京滬二手房量價下跌 房價趨于穩(wěn)定

　導(dǎo)讀：
　　房價下跌20%是個案？北京樓市隱現(xiàn)買方市場　
　　京滬二手房量價齊跌 購房者議價能力增強
　　河北廊坊限購升級：要把房價穩(wěn)定在去年10月水平

　　房價下跌20%是個案？北京樓市隱現(xiàn)買方市場　
　　月成交量同比下滑65%、中介費普遍下調(diào)、地產(chǎn)中介出現(xiàn)關(guān)店潮……“3·17新政”后，地產(chǎn)中介儼然成了調(diào)控打擊的重災(zāi)區(qū)。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院的最新統(tǒng)計，5月北京二手住宅市場實際簽單量環(huán)比下降了34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比下降11.9%，二手房成交均價環(huán)比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦莊等地幅度甚至超過了20%。

　　記者走訪通州多家地產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，目前二手房成交量已經(jīng)降到了冰點，價格相比“3·17新政”出臺前也下降了10%以上，買賣雙方的博弈關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。未來，房價還有進(jìn)一步下降的空間。

　　“房價已和去年年底持平”
　　6月1日晚7時許，北京市通州區(qū)云景東路兩側(cè)，方圓一公里的范圍內(nèi)就集中了5家地產(chǎn)中介。雖然正值下班高峰，路上的行人川流不息，但地產(chǎn)中介的門店里還是沒什么人，銷售人員三三兩兩地聚集在門口聊著天。

　　談起通州近日的房價，鏈家地產(chǎn)時尚街區(qū)西區(qū)店置業(yè)顧問趙永強第一反應(yīng)就是“沒法說”，因為“成交量太低了”。整個4-5月份，他們代理的通州新城陽光小區(qū)，一單都沒有成交。

　　“現(xiàn)在別的小區(qū)有成交的，基本也都是業(yè)主著急賣的，價格能降下來。”他說。

　　天興房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司時尚街區(qū)店經(jīng)紀(jì)人高春萍也表示，現(xiàn)在買房的人特別少，因為限購非常嚴(yán)，很多人都沒有資質(zhì)，“上戶量(新登記客戶數(shù)量)都少了，原來只要在北京繳納夠5年的社保、納稅就可以，現(xiàn)在還要在通州繳納滿3年的社保和納稅，而且‘認(rèn)貸又認(rèn)離’?！?br/>
　　成交量降到了冰點，價格自然也上不去了。鏈家地產(chǎn)梨園店高級置業(yè)顧問高云霞表示，以新城陽光小區(qū)一套81平米的南北通透兩居為例，“3·17新政”出臺前他們賣出了一套，價格是475萬元，合計均價大約在5.8萬元/平米。如果是現(xiàn)在，報價也只能報5.2萬元/平米，總價大約421萬元，跟新政前相差了54萬元，下跌了11%。

　　“現(xiàn)在報價都不敢報得太高，否則客戶看都不看，如果是業(yè)主著急賣房，價格還能再低點。目前的市場價格大約已和去年年底持平，比今年2月底、3月初時的高點回落了不少。”我愛我家梨園中心店的一位置業(yè)顧問也表示，“近期房價基本比較平穩(wěn)，不像去年漲得那么兇，那時候有的房子甚至一夜之間上漲了20萬-30萬。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數(shù)據(jù)讓他“很驚訝”，因為一個月內(nèi)出現(xiàn)這么大的跌幅有些“違背常識”。2013年年底房價開始下跌，到2014年年底，經(jīng)歷了一整年也就下跌了15%左右，這還是成交量持續(xù)低迷、買賣雙方博弈很久的結(jié)果。2008年、2011年兩輪調(diào)控，房價確實有出現(xiàn)“腰斬”的，但也是在6-9個月以后了，調(diào)控2個月就下跌20%的情況“歷史上從未有過”。

　　“跌幅20%這一數(shù)字可能是某些個案房源，業(yè)主著急出手的，不太可能是整個區(qū)域的均價。樓市不像股市那么大起大落，跌20%就該崩盤了?！睆埓髠フf，“5月北京地區(qū)的房價大約下跌了1%-2%，這個跌幅已經(jīng)不小了，雖然不多，但代表了趨勢性的變化?！?br/>
　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也向記者表示，他們研究院監(jiān)測的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數(shù)據(jù)，是由于這些區(qū)域的網(wǎng)簽量很小，成交樣本本身就比較少，而現(xiàn)在賣房的又都是著急出手的業(yè)主，所以成交價格就低一些，所以總的來說屬于個案。

　　“還有進(jìn)一步下降空間”
　　“3月上半月的時候通州還是好市場，‘3·17新政’一出臺，一下就垮下來了，特別明顯?！备叽浩颊f。

　　高云霞也表示，新政在限貸方面“卡得比較緊”，現(xiàn)在買房的基本都有貸款記錄，所以就要認(rèn)定為二套。以一套總價450萬元的房子為例，新政前貸款可以貸到240萬元左右，現(xiàn)在則只能貸到120萬元左右。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年4月，北京二手房交易全款支付的比例為37.92%，環(huán)比3月份增加了8.77個百分點；到了5月，這一比例再次上升5.31個百分點，達(dá)到了43.23%。

　　“我們是做中介的，感受比較明顯。新政之前業(yè)主方比較強硬，很多人就是不降價?，F(xiàn)在則是客戶比較‘挑’，因為有資格買房的客戶太少了。”她說。

　　胡景暉也表示，新政已經(jīng)改變了北京二手房市場的預(yù)期，買賣雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個市場正在向買方市場轉(zhuǎn)變。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經(jīng)堅挺的房價已經(jīng)開始松動，下跌成為了必然趨勢。

　　有媒體報道，新政對中介行業(yè)沖擊很大，有的地產(chǎn)中介甚至關(guān)閉了環(huán)京地區(qū)的100多家店面，將房產(chǎn)銷售人員分流至唐山、張家口等地區(qū)。對此，胡景暉表示，新政確實對中介有一定影響，但這個行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷過多次市場周期了，產(chǎn)品比較豐富，有租賃、有經(jīng)營，還有新房，基本能夠抵御這段時間的低迷。

　　“確實也有一些中介門店關(guān)閉，以及人員流失。其中的原因比較復(fù)雜，有的是因為北京市治理‘拆墻打洞’，有的是正常的市場布局調(diào)整，中介行業(yè)本身也是人員流動比較大的?！彼f。

　　胡景暉表示，目前北京市場的交易量已經(jīng)很低了，5月二手住宅網(wǎng)簽量只有10000多套，未來也基本會維持在這一水平，下降空間不大。

　　“價格方面，還有進(jìn)一步下降的空間。如果成交量持續(xù)這么低迷，價格下降的可能性會比較大，特別是高總價、大戶型的住宅降幅會更大一些?！彼f。

　　張大偉也表示，未來房價走勢還是要“看政策”，如果調(diào)控持續(xù)這么嚴(yán)格，市場肯定會繼續(xù)下行。