老謝斗膽負(fù)責(zé)任的講，現(xiàn)在的所謂的4月北上廣深房?jī)r(jià)暴跌、周期性拐點(diǎn)已止、樓市全面降溫或者逆轉(zhuǎn)或變天的言論系謠言，大家不要恐慌、不要盲目的聽(tīng)從。3月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)只是上漲的幅度下降，不是實(shí)質(zhì)性下降，廣州與北京的房?jī)r(jià)保持正增長(zhǎng)，上海的房?jī)r(jià)漲幅下降與深圳的房?jī)r(jià)下降幅度收窄。4月的地方官方的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，僅僅是之前的漲幅下降。因?yàn)?/span>北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市實(shí)施了限價(jià)、限簽、限預(yù)售，加上雙合同、三合同，同時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的人為因素與供應(yīng)、區(qū)域結(jié)構(gòu)性的影響，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)上沒(méi)有下降，只是數(shù)據(jù)看起來(lái)房?jī)r(jià)下跌了。事實(shí)上，房?jī)r(jià)根本就沒(méi)有真正下跌過(guò)。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月份70城房?jī)r(jià)指標(biāo)看，3月廣州和北京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，同期深圳和上海下降。北京房?jī)r(jià)環(huán)比自2015年3月止跌上漲，截止2017年3月已連續(xù)23個(gè)月上漲，房?jī)r(jià)同比自2015年7月止跌上漲，截止2017年3月已連續(xù)21個(gè)月上漲。上海房?jī)r(jià)環(huán)比自2015年4月止跌上漲，截止2017年3月已連續(xù)20個(gè)月上漲，房?jī)r(jià)同比自2015年6月止跌上漲，截止2017年3月已連續(xù)22個(gè)月上漲。廣州房?jī)r(jià)環(huán)比自2015年4月止跌上漲，截止2017年3月已連續(xù)24個(gè)月上漲，房?jī)r(jià)同比自2015年8月止跌上漲，截止2017年3月已連續(xù)20個(gè)月上漲。深圳房?jī)r(jià)環(huán)比自2014年12月止跌上漲 截止2016年3月已連續(xù)22個(gè)月上漲，房?jī)r(jià)同比自2015年4月止跌上漲 截止2017年3月 已連續(xù)24個(gè)月上漲。
老謝認(rèn)為，不管從目前一線城市經(jīng)濟(jì)基本面、樓市新建住房供需、貨幣與信貸、房企資金與利率、土地供應(yīng)四大基本面看，根本沒(méi)有全面實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。無(wú)論什么調(diào)控與經(jīng)濟(jì)下行，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的樓市永遠(yuǎn)是全國(guó)最安全、最可靠的。最重要的是北京、上海、廣州、深圳四一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展最強(qiáng)，人口增長(zhǎng)與財(cái)富及人才、總部企業(yè)、世界500強(qiáng)企業(yè)的增速最穩(wěn)定，集中著全國(guó)最好的企業(yè)、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套資源，這是無(wú)法用調(diào)控去改變的。同時(shí)，最關(guān)鍵的是北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市住宅用地供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)自2009年以來(lái)第九年負(fù)增長(zhǎng)，土地價(jià)格上漲速度早超過(guò)房?jī)r(jià)上漲的幅度，翻了好幾倍。
其一是4月北京、上海、廣州、深圳四一線城市的房?jī)r(jià)看。第一是鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：北京13個(gè)區(qū)中有8個(gè)區(qū)的房屋均價(jià)已下跌，東城區(qū)、西城區(qū)、石景山、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、通州房?jī)r(jià)均價(jià)下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。4月北京二手住宅的成交均價(jià)為59564元/平米，環(huán)比3月整體下降了6.8%。這是2015年8月至今，北京二手房?jī)r(jià)的首次回落。價(jià)格也有下滑。第二是上海數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海4月份的成交均價(jià)為4.69萬(wàn)/平方米，環(huán)比下降1.1%。第三是廣州全市網(wǎng)簽均價(jià)為16332元/平方米，環(huán)比3月下降3.4%，這也是去年6月份以來(lái)，近11個(gè)月中均價(jià)最低的一個(gè)月。
