3月份以來恒大領(lǐng)銜、股價一路飆升的香港內(nèi)房股，開始出現(xiàn)疲態(tài)。
香港證券交易所數(shù)據(jù)顯示，年初以來至6月13日，恒大地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國漲幅逾100%，其中恒大漲幅超200%，問鼎內(nèi)房股漲幅排行。
但6月14日，恒大股價急跌11.26%，創(chuàng)下3個月以來的最大單日跌幅，當(dāng)日內(nèi)房股集體回調(diào)，融創(chuàng)跌7.15%，碧桂園跌3.30%。此后兩日，內(nèi)房股整體保持回調(diào)狀態(tài)。
西南證券分析師王立洲認為，南下資金持續(xù)擴大、恒大回購股份及三四線市場未受調(diào)控，是內(nèi)房股大漲的重要催化劑。
從股價走勢看，區(qū)域布局偏三四線的內(nèi)房股表現(xiàn)突出。上升勢頭強勁的房企如恒大、碧桂園均為布局三四線城市的代表，一二線布局的房企如華潤置地、龍湖等整體并沒有很好的表現(xiàn)。
隨著內(nèi)房股上漲，上述利好因素的邊際效應(yīng)遞減，短期內(nèi)出現(xiàn)回調(diào)很正常。香港市場人士16日向記者指出，目前市場處于非常敏感時期，港股短期內(nèi)的波動或會加劇，不過震蕩向上的總基調(diào)沒有改變。
內(nèi)房股暴漲背后
自深港通開通以來，南下資金保持著凈流入狀態(tài)。經(jīng)過統(tǒng)計香港交易所2016年12月至今年5月底流入港股的資金，港股通(滬深合計)總凈流入資金約1609億港元，月均凈流入約為268億港元。同樣，2017年以來，恒生指數(shù)也一路高歌，截至5月31日，年內(nèi)漲幅約16%。
這是香港部分內(nèi)房股今年以來暴漲的大背景。同時不可忽視的是，港股本身的PE估值相對A股較低，也是一個因素。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道統(tǒng)計了16家A股主流地產(chǎn)公司公布的2017年P(guān)S估值，得出PS均值約為0.67，PE均值為12.57.
而廣發(fā)證券發(fā)展研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年內(nèi)房股平均PS值為0.43，PE均值為7.5。恒大、碧桂園、融創(chuàng)的PS、PE估值均低于內(nèi)房股均值。
在三大內(nèi)房股的PE值與A股不相上下的情況下，恒大、碧桂園、融創(chuàng)的PS值不僅低于內(nèi)房股，更是遠低于A股均值，足顯其投資價值。
在具有估值優(yōu)勢的情況下，內(nèi)地資金南下涌入具有較大成長空間的內(nèi)房股。
而恒大重組深深房、引入700億戰(zhàn)投、贖回永續(xù)債等利好，也是促使股價大漲的因素。
自5月17日起，恒大在16個交易日內(nèi)實現(xiàn)股價翻番，漲幅達到101.94%。截至6月12日收盤，恒大股價為16.28港元，與去年末4.83港元的股價相比漲幅達237%。
6月14日，在港交所公布的港股通(滬)十大成交活躍股中，內(nèi)房股中僅有恒大、融創(chuàng)和碧桂園上榜。其中，中國恒大居首位，融創(chuàng)中國和碧桂園位列第三、第九。
經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟報道統(tǒng)計，三大內(nèi)房股買入及賣出總金額為8.88億港元，占十大活躍股成交總額的77%，可見南下資金對三大內(nèi)房股產(chǎn)生的牽引作用。
上述內(nèi)房股的股價漲幅與其業(yè)績表現(xiàn)也密切相關(guān)。法國巴黎銀行駐香港分析師Wee Liat Lee此前曾表示，在嚴(yán)厲的限購政策環(huán)境中，大規(guī)模和多元化戰(zhàn)略才能讓房地產(chǎn)商蓬勃發(fā)展。
