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2016年上市房企 凈負(fù)債率最高TOP10
2016年上市房企 現(xiàn)金凈負(fù)債率最低TOP10
⊙記者 朱楠 ○編輯 全澤源
大舉并購(gòu)、快速擴(kuò)張，給房企帶來的不僅有大量土地儲(chǔ)備，還有相對(duì)高企的債務(wù)。上證報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年房地產(chǎn)行業(yè)最為突出的“并購(gòu)狂人”——以陽光城、融創(chuàng)中國(guó)為代表的高擴(kuò)張房企，其凈負(fù)債率均排名行業(yè)前列。今年一季度末，陽光城凈負(fù)債率更是進(jìn)一步走高，達(dá)到316.5%。雖然去年相對(duì)寬松的融資環(huán)境給了企業(yè)長(zhǎng)債換短債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)，但隱形的債務(wù)壓力，以及布局區(qū)域受政策影響而導(dǎo)致去化不利的風(fēng)險(xiǎn)，都給這些高擴(kuò)張企業(yè)蒙上一層隱憂。
依賴高杠桿大舉并購(gòu)
克而瑞房地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的55家重點(diǎn)上市房企年報(bào)顯示，凈負(fù)債率的高低與房企的擴(kuò)張速度和發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。其中最明顯的是A股公司陽光城?？梢哉f，2016年是陽光城的并購(gòu)大年，甚至稱為業(yè)內(nèi)新晉“并購(gòu)?fù)酢薄Ｓ浾邚年柟獬?016年年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，2016年陽光城全年新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目25個(gè)，總建筑面積977.8萬平方米，同比增長(zhǎng)高達(dá)210%。其中，通過收購(gòu)共計(jì)獲得13個(gè)項(xiàng)目(55宗地塊)，并購(gòu)價(jià)款為124.96億元，計(jì)容建面835.90萬平方米，靠并購(gòu)而來的土地占據(jù)新增土地儲(chǔ)備大半江山。
然而，大舉擴(kuò)張雖然給陽光城帶來了可觀的土地儲(chǔ)備，也導(dǎo)致債務(wù)高企。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年陽光城凈負(fù)債率高達(dá)256.82%，位居克而瑞55家上市房企凈負(fù)債率排行榜第二高位，同比上升了86.18%；有息負(fù)債總額為674.9億元，同比增加了81.21%，在55家重點(diǎn)房企中排名第12位。
從總有息負(fù)債排名來看，房企的債務(wù)規(guī)模與銷售規(guī)模一般呈現(xiàn)正相關(guān)，企業(yè)規(guī)模越大，有息負(fù)債也會(huì)相對(duì)越高。然而，陽光城的銷售規(guī)模在55家房企中僅位列第28位，2016年報(bào)告期內(nèi)總營(yíng)收196.98億元，同比下滑了12.43%，顯然與其負(fù)債規(guī)模和增長(zhǎng)速度不成正比。
從平均融資成本來看，陽光城年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司平均融資成本為8.42%，在克而瑞監(jiān)測(cè)的55家重點(diǎn)上市房企中排名第六高；公司2016年財(cái)務(wù)費(fèi)用同比大幅增加79.27%，公司稱就是利息及融資費(fèi)用增加所致。事實(shí)上，2016年受益于寬松的融資環(huán)境，大部分企業(yè)的融資成本呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，監(jiān)測(cè)房企平均融資成本由2015年的7.37%下降至6.39%。雖然2016年陽光城完成86億元公司債券的發(fā)行募集工作，令公司平均融資成本同比降低了1%，但仍高于行業(yè)平均水平。
