中國證券報(bào)記者近日從北京、廣州多地商業(yè)銀行及中介機(jī)構(gòu)處獲悉，部分銀行進(jìn)一步調(diào)整個(gè)人住房按揭貸款政策。北京多家房地產(chǎn)中介透露，個(gè)別銀行首套住房按揭貸款 利率最低為基準(zhǔn) 利率的1.1倍，其中“補(bǔ)按揭”和“接力貸”利率最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。由于資金面趨緊，一些銀行從4月1日開始停止受理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士分析，近期部分銀行上調(diào)房貸利率是年中流動(dòng)性偏緊所致。隨著調(diào)控措施進(jìn)一步深化，一線城市樓市成交日益下滑，量?jī)r(jià)齊跌形成趨勢(shì)，樓市明顯降溫。
部分銀行按月放貸
北京市西城區(qū)長椿街附近某大型中介機(jī)構(gòu)門店經(jīng)紀(jì)人對(duì)中國證券報(bào)記者表示，目前部分銀行的首套房貸款利率最低為基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸款最低為基準(zhǔn)利率上浮20%。
業(yè)內(nèi)人士表示，5月前后，北京部分銀行執(zhí)行的首套房貸利率最低水平由原來的基準(zhǔn)利率9.5折上調(diào)至基準(zhǔn)利率，二套房貸利率則是基準(zhǔn)利率的1.2倍。5月上海也有多家銀行上調(diào)首套房貸利率，審核更趨嚴(yán)格。
新一輪房貸利率調(diào)整目前只涉及個(gè)別銀行，多家銀行以及某大型房地產(chǎn)中介人士告訴中國證券報(bào)記者，目前多數(shù)銀行在實(shí)際審批房貸時(shí)，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行的情況居多。
中信銀行總行營業(yè)部相關(guān)人士表示，目前該行對(duì)首套房貸款執(zhí)行的最低利率為基準(zhǔn)利率，對(duì)二套房貸款則是基準(zhǔn)利率上浮20%。中國證券報(bào)記者以購房者身份咨詢?nèi)A夏銀行、北京銀行等工作人員時(shí)，也得到了“首套房貸目前執(zhí)行基準(zhǔn)利率”的答復(fù)。
二套房方面，目前工行、農(nóng)行、中行、建行和交行等五大行的二套房貸利率上調(diào)至最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍，北京銀行、招商銀行、中信銀行等二套房貸利率也上調(diào)至1.2倍， 民生銀行則上升至1.3倍。此前，大部分銀行二套房貸款利率為上浮10%。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹表示，部分銀行調(diào)高房貸利率或受年中流動(dòng)性偏緊影響。隨著資金成本提高，房貸利潤空間有限。
某銀行北京分行房貸部門相關(guān)人士透露，去年總行以年為單位向分行下發(fā)放款額度，而今年由于內(nèi)控原因，改成按月下發(fā)。一些銀行從4月開始停止受理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。
北京某大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，由于工、農(nóng)、中、建等大型銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)申請(qǐng)趨于嚴(yán)格，目前平安銀行、華夏銀行等中小商業(yè)銀行成為房貸業(yè)務(wù)的主力軍。
除北京外，其他一些一線城市房貸利率也出現(xiàn)調(diào)整。近日，廣東銀監(jiān)局對(duì)廣州地區(qū)22家銀行的調(diào)查顯示，對(duì)于首套房貸，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行約占被調(diào)查銀行的80%，其中5家國有大型銀行全部取消此前9折的利率優(yōu)惠，上調(diào)至基準(zhǔn)利率；
2家股份制銀行將利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率以上；較基準(zhǔn)利率下浮的5家銀行中，下浮幅度均不超過10%。
銀行資金成本上升
融360數(shù)據(jù)對(duì)全國大中城市房貸利率優(yōu)惠情況的統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，全國首套房貸平均利率較優(yōu)惠的城市中，已無北、上、廣、深這些一線城市。在位列前十位的城市中，寧波、大連、沈陽、無錫較基準(zhǔn)利率的平均折扣為8.8折至8.9折，其他4個(gè)城市的平均折扣均為9折。