今年一季度，恒大、碧桂園銷售位列行業(yè)前三，碧桂園更超越萬科沖上第一。恒大還是去年的銷售冠軍。
得益于充足的土地儲備，今年前五個月，恒大、碧桂園和融創(chuàng)業(yè)績依舊強勢增長。
克而瑞研究中心發(fā)布的《2017年1-5月中國房企銷售排行榜top100》中，碧桂園、恒大和融創(chuàng)分別排名第一、第三和第七。
然而，同樣是在港上市的大型房地產(chǎn)公司，龍湖地產(chǎn)、華潤置地和中國海外發(fā)展的股價漲幅卻稍微遜色。
據(jù)廣發(fā)證券研究中心統(tǒng)計，龍湖、華潤置地和中海外前四個月的銷售額分別為600億元、410億元、762億元人民幣，其銷售額將近或已超2016年銷售額的一半，而今年初來，各自股價漲幅為51%、27%、12%。
對比今年3月初各房企的股價，恒大、碧桂園和融創(chuàng)在6-8元人民幣的股價波動，而龍湖、華潤置地和中海外彼時的股價卻是三大內(nèi)房股的兩倍以上。
在品牌名譽、估值和價格優(yōu)劣的權(quán)衡之下，資金似乎更青睞于恒大、碧桂園和融創(chuàng)這樣低價優(yōu)質(zhì)的潛力股。
內(nèi)房股的未來
6月14日，恒大跌11%，融創(chuàng)跌7%。6月9日至6月16日，恒大跌幅達17%；融創(chuàng)中國自6月14日來連續(xù)三日下跌，跌幅達12.2%。
受恒大、碧桂園和融創(chuàng)等內(nèi)房股突跌的影響，龍湖、華潤置地和中海外于14、15日均有所下跌，但跌幅控制在2%以內(nèi)。截至16日，龍湖、華潤置地和中海外的股價均有所上漲。
龍頭內(nèi)房股領(lǐng)跌，板塊似現(xiàn)回落趨勢。其優(yōu)勢不再？
近期，一些投行對部分前期漲幅較大的內(nèi)房股表示不看好。如瑞信認為融創(chuàng)的融資會增加負面因素，予以“跑輸大市”評級。
另一些機構(gòu)則認為前期漲幅小的內(nèi)房股將有機會。廣發(fā)證券研究中心首席分析師樂家棟表示，從低估值、龍頭公司和銷售增長三個維度進行篩選，今年銷售增速列行業(yè)首位的龍湖地產(chǎn)在周期下行時期會表現(xiàn)優(yōu)于板塊。
摩根士丹利16日發(fā)布研究報告，認為中海外毛利率于今明兩年可回復(fù)至30%，維持其“增持”評級，并列為行業(yè)首選，看好利潤復(fù)蘇及被納入國企指數(shù)的潛在可能。
對此，協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，內(nèi)房股流動性差，所以邊際資金改善對價格沖擊極大。前段時間由于貨幣充裕，A股下跌，大量資金通過港股通流入香港股市。內(nèi)地很多投資人的A股思維認為內(nèi)房股估值低估，但國外并不這樣認為，南下資金在推高內(nèi)房股時，海外機構(gòu)投資人就撤走了，如果在這時南下資金不再有增量，或者說國外資金不再回來的話，就會出現(xiàn)內(nèi)房股下跌的現(xiàn)象。
國泰君安分析，從估值來看，經(jīng)歷了前期板塊的大幅上漲，整個中資地產(chǎn)的估值已經(jīng)不便宜。
招商證券也認為，漲到目前這個位置，內(nèi)房股折價大幅下降，部分龍頭的折價幅度甚至已經(jīng)低于A股，而且行業(yè)終歸是處于調(diào)整階段，差價消滅后邊際資金也不可能持續(xù)流入，所以進一步漲幅相對有限。
而西南證券分析師王立洲相對樂觀，他表示，購房需求只是被壓抑而并未發(fā)生預(yù)期的轉(zhuǎn)變，企業(yè)拿地持續(xù)火熱、政府力挺貨幣化安置、強化舊改和棚改，更突顯了房地產(chǎn)的真實表現(xiàn)，都市圈內(nèi)三四線房地產(chǎn)市場的向好趨勢并不是短期的。
興業(yè)證券也認為，三四線中期繁榮趨勢比較確定，漲幅較好的恒大、碧桂園有三四線布局，且有基本面支撐，預(yù)計三四線中期繁榮將持續(xù)到今年年底。