很多業(yè)主認(rèn)為目前房?jī)r(jià)的泡沫還不算太大，所以并不著急出售，價(jià)格也依然很堅(jiān)挺?！敝性禺a(chǎn)西鄉(xiāng)片區(qū)一銷售經(jīng)理告訴記者。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹告訴記者，2月份以后，一些人把樓盤降價(jià)銷售，因此出現(xiàn)了一個(gè)小陽(yáng)春，至此“筍盤”（特價(jià)盤）已基本消化完了。也正因?yàn)楫?dāng)時(shí)成交的大都是降價(jià)盤，進(jìn)入二季度以后，買賣雙方僵持特別嚴(yán)重。
租金方面，有中介人士對(duì)記者表示，部分片區(qū)的租房?jī)r(jià)格有所下調(diào)，一方面由于深圳樓市調(diào)控新政后業(yè)主不急于出售房源，轉(zhuǎn)售為租導(dǎo)致目前出租房源充足；另一方面，業(yè)主也想搶占市場(chǎng)，早點(diǎn)把房子出租出去。
深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)不同于住宅買賣市場(chǎng)，各區(qū)租金普遍上漲，上漲區(qū)間在0.2%～2.8%。記者在羅湖水貝、筍崗片區(qū)以及福田八卦嶺片區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，地鐵開通后，這些片區(qū)成為上班族租房的聚集區(qū)域，租金并沒(méi)有出現(xiàn)明顯回落，基本維持與年初相當(dāng)?shù)乃?。而深圳中原研究中心的?shù)據(jù)顯示，深圳房屋租賃市場(chǎng)5月租金回報(bào)率仍舊穩(wěn)定在1.5%的低水平。
深圳市民陳先生對(duì)記者表示，自己在羅湖水貝洪湖春天小區(qū)擁有一套一室一廳單位，租賃情況一直不錯(cuò)：“2014年購(gòu)買時(shí)不到每平方米3.5萬(wàn)元，如今售價(jià)已接近每平方米7萬(wàn)元。而租金當(dāng)時(shí)每月2500元左右，現(xiàn)在也只有2900元?！庇蟹治鋈耸勘硎?，近幾年房租增速與房?jī)r(jià)增速脫節(jié)，反映出本輪房地產(chǎn)繁榮并非來(lái)源于居民收入的提升，更有可能主要是金融投資因素導(dǎo)致。
【廣州樓市端午遇冷 各區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分化】
記者 吳少龍
自“3·17”“3·30”兩輪新政出臺(tái)后，廣州樓市急劇降溫。作為傳統(tǒng)旺季的“紅五月”，廣州樓市仍未解凍。
證券時(shí)報(bào)記者實(shí)地走訪廣州多個(gè)地區(qū)及樓盤后發(fā)現(xiàn)，在全市一手樓整體成交量大幅下跌的背景下，中心各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。
在剛剛過(guò)去的端午小長(zhǎng)假，廣州樓市遇冷。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，端午假期廣州一手樓網(wǎng)簽成交263套，同比2016年端午假期的791套減少528套，同比降幅66.75%；均價(jià)方面，今年端午假期廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為16339元/平方米，同比2016年端午假期的15419元/平方米增加920元/平方米，同比漲幅5.97%。
這其實(shí)也是近期廣州樓市的一個(gè)縮影。今年以來(lái)調(diào)控政策頻出，廣州樓市成交量急劇下跌。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，在4月成交環(huán)比大幅萎縮49%的情況下，5月累計(jì)成交6573套，成交量進(jìn)一步下滑18%。價(jià)格方面，5月成交均價(jià)為16351元/平米，環(huán)比基本持平。
綜合市場(chǎng)各方分析，廣州樓市5月遇冷乃多方因素共同作用所致。一方面，樓市新政影響了市場(chǎng)的預(yù)期，市場(chǎng)觀望情緒較濃，此外購(gòu)房資格提高使得部分買家延遲入市；另一方面新政實(shí)施前市場(chǎng)銷售太快，新增供應(yīng)暫未跟上，房地產(chǎn)商新推盤也較為謹(jǐn)慎。
盡管整體價(jià)格下滑，但是個(gè)別熱點(diǎn)樓盤價(jià)格依然較為穩(wěn)定。以記者走訪的天河牛奶廠板塊為例，作為目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度最高的板塊之一，該區(qū)域的龍湖天辰、華潤(rùn)天合、金地天河公館等樓盤價(jià)格大致在4.2萬(wàn)元～5萬(wàn)元/平米之間，較3月份均出現(xiàn)小幅上漲。
去年年底已經(jīng)入手金地天河公館的林先生向記者透露，當(dāng)時(shí)購(gòu)買的價(jià)格約4.3萬(wàn)元/平米左右，而目前該樓盤價(jià)格已經(jīng)漲至約4.5萬(wàn)元/平米。“這次過(guò)來(lái)主要是了解下行情，畢竟新政出來(lái)以后自己心里也沒(méi)有底?！绷窒壬嬖V記者，天河區(qū)新樓盤可選擇的不多，買在這里也是因?yàn)榭粗性搮^(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。此前已經(jīng)多次來(lái)看盤的黃小姐則仍選擇觀望，希望等房?jī)r(jià)穩(wěn)定一點(diǎn)再做打算。
值得注意的是，天河牛奶廠板塊多個(gè)樓盤的房地產(chǎn)銷售人員都告訴記者，本月會(huì)有新的預(yù)售證，也就是會(huì)有新樓盤推出，不過(guò)量不會(huì)很大。其中，金地天河公館本月會(huì)推出120～167平方米的四房單位；龍湖天宸本月底推出全新97～140平方米三房、四房；華潤(rùn)天合本月中旬會(huì)有140平方米大四房入市。
而作為目前廣州最火的區(qū)域，黃埔區(qū)一手樓成交價(jià)格呈現(xiàn)連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，5月份黃埔一手樓網(wǎng)簽成交均價(jià)20054元/平米，首次突破2萬(wàn)。配套成熟、居住氣氛濃郁、與市中心距離較近是買家選擇在此置業(yè)或投資的主要理由。近期決定在此置業(yè)的李先生告訴記者，近年來(lái)老黃埔一直在推動(dòng)區(qū)域的舊改建設(shè)，有望通過(guò)舊改突圍，未來(lái)的發(fā)展值得期待。
今年黃埔區(qū)還將成為供地最多的區(qū)域之一。近日廣州市國(guó)規(guī)委的通告顯示，黃埔區(qū)足足有21宗宅地，包括5宗安置地塊；黃埔化工、東風(fēng)化工、魚珠木材廠等改造項(xiàng)目；禾豐、黃陂、黃麻等留地地塊；火村、紅衛(wèi)村、暹崗村三舊等融資地塊。