財(cái)經(jīng)365（www.lai935.com）6月13日訊：北京石景山區(qū)背靠永定河引水渠的京漢大廈，外表看上去并不是很光鮮亮麗，目前這里被規(guī)劃為中關(guān)村園區(qū)核心區(qū)，2019年的出租率是79%。
然而，這座2007年開(kāi)業(yè)，從雄安走出的富豪田漢，一手打造的京漢大廈，近期易主，新主人是廣東的地產(chǎn)企業(yè)——中國(guó)奧園，背后的富豪是郭梓文，他的身價(jià)是170億，田漢身價(jià)的近10倍。
近幾年，地產(chǎn)企業(yè)大魚(yú)吃小魚(yú)的案例屢見(jiàn)不鮮，尤其是地產(chǎn)行業(yè)不景氣之時(shí)......
陷入資金困局的京漢股份
2020年伊始，一場(chǎng)瘟疫席卷而來(lái)，人流凍結(jié)、眾多企業(yè)陷入困局，近一年來(lái)密集拋售項(xiàng)目資產(chǎn)回籠資金的京漢股份（000615.SZ），終于易主。
4月7日，京漢股份控股方田漢簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議；5月15日，《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》正式簽署，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付完成后，田漢將正式退出。
根據(jù)《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》顯示，京漢控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“京漢控股”），持有京漢股份29.302%的股權(quán)，約2.29億股，每股轉(zhuǎn)讓價(jià)格為5.06元，相對(duì)于簽署當(dāng)天股價(jià)4.17元/股算，溢價(jià)約20%，該次轉(zhuǎn)讓總價(jià)11.6億元，田漢成功套現(xiàn)離場(chǎng)。
不過(guò)從公司財(cái)務(wù)的角度看，野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686)發(fā)現(xiàn)，田漢也算是被迫離場(chǎng)。
6月10日，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理局，又再次作出決定，相關(guān)股權(quán)案不實(shí)施進(jìn)一步審查。這也意味著，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓案順利推進(jìn)。
根據(jù)一個(gè)月前京漢股份公布的2019年年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1209萬(wàn)元，看似公司仍然在盈利，但實(shí)際上公司盈利能力卻是大幅下降，公司的扣非凈利潤(rùn)為虧損1.21億元。
利潤(rùn)表顯示，銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用出現(xiàn)異于其他指標(biāo)的反常增長(zhǎng)，進(jìn)入2019年公司房子更不好賣(mài)了、融資成本也增加了。而這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)的一個(gè)縮影，地產(chǎn)行業(yè)也不再有2016年后的榮光。
現(xiàn)金流量表也顯示，同比上年10.92億元的凈流入，下降幅度達(dá)30%，只有7億元。不過(guò)，京漢股份顯然仍處于擴(kuò)張期，近幾年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額一直在增加，從2017年6.8億元，到2018年的8.5億元，再到2019年的14.3億元。
財(cái)經(jīng)365視界-雄安的富豪棄走“石景山”！
來(lái)源：京漢股份2019年年報(bào)
從拿地上的投入看，公司新增土地儲(chǔ)備的只有一塊，相對(duì)2018年5宗新增土地儲(chǔ)備，大幅下降。
事實(shí)上，京漢的籌資卻跟不上，只有2017年公司的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額是20億，此后兩年都是凈流出狀態(tài)，分別流出1.58億元和4.44億元，融資難度加大，融資成本上升也是眾多房企的寫(xiě)照。
所以，至少?gòu)墓矩?cái)務(wù)情況看，田漢的離場(chǎng)，顯得有些無(wú)奈。雄安走出的地產(chǎn)富豪
田漢原本是雄踞一方的地產(chǎn)富豪，在全國(guó)并不知名。2017年，雄安新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)后，他開(kāi)始名聲大振。
來(lái)源：京漢股份官網(wǎng)
中國(guó)的第一批房地產(chǎn)富豪是從1988年，海南建省開(kāi)始誕生的。比如潘石屹、馮侖等一批最早在海南淘金的地產(chǎn)大亨。此后，隨著住房市場(chǎng)的改革，一批懷揣著致富夢(mèng)的年輕人，紛紛在地產(chǎn)行業(yè)淘到金，大大小小的地產(chǎn)商變成了先富起來(lái)的人，也成為最大的紅利分享者。