前述某銀行北京分行房貸部門相關(guān)人士表示，對(duì)于首房貸，目前北京地區(qū)大部分銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，僅有少數(shù)外資銀行能給9.5折優(yōu)惠，而且要想拿到優(yōu)惠，申請(qǐng)人必須通過銀行對(duì)征信、收入、首付真實(shí)性來源等方面的嚴(yán)格審核。
中原地產(chǎn)首席 分析師張大偉表示，隨著調(diào)控越來越嚴(yán)格，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)調(diào)整。過去兩年銀行的房產(chǎn)抵押物大量增加，風(fēng)險(xiǎn)也對(duì)應(yīng)增加。銀行對(duì)抵押品的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)將提高，預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)貸款額度并提高貸款利率。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月以來，深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等城市房貸利率上行。在全國35個(gè)城市的533家銀行機(jī)構(gòu)中，有122家的首套房貸利率折扣減少，占比22.89%。
5月以來，房貸收緊的現(xiàn)象愈演愈烈。一家股份制銀行深圳某支行負(fù)責(zé)人表示：“5月下旬開始，我們行的首套房貸最低利率從基準(zhǔn)利率的9折上調(diào)至9.5折，而且總行對(duì)于地方分行、支行的額度卡得特別緊。有時(shí)分行已經(jīng)批貸了，但沒有錢放給客戶。”
除利率優(yōu)惠空間收窄外，放款周期也給房地產(chǎn)成交帶來一定影響。中國證券報(bào)記者在采訪中獲悉，一些購房者雖然爭(zhēng)取到9.5折甚至更低的利率，但銀行放款周期存在拉長的情況。
多位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，銀行房貸業(yè)務(wù)全面收縮事出有因，除響應(yīng)國家政策、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外，資金成本不斷上升也是重要原因。商業(yè)銀行必須充分考慮利潤和收益，將有限的資金投放到收益較高的領(lǐng)域。近期市場(chǎng)利率水平上升，并且近年銀行的資金來源趨于短期化，而個(gè)人房貸期限往往是二三十年，期限錯(cuò)配的壓力在流動(dòng)性緊張時(shí)變得非常突出。
樓市成交明顯縮量
房貸收緊、放款周期延長，樓市交易成本隨之上升，交易縮量，買賣雙方的博弈也發(fā)生變化。
某大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)大興區(qū)門店經(jīng)理介紹，在5月成交的一項(xiàng)交易中，買主看中了一棟房齡為10年、“滿五唯一”的兩居室。4月初，在完成審核購房資質(zhì)、簽訂意向合同、網(wǎng)簽等流程后，由于買主個(gè)人征信原因，銀行遲遲未發(fā)放貸款。中介辦貸人員與銀行人員經(jīng)過溝通后，取消買主的9.5折利率優(yōu)惠并調(diào)減貸款額度，直到6月初才順利放款。去年即使出現(xiàn)征信問題，利率優(yōu)惠也不會(huì)調(diào)減，而且即使調(diào)減貸款額度，也不影響放款周期。
多位中介經(jīng)紀(jì)人員表示，由于銀行信貸收緊信號(hào)強(qiáng)烈，加上嚴(yán)格調(diào)控帶來的買盤縮量，買賣雙方博弈較以往發(fā)生了變化。例如，一套報(bào)價(jià)400萬元-500萬元的房產(chǎn)，買主很容易就有10萬元-15萬元的議價(jià)空間，這在3月之前是不可想象的。
某大型中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在北京大興、房山等去年初房?jī)r(jià)快速上漲的區(qū)域，4月以來多個(gè)樓盤沒有成交記錄。業(yè)內(nèi)人士表示，相比于西城、東城、海淀等價(jià)值高地來說，其他一些此前所謂的“價(jià)值洼地”在這一輪調(diào)控，房?jī)r(jià)回落會(huì)更明顯。
孔丹認(rèn)為，在限購、限貸政策密集出臺(tái)的背景下，房貸的利率上行勢(shì)必對(duì)購房者心理、市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重大影響。