據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份廣州一手商服類物業(yè)（含公寓、寫(xiě)字樓）網(wǎng)簽均價(jià)22112元/平，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)。但是另外有一組數(shù)據(jù)顯示，4月廣州一手住宅供求兩旺，新批預(yù)售10236套，110.76萬(wàn)平方米，在近一年中僅少于去年供應(yīng)最多的11月份（120.85萬(wàn)平方米）；網(wǎng)簽也達(dá)到11840套，132.00萬(wàn)平方米，亦處于高位水平。全市均價(jià)16635元/平方米，重又回到1.6萬(wàn)元水平之上，同比及環(huán)比均輕微上升5%。
第四是而作為出臺(tái)調(diào)控最早的深圳，新房均價(jià)已連續(xù)7個(gè)月下跌。5月1日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管成交環(huán)比上漲，但4月全市新房成交均價(jià)為54619元/平方米，環(huán)比仍微跌0.2%。去年10月，深圳出臺(tái)新一輪調(diào)控政策提高購(gòu)房門(mén)檻，讓投機(jī)行為受到了限制和打擊。截至目前，深圳新房住宅成交價(jià)格連續(xù)7個(gè)月下跌，且保持在55000元／平方米左右，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。4月全市新房成交均價(jià)為54619元／平方米，環(huán)比微跌0.2％，同比增長(zhǎng)9.5％。
其一是4月北京、上海、廣州、深圳四一線城市的銷售成交量看。第一是中原數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建商品房住宅只成交了2138套，同比跌幅高達(dá)59%，環(huán)比跌幅也達(dá)到19.6%。整體明顯下行，市場(chǎng)全面降溫。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，4月份，北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%。來(lái)自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，北京市二手房共網(wǎng)簽8000余套，環(huán)比2017年3月下半月下降5成多，同比2016年4月上半月下降近4成。
第二是5月2日，中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份上海新建商品住宅成交面積環(huán)比減少8.8%至67.7萬(wàn)平方米，同比下降30%，是2013年以來(lái)的同期最低。第三是據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份廣州一手住宅網(wǎng)簽量為7984套，環(huán)比新政刺激下網(wǎng)簽爆發(fā)的3月份大跌47%，與過(guò)去四年同期相比，今年網(wǎng)簽量排在第二位，僅次于2016年。第四是，5月1日數(shù)據(jù)顯示，4月受多個(gè)新盤(pán)入市影響，成交1977套，環(huán)比大漲146.2％。深圳4月新建商品住宅成交面積190269平方米，環(huán)比大漲136.9％，同比減少24.7％。在二手房市場(chǎng)，深圳4月共成交7018套，環(huán)比增加27.4％，同比減少25.9％；成交面積606080平方米，環(huán)比增加26.9％，同比減少24.0％。
不個(gè)否認(rèn)的是4月北京、上海、廣州、深圳四一線城市新建商品房住宅銷售成交量波動(dòng)非常巨大，其中北京、廣州、上海成交下降比較明顯，而深圳銷售成交大增，銷售成交非?；馃帷?/span>北京、廣州、上海成交下降比較明顯最主要的原因是因?yàn)橄藓?、限預(yù)售、限價(jià)導(dǎo)致新建商品房供應(yīng)直接下降，房企無(wú)法獲得高價(jià)的新增的商品住宅預(yù)售許可證，另外是限購(gòu)、限貸等政策與房貸利率上升，讓投資與部分改善需求無(wú)法入市，最終形成銷售量暫時(shí)性下降的現(xiàn)象，同時(shí)是這四個(gè)一線城市在一季度銷售成交量集中釋放。而深圳則是因?yàn)椴糠指邇r(jià)房與新盤(pán)大量上市了。但是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上沒(méi)有反映出來(lái)房?jī)r(jià)上漲了，說(shuō)明房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示的下跌存在人為的因素影響。
一個(gè)值得深思的問(wèn)題就是，即使所謂的房?jī)r(jià)上漲幅度下跌，我們就買(mǎi)得起房了嗎？告訴你，買(mǎi)不起房的還是買(mǎi)不起，香港就是最好的證明。歷史上，香港有三輪房?jī)r(jià)崩盤(pán)，曾暴跌七成，但港人反而買(mǎi)不起房了。房?jī)r(jià)崩盤(pán)都是根據(jù)崩盤(pán)之前的種種跡象來(lái)判斷崩盤(pán)發(fā)生的可能，卻很少關(guān)注到，房?jī)r(jià)崩盤(pán)之后，發(fā)生了些什么。第一輪是在1982年，一部分港人離開(kāi)香港后大量拋售房產(chǎn)，到了年底，香港樓價(jià)同比下跌60%，1983年面臨崩盤(pán)。我們熟知的“英皇”老板楊受成也在此時(shí)破產(chǎn)。
第二輪是在1994和1995年，香港房?jī)r(jià)平均下跌約3成，甚至出現(xiàn)了腰斬的情況。第三輪是在1997年，一年間香港房?jī)r(jià)下跌了一半，1999年短暫反彈后，再連續(xù)下跌3年之久，直到2003年8月份。本輪崩盤(pán)，足足下有6年之久。目前在香港，人均居住面積只有13.9平方米；而不少低收入人士所住的?房，更是只有5.7平方米。香港房?jī)r(jià)暴跌之后，住這種狹窄到連轉(zhuǎn)身都難的公屋租?房的民眾反而越來(lái)越多了。目前，香港有60%的香港人買(mǎi)不起商品房。45%的市民居住在公屋里，15%的買(mǎi)了自住性房屋。