除了陽光城，H股上市房企融創(chuàng)中國(guó)也因2016年的大舉并購(gòu)而負(fù)債率高企。2016年年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率為121.52%，在55家房企中排名11。但值得注意的是，在計(jì)算上市公司凈負(fù)債率時(shí)并未將永續(xù)債計(jì)算在內(nèi)。事實(shí)上，融創(chuàng)中國(guó)截至2016年年末共有100億元的永續(xù)債，由于永續(xù)債并無債務(wù)到期時(shí)間，因此在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)并未將其歸為債務(wù)，而是作為權(quán)益計(jì)算。因此“明股實(shí)債”的永續(xù)債實(shí)際上暗藏了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債壓力實(shí)際上比凈負(fù)債率體現(xiàn)出的數(shù)據(jù)更高。
去化不暢負(fù)債壓力陡增
“在為企業(yè)后續(xù)增長(zhǎng)‘蓄勢(shì)’的過程中，高負(fù)債率在所難免。但在金融創(chuàng)新和融資渠道拓寬等因素影響下，企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)大大改善，短期債務(wù)壓力不大，總體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控?！笨硕鸱康禺a(chǎn)研究中心分析師房玲表示。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，激進(jìn)房企以較高的債務(wù)杠桿去快速擴(kuò)張，其資金鏈能否承受重壓，關(guān)鍵在于手上的貨值能否順利去化。而在目前如此高壓的“政策市”下，要實(shí)現(xiàn)快速銷售、回籠資金，不容樂觀。
陽光城年報(bào)顯示，公司現(xiàn)有土地儲(chǔ)備總計(jì)2285.2萬平方米，分布在福建、長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角區(qū)域以及長(zhǎng)沙、成都、鄭州、西安、太原幾個(gè)戰(zhàn)略城市。其中，福建區(qū)域中的福州項(xiàng)目占絕大多數(shù)；珠三角的土地儲(chǔ)備全部集中在廣州；戰(zhàn)略城市中西安項(xiàng)目最多，其余分布在長(zhǎng)沙、蘭州、太原、鄭州等二線省會(huì)城市；長(zhǎng)三角和京津冀土地儲(chǔ)備量相對(duì)較少，且基本分布在上海、北京、杭州、蘇州等一、二線城市?？梢钥吹?，陽光城土地儲(chǔ)備絕大多數(shù)集中在一、二線城市，土地儲(chǔ)備的質(zhì)量較好，但在今年的樓市調(diào)控下，一、二線城市限購(gòu)、限貸壓力最大，市場(chǎng)成交量急速下滑，這對(duì)于陽光城這樣一、二線城市布局極重的房企來說，影響頗大。公司有項(xiàng)目分部的城市中，僅石獅、漳州、晉江少數(shù)三、四線城市未受調(diào)控影響。
陽光城一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，一季度公司營(yíng)業(yè)收入為24.23億元，同比僅微增3.86%。同時(shí)，利息和融資費(fèi)用的大幅增加，令陽光城一季度財(cái)務(wù)費(fèi)用同比大增553.35%；部分長(zhǎng)期借款將在一年內(nèi)到期，致使一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債同比上漲250.41%。多重因素影響下，一季度末，陽光城凈負(fù)債率繼續(xù)大幅攀升，達(dá)到驚人的316.5%。在公司重點(diǎn)布局的一、二線城市，目前對(duì)預(yù)售新房的價(jià)格嚴(yán)格控制，有些城市新房預(yù)售證也控制發(fā)放，在一、二線城市普遍進(jìn)入“四限時(shí)代”，價(jià)格賣不高、新盤賣不了的情況下，極度依賴快速去化才能周轉(zhuǎn)順暢的高杠桿擴(kuò)張型房企，資金鏈承壓或?qū)㈦y免。
在5月22日融創(chuàng)中國(guó)股東大會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌坦承，去年“9·30新政”以來的這一波調(diào)控嚴(yán)峻程度超過以往任何時(shí)候，調(diào)控對(duì)融創(chuàng)的影響主要是北京及上海兩個(gè)城市，特別是一些商住項(xiàng)目。“現(xiàn)在銷售越來越難批，更難批的是價(jià)格，每個(gè)公司面臨的問題都一樣?！睂O宏斌表示，可以預(yù)見的是，下半年開發(fā)貸、住房按揭等銀行貸款將繼續(xù)收緊，再加上銷售速度放緩，開發(fā)商的日子將更加艱難，現(xiàn)金流也會(huì)更加緊張?！耙虼?，現(xiàn)在融創(chuàng)的邏輯是，要能夠快速賣掉，哪怕只賺一點(diǎn)錢都可以，至少?zèng)]虧本?！睂O宏斌稱。（原標(biāo)題：開發(fā)商高杠桿大舉并購(gòu) 負(fù)債壓力陡增下半年或更艱難）