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債務償還壓力最大

2017-06-12 19:35? 來源:每經(jīng)網(wǎng) 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時間

來源:每經(jīng)網(wǎng)

短短半年間,房地產(chǎn)融資環(huán)境就變得非常嚴峻?!币患抑科笕谫Y負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,在貨幣收緊大趨勢下,房企各個融資渠道都受到限制,融資成本相比以前也上升了2-3個點。

克而瑞研究中心6月5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示:5月,108家房企新增融資額為579.69億元,同比下跌45.3%。融資結(jié)構(gòu)中,銀行貸款環(huán)比下降29.67%;受債市波動影響,房企的票據(jù)、債券發(fā)行額縮量明顯,環(huán)比下降49.9%;同期海外發(fā)債額為零。

在樓市調(diào)控和去杠桿的背景下,發(fā)債難、資金成本高,已成為擺在房企面前的大問題。蘇寧金融研究院高級研究員趙卿認為,從目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道看,主要是銀行、信托、各類資管計劃、發(fā)行債券以及股權(quán)融資。各類金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)融資是“既愛又怕”。鑒于房企融資利率高,有利可圖,很多金融機構(gòu)會想盡辦法給房企輸血;但房地產(chǎn)行業(yè)風險不斷積累,資金鏈斷裂、房價下跌或政策風險,都有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)難以還本付息。從監(jiān)管看,對各類金融機構(gòu)投向房地產(chǎn)的資金也是嚴控態(tài)勢。

 

融資收緊

房地產(chǎn)融資自今年以來就一直處于嚴查收緊環(huán)境。

據(jù)公開消息,近期銀監(jiān)會在例行檢查時向各地銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》,房地產(chǎn)信托業(yè)務被列為檢查要點之一。涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務的檢查要點包括:一、是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應收賬款收益權(quán)等模式,變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求,或協(xié)助其他機構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務。二、“股+債”項目中是否存在不真實的股權(quán)或債權(quán),是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當劣后受益人的情況,是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款。

而在去年三季度經(jīng)濟金融形勢分析會以及2017年4月銀監(jiān)會風險防范指導意見中均提及關(guān)于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管。因此,盡管此次《要點》僅用于指導具體檢查項目,并非發(fā)布監(jiān)管政策,但也側(cè)面反映了監(jiān)管層對于清理違規(guī)杠桿配資的持續(xù)關(guān)注。

上述融資人士就感受到房企融資環(huán)境的嚴峻。該人士稱,“目前常規(guī)融資渠道仍然可以操作,但對于用途監(jiān)管非常嚴格。比如,是否用于土地融資等。其他渠道比如私人理財?shù)纫灿邢蚍康禺a(chǎn)方向投放,但短短半年時間內(nèi),融資成本上漲非常明顯。不少融資渠道成本已經(jīng)在8個點以上?!?/p>

該人士表示,盡管融資成本上漲,但預售門檻監(jiān)管提高背景下,房企銷售環(huán)境遭遇困境,這使得現(xiàn)金流狀況受到拷問。因為,仍然有房企選擇“先把錢拿到”來“續(xù)命”。

而另一家大型房企負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,“受監(jiān)管因素影響,因銀行、保險等資金對房地產(chǎn)開始謹慎,今年上半年計劃表上的融資額目前一筆都沒有到位。而這已經(jīng)嚴重影響公司未來拓展計劃?!?/p>

克而瑞監(jiān)測顯示,與房企的其他主流融資方式融資額持續(xù)萎縮不同,5月重點房企借信托渠道共籌得資金114.90億元,增量明顯。這也與監(jiān)管層對房企銀行貸款、公司發(fā)債渠道不斷收緊有關(guān)。如本月首開股份借中信信托、泰康信托融得36億元,陽光城通過中航、中信等信托獲得25億元,還有華夏幸福獲華能信托15億元增資等。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,5月所有已披露的融資成本均高于同期銀行貸款利率。榮盛發(fā)展的2017年第二期中期票據(jù)10億美元3年期成本6.8%,華夏幸福2017年第一期中期票據(jù)19億元5年期年利率為5.8%。在公司債方面,龍光地產(chǎn)在海外發(fā)行6年期4.5億美元優(yōu)先票據(jù)年利率為5.25%。在其他債權(quán)融資方式中,華夏幸福2017年第二期超短期融資券,借款270天,融資額度10億元,借款利率5.07%;華夏幸福與華能貴誠信托設立“永續(xù)債投資單一信托計劃”,起始利率6%;龍光地產(chǎn)發(fā)行3.5億美元永續(xù)債,起始利率7%。

債務壓力

受此影響,房企融資渠道也有所變化。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,2017年5月份監(jiān)測的40家上市房企實現(xiàn)的股權(quán)融資總額折合人民幣125.92億元,股權(quán)融資占總?cè)谫Y金額比重為20.82%,相比4月份的78.08億元增長了61.29%。監(jiān)測顯示,融資渠道與4月相比有所增加,境內(nèi)銀行貸款仍是金額占比最大的融資方式,境內(nèi)股權(quán)再融資的金額占比提升至第二位,其它債權(quán)融資退居第三。中期票據(jù)、信托貸款、海外銀行貸款、公司債、委托貸款、海外配股融資依次位列其后。

同策咨詢研究部研究員李想認為,由于公司債渠道收緊,房企融資環(huán)境發(fā)生變化,除了尋找創(chuàng)新的債權(quán)融資方式外,新興的股權(quán)再融資方式也受到房企追捧。

盡管房企可以增加“輸血”渠道。但整體看,房企現(xiàn)金流壓力仍然遭遇拷問。據(jù)Wind統(tǒng)計,107家上市房地產(chǎn)企業(yè)2015-2016年這兩年的新增有息債務規(guī)模高達8520億元,而2010-2014年五年間的新增有息債務總和為8200億元。顯而易見,2015-2016年有息債務規(guī)模擴張非???。同時,負債率也不斷攀升,并達到歷史高值。從上市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)看,整體資產(chǎn)負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,凈負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%

天風證券分析師孫彬彬認為,從境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債務債券到期期限分布來看,2019年債務到期償還的壓力最大,債務到期償還高達1258.58億元,2018年和2020年境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力也不小。2016年四季度至今,中資房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)離岸債由于發(fā)行期限多為3年期或5年期,到期主要集中在2020年和2022年。

孫彬彬認為,按照目前形勢,房地產(chǎn)海外融資也有所降溫,房地產(chǎn)企業(yè)債務融資情況不容樂觀。境內(nèi)和境外雙重擠壓,房地產(chǎn)企業(yè)需要加快去庫存節(jié)奏,同時回歸主要向銀行貸款的融資方式,以獲得流動資金支持,保證資金周轉(zhuǎn)。前期由于火熱的房地產(chǎn)銷售情況,短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力不會太大,但隨著房地產(chǎn)銷售降溫的效果逐漸顯現(xiàn),疊加房地產(chǎn)融資困難,中長期來看,房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會逐步顯現(xiàn)。

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