在吸收同業(yè)和發(fā)行理財(cái)?shù)确菢?biāo)融資占據(jù)銀行(特別中小銀行)資金來源半壁江山的情況下，目前40%的新增信貸定價(jià)，要間接掛鉤貨幣市場(chǎng)利率和國債利率，而非基準(zhǔn)貸款利率(2009年這一比例僅為19%)。因此，在基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)的個(gè)人住房按揭貸款，首當(dāng)其沖就成為被調(diào)整對(duì)象。
據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，4月全國首套房平均貸款利率為4.52%，環(huán)比上升0.67%，自1月以來已連續(xù)4個(gè)月上升?；鶞?zhǔn)利率以下的房貸或?qū)⒔^跡。4月，全國35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣調(diào)減，占比22.89%。春節(jié)后房價(jià)上升的北京、廣州，“五一”后已將首套房貸最低利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率。目前，二套房貸主流利率是基準(zhǔn)利率上浮10%，北京則執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的最嚴(yán)政策。
金融“去杠桿”疊加樓市政策緊縮，商品房銷售面積累計(jì)增速已從去年一季度54%的階段性高值降至今年前4個(gè)月平均20.1%的水平。在熱點(diǎn)樓市已回落的情況下，銷售還能保持20%以上的增速，與占全國銷售面積70%的三四線樓市今年以來保持了30%以上的銷售高增長關(guān)系最大。
三四線樓市回升能持續(xù)多久是個(gè)問題。特別是1700萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)今年接近尾聲，熱點(diǎn)城市溢出需求(“返鄉(xiāng)置業(yè)”、農(nóng)民工回流)已釋放一年多，樓市政策和資金面“雙緊縮”下，外溢需求潛力有限。從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、收入基礎(chǔ)看，三四線樓市不太可能持續(xù)回暖。若三四線樓市回落，熱點(diǎn)樓市受限于限購、限貸、限售等，銷售回款將大幅下降。
同時(shí)，開發(fā)商資金需求在明顯上升。2012-2016年，房地產(chǎn)整體處于“去庫存”階段：2009-2010年擴(kuò)大內(nèi)需，開發(fā)商進(jìn)軍三四線城市，2011年“雙緊縮”后，開發(fā)商逃離三四線城市，并主動(dòng)“去庫存”；2014-2015年由政府主導(dǎo)、以縮減土地供應(yīng)為主要手段的三四線樓市“去庫存”；樓市需求轉(zhuǎn)向大城市及都市圈，但熱點(diǎn)城市供地彈性低，市場(chǎng)被動(dòng)“去庫存”，熱點(diǎn)城市連續(xù)3年未完成供地計(jì)劃。2012-2016年，全國土地購置面積整體呈現(xiàn)負(fù)增長，年均下滑幅度達(dá)到12%。
房企已轉(zhuǎn)向“非標(biāo)”融資，一季度新增信貸同比減少了1500億，但地產(chǎn)類集合信托發(fā)行額(629億)增長38%，新增未貼現(xiàn)票據(jù)創(chuàng)2010年以來新高，綜合成本在8%左右的高成本海外債增長了兩倍。眼下，金融安全已上升至國家戰(zhàn)略，“去杠桿”越來越深入。4月以來，銀監(jiān)會(huì)連發(fā)10道金牌，銀行業(yè)全面落實(shí)MPA考核，直指同業(yè)和理財(cái)?shù)确菢?biāo)投融資，并打擊借助資管計(jì)劃、基金子公司等繞開監(jiān)管為地產(chǎn)項(xiàng)目和融資平臺(tái)違規(guī)輸血。截至2016年，房企有息負(fù)債11.2萬億，貸款、債券及非標(biāo)分別占比63.5%和36.5%。
據(jù)海通證券的研究分析，2016年A股上市房企貨幣資金對(duì)短債覆蓋率的中位數(shù)為159%，比2015年提升63個(gè)百分點(diǎn)；短債占總債務(wù)的平均值為23.60%，比2015年下降9個(gè)百分點(diǎn)；75%的貸款和債券到期集中在2019-2021年。因此，短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)無憂，但樓市小周期見頂，房貸進(jìn)入緊縮周期。在金融“去杠桿”框架下，分別占融資額13%和20%的債券、非標(biāo)將大幅萎縮，一季度上市房企籌資現(xiàn)金流同比已大幅萎縮90%，考慮到2019年以后高價(jià)地和“地王”進(jìn)入開發(fā)上市期，償債與銷售回款下滑形成疊加，一部分房企現(xiàn)金流或面臨較大壓力。
