端午小長假期間，香港上市的內地房產股集體放量大漲，A股地產板塊節(jié)后也受到帶動。目前來看，A股地產行業(yè)整體估值雖然高于H股，但部分龍頭股的估值已經低于恒大、融創(chuàng)、碧桂園等香港上市的內地地產股。
券商人士認為，板塊的分化將持續(xù)加劇，中長期來看，A股地產龍頭企業(yè)應該如內房股一樣擁有更高的估值溢價。A股地產公司中具備“價值與成長”特性的房企可關注。
港股地產板塊走強
5月29日中國恒大漲幅高達22.78%，成交額高達45.96億港元，是前一交易日的近5倍。
恒大的大漲帶動其他內房股直線上漲：融創(chuàng)中國漲幅榜上緊隨其后，當日漲幅10.45%；碧桂園漲幅9.43%，位列第三；越秀地產、瑞安房地產、保利置業(yè)、允升國際、龍湖地產、雅居樂等當日漲幅逾5%。香港內房股5月31日出現了回落，龍頭股中國恒大下跌8.03%或1.22港元，收報13.98港元，總市值為1824億港元。
“南下資金持續(xù)擴大、恒大回購股份及國務院棚改計劃是重要催化劑。”西南證券分析師王立洲指出，首先，去年末以來市場監(jiān)管壓力顯著增大，而金融去杠桿加速高估值個股去化壓力，追求賺錢效應的資金通過港股通持續(xù)流入港股市場，而且美元走低也使得海外資金流入新興市場。其次，中國恒大自今年3月29日至4月26日連續(xù)回購公司股份合計約7.23億股并于5月5日注銷，之后股價接連創(chuàng)出新高，恒大股價的強勁走勢對其他內房股帶動明顯。最后，棚改攻堅計劃確定實施，對商品住宅庫存大的市縣進一步提高貨幣化安置比例，在2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，此舉有利于三四線銷量和房地產投資的維持。
東方證券分析師竺勁指出，當前港股內房股的大漲很大程度與三大因素有關：伴隨房地產市場過去4個月的熱銷，今年全年銷售面積增速大概率為正。三四線城市的熱銷也帶動以三四線城市布局為主的公司盈利及現金流出現明顯改善，使這一類公司比其他地產公司進入一二線城市更具有優(yōu)勢。同時優(yōu)于去年房地產銷售面積增速高點出現4月份?；鶖敌獙е?-6月房地產同比增速出現明顯反彈，市場對地產行業(yè)熱銷的預期會更為樂觀。
5月31日節(jié)后首個交易日A股地產板塊也受到提振，在行業(yè)漲幅榜上位居前列。
地產龍頭受關注
今年以來，港股地產指數持續(xù)走強，累計漲幅達21.31%，市盈率(TTM)為9.2倍。申萬地產指數下跌3.94%，目前市盈率(TTM)為16.1倍，較港股地產溢價75%。
龍頭股中，A股龍頭股較內房股估值更低。招商蛇口、保利地產、萬科A和金地集團的市盈率(TTM)分別為14.5倍、8.87倍、11.24倍、7.85倍；而港股中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園則為32.1倍、17.8倍和15.3倍。
中信建投證券分析師陳慎指出，港股市場更低的資金成本和更為豐富的衍生品體系造就了香港歷來的低估值體系，香港地產股的估值水平常年保持在10倍以下，在2014年的行業(yè)低谷期曾達到6.2倍水平，為近年來的最低水平，經歷了本輪市場回暖周期后，港股地產的估值開始有所回升。相對而言A股地產的估值常常較港股地產溢價一倍以上，整體PE也常年在10倍到20倍之間，在2016年險資舉牌行業(yè)的帶動下最高曾達到25.3倍，較港股地產溢價三倍以上。近年以來港股地產尤其是以內房股為首的地產股確實在各方面的估值水平較A股地產公司更具吸引力。
“未來A股地產龍頭房企應該享受更高的溢價。我們認為，雖然在當前政策壓制下，可能板塊難以擁有超額收益，但是板塊的分化將持續(xù)加劇，中長期來看，A股地產龍頭企業(yè)應該如內房股一樣擁有更高的估值溢價?！标惿髦赋觥?/p>
或存在脈沖式行情
王立洲指出，從房企拿地與政策力挺城市更新改造觀察行業(yè)真實表現，數據增速回落并不能說明行業(yè)下行。種種跡象表現，購房需求只是被壓抑而并未發(fā)生預期的轉變，企業(yè)拿地持續(xù)火爆、政府力挺貨幣化安置、強化舊改和棚改，都市圈內三四線房地產市場的向好趨勢并不是短期的。維持全年房地產投資呈現“倒N型”走勢的判斷，拿地和新開工數據表現會好于銷售。
反映到A股市場，王立洲認為：“地產板塊估值合理，存在脈沖式的修復行情?！逼浔硎荆刨J收緊對龍頭房企的影響有限，主因是銷售回款繼續(xù)維持高速增長、融資成本持續(xù)大幅改善，反而會提升龍頭房企并購中小房企的機會，行業(yè)資源整合趨勢進一步強化。目前A股里面的保利、金地等估值水平相比港股里面的龍頭如恒大、碧桂園、融創(chuàng)已經明顯便宜。修復行情的催化劑可能來自區(qū)域主題的發(fā)酵、國資國企改革、產業(yè)資本的增持或行業(yè)資源整合等。
華創(chuàng)證券指出，H股房企經歷一波上漲之后，雖然H股房企整體估值仍然折價于A股房企，平均折價20%，但在銷售千億以上房企來看，目前H股龍頭以及較A股龍頭有10%的溢價，雖然也可以理解為棚改推動以及資金推動的合理溢價，但是預計在棚改推動之下，如碧桂園等房企估值因銷售持續(xù)高增仍有提升可能，因而或能持續(xù)帶動H股、甚至A股龍頭，而同時疊加集中度提升邏輯，龍頭的銷售表現遠好于行業(yè)，估值提升也理所應當。
華泰證券分析師謝皓宇認為，由于競爭格局的改善，真正帶來龍頭公司的環(huán)境改善，并且?guī)碇芷诘撞繒r期估值底部的抬升，過去周期底時的龍頭公司PE估值底在5-7倍，目前還在7-9倍的區(qū)間，但2017年業(yè)績大概率能夠保持15-20%增速，也就意味著在明年將會看到6-8倍的估值水平，考慮估值底抬升，股價階段性觸底。建議投資者關注龍頭公司，同時，三四線城市布局較多的公司也可以關注。