1967年出生的田漢，和很多房地產(chǎn)大佬一樣，曾經(jīng)是一名建筑工地的工人，早年還干過(guò)廚師。普通人眼中，成為億萬(wàn)富豪的人肯定有異于常人的經(jīng)歷，早年上初中時(shí)的田漢掉到了白洋淀的冰窟窿里，游了半個(gè)小時(shí)后才上岸，最后卻因?yàn)闆](méi)衣服換，被家人臭罵一通。
事實(shí)上，他的早年經(jīng)歷，只能用一個(gè)字來(lái)形容，那就是“窮”，不過(guò)這也是那時(shí)候大部分中國(guó)人的寫(xiě)照。為了完成工業(yè)化，上一輩人都是勒緊了褲腰帶生活。
后來(lái)田漢經(jīng)人介紹，來(lái)到了北京的一家建筑公司，成為一名北漂。到京城后，田漢的人生開(kāi)始發(fā)生翻天覆地的變化，1996年，他從工程裝修開(kāi)始干起。干過(guò)房地產(chǎn)的人知道，干這行最缺的是人脈和資金，經(jīng)過(guò)摸爬滾打，田漢這兩樣都慢慢積累了起來(lái)。
2000年，從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，田漢與人合作從銀行貸款3.5億元，拿下一塊覬覦已久的土地。在那個(gè)房地產(chǎn)瘋狂崛起的年代，能拿到地就已經(jīng)是賺了，離暴富只差一步。
“銀泰系”沈國(guó)軍曾形容，當(dāng)時(shí)北京有一塊價(jià)值是十幾個(gè)億的地，如果可以全拿下，比他開(kāi)十幾年的百貨賺的還要多。
如今，近20年過(guò)去了，地產(chǎn)商暴富的邏輯仍然沒(méi)有結(jié)束。有資金實(shí)力的大房企，在行業(yè)不景氣的時(shí)候仍然通過(guò)拍賣(mài)、收購(gòu)不斷地在囤地。只有李嘉誠(chéng)于2014年開(kāi)始撤退了，現(xiàn)在潘石屹也開(kāi)始著手撤了，當(dāng)然，還有王首富準(zhǔn)備撤的時(shí)候被攔了下來(lái)。
雄安走出的地產(chǎn)富豪，也只選擇無(wú)奈離場(chǎng)，將自己一手做起來(lái)的地產(chǎn)企業(yè)賣(mài)給了廣東的大房企——中國(guó)奧園（03883.HK）。
大魚(yú)吃小魚(yú)
如果說(shuō)田漢是小地產(chǎn)商，那么比他更小的地產(chǎn)商還有著千千萬(wàn)萬(wàn)，不過(guò)至少在中國(guó)奧園的郭梓文面前，田漢算是小地產(chǎn)商。田漢的身家是20億，郭梓文是170億。
郭梓文起家于廣東，相比于田漢，他的起點(diǎn)稍微高一點(diǎn)。1991年，27歲的郭梓文從國(guó)企梅山集團(tuán)辭職下海，從建筑裝飾干起，1996年，開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。起初，郭梓文和國(guó)企中體產(chǎn)業(yè)合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)也有了“運(yùn)動(dòng)健身”概念，廣州奧林匹克公園便是中國(guó)奧園的項(xiàng)目。
在地產(chǎn)行業(yè)掘得大量財(cái)富后，郭梓文迅速登上內(nèi)地富豪榜，2002年，郭梓文榮登《福布斯中國(guó)100富人榜》，名聲大噪。
2007年，中國(guó)奧園在香港上市。
相比于郭梓文，田漢一手打造的京漢股份于2016年借殼湖北金環(huán)實(shí)現(xiàn)上市，第二年雄安新區(qū)規(guī)劃發(fā)布，京漢股份股價(jià)短期內(nèi)暴漲還創(chuàng)了歷史新高，從此，這位從白洋淀走出地產(chǎn)富豪名聲大噪。
同樣是2016年前后，郭梓文雖然曾經(jīng)歷波折，但是2015年房地產(chǎn)去庫(kù)存開(kāi)啟的新一輪發(fā)家大漲，讓中國(guó)奧園的業(yè)績(jī)開(kāi)始水漲船高。
去年11月，京漢股份將全資子公司京漢置業(yè)51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑H隔一個(gè)月，又將成都另一家公司39%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)搏@得價(jià)款約4億元。京漢股份實(shí)現(xiàn)借殼上市后，業(yè)績(jī)雖然也有所表現(xiàn)，但是卻因籌不到資而無(wú)奈退出。
京漢股份賣(mài)資產(chǎn)的同時(shí)，中國(guó)奧園近年來(lái)的融資能力卻是見(jiàn)長(zhǎng)，而且到處擴(kuò)張，2017年至2019年融資中國(guó)奧園現(xiàn)金流凈額分別為310.46億元、163.70億元、463.21億元。
中國(guó)奧園收購(gòu)京漢股份股權(quán)，同時(shí)也控制了多塊土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，目前京漢股份旗下包括多塊待開(kāi)發(fā)土地，主要集中在四川、廣東、重慶、保定等地。
套現(xiàn)離場(chǎng)的田漢曾說(shuō)過(guò)，“即使輸了我也能東山再起”。確切講，如今的田漢，雖然失去一手打造的地產(chǎn)企業(yè)，但還手握著數(shù)億資金。
在普通人尤其是掙扎于高房?jī)r(jià)買(mǎi)不起房的工薪族眼里他仍然是成功人士，他僅僅是讓步給了更有“實(shí)力”的地產(chǎn)大亨。也許這就是地產(chǎn)江湖的游戲規(guī)則——弱肉強(qiáng)食適者生存，然而房?jī)r(jià)上漲的邏輯，還能持續(xù)多久？更多資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365股票門(mén)戶網(wǎng)站！