今年伊始，中國(guó)加強(qiáng)資本外流的管制力度，其中一部分原因是為了遏制境內(nèi)資金流出境外購(gòu)買房地產(chǎn)的勢(shì)頭。如今來(lái)看，這種外匯管制政策似乎達(dá)到了預(yù)期的效果。
從房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)Cushman & Wakefield公司提供的信息來(lái)看，今年第一季度紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)總銷售額比去年同期水平大幅下降58%至43億美元。
而全美房地產(chǎn)的銷售情況也不甚樂觀，從研究機(jī)構(gòu)Real Capital Analytics公司提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，全美房地產(chǎn)銷售總額比去年同期下滑18%。
目前中國(guó)居民換匯時(shí)需要承諾外匯資金不會(huì)用于購(gòu)買海外房產(chǎn)、證券資產(chǎn)、人壽保險(xiǎn)或其他投資類保險(xiǎn)產(chǎn)品。盡管這種監(jiān)管固定并不是新鮮事，但是此前居民換匯之前無(wú)需簽署此類保證書。同時(shí)，居民換回時(shí)需要提供一份外匯資金使用的詳細(xì)計(jì)劃用途，包括商業(yè)差旅、海外留學(xué)、探親、醫(yī)療服務(wù)、商品貿(mào)易或購(gòu)買非投資型保險(xiǎn)產(chǎn)品，并具體說(shuō)明外匯資金使用的年月日期。
此外，違反中國(guó)外匯監(jiān)管政策的居民或機(jī)構(gòu)將被加入外匯監(jiān)管部門的監(jiān)察黑名單，未來(lái)三年將不再享有換匯額度，并將接受監(jiān)管部門的反洗錢審查。同時(shí)，居民換匯時(shí)需要遵守中國(guó)政府對(duì)洗錢、逃稅以及地下錢莊等犯罪行為的法律法規(guī)，并確認(rèn)沒有將個(gè)人每年換匯額度借給其他人。
不過(guò)，分析師指出，中國(guó)外匯管制政策只是紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的導(dǎo)火索而已。過(guò)去幾個(gè)月中，紐約、圣弗朗西斯科以及其他主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)見頂跡象，各大城市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)明顯高估，并有一大批新建高端房產(chǎn)涌入市場(chǎng)導(dǎo)致供應(yīng)量快速上升。
早在去年十二月，分析師就指出，未來(lái)幾個(gè)季度中將有大量新建房屋進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇周期也已經(jīng)進(jìn)入第八個(gè)年頭，即使是一位來(lái)自中國(guó)的房地產(chǎn)投資者也看出來(lái)：“美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能即將見頂?！?/p>
盡管一些市場(chǎng)人士可能將美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的原因歸咎到特朗普總統(tǒng)身上，不過(guò)分析師認(rèn)為，目前美國(guó)市場(chǎng)銷售總額快速下降的問題基本與特朗普總統(tǒng)無(wú)關(guān)。過(guò)去六年中，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融危機(jī)崩盤后開始迅速反彈，房產(chǎn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)。如今，紐約和圣弗朗西斯科等大型城市中已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)度建造的跡象，而這些美國(guó)主要城市也成為這波房地產(chǎn)大牛市的主要受益者。
圖注：曼哈頓地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)銷售額降至過(guò)去六年來(lái)最低點(diǎn)
不過(guò)，特朗普總統(tǒng)近期遇到的政策改革阻礙也在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中潛在買家開始躊躇不前。一些美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者擔(dān)心，特朗普總統(tǒng)此前承諾的減稅方案可能無(wú)法通過(guò)美國(guó)國(guó)會(huì)審批，而這項(xiàng)政策對(duì)于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是一個(gè)重大利好。與此同時(shí)，另外一批投資者擔(dān)心，如果特朗普總統(tǒng)按照此前的承諾下調(diào)稅費(fèi)并提高美國(guó)政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資力度，可能會(huì)點(diǎn)燃美國(guó)經(jīng)濟(jì)通脹率大幅上升，帶動(dòng)美國(guó)市場(chǎng)利率攀升，這對(duì)于負(fù)債驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式而言又是一大利空因素。
因此，分析師指出，特朗普總統(tǒng)推行經(jīng)濟(jì)政策改革的時(shí)間表中存在巨大的不確定性，這一因素導(dǎo)致全美范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者普遍持觀望態(tài)度。美國(guó)房地產(chǎn)投資公司Mesa West Capital負(fù)責(zé)人Jeff Friedman認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)中買賣雙方存在較大分歧，只有雙方對(duì)政策預(yù)期保持一致，才能達(dá)成更多交易。
同時(shí)，如果房地產(chǎn)投資者擔(dān)心美國(guó)利率將開始走高，他們更應(yīng)當(dāng)關(guān)注特朗普總統(tǒng)的政策導(dǎo)向而不是美聯(lián)儲(chǔ)的長(zhǎng)期利率預(yù)測(cè)點(diǎn)陣圖，因?yàn)榉治鰩熣J(rèn)為特朗普總統(tǒng)實(shí)際上希望美國(guó)利率維持在較低水平。
但是，從最基本的供需關(guān)系來(lái)看，紐約商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中供應(yīng)過(guò)剩是導(dǎo)致成交額快速下降的根本原因。在多年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖之后，美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造了大量的酒店和高級(jí)公寓等商業(yè)地產(chǎn)。如今，由于供應(yīng)量快速增加，房東們開始大幅下調(diào)房租價(jià)格，貸款機(jī)構(gòu)也開始收緊貸款門檻。
兩年前，美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商Louis Ceruzzi和一個(gè)中國(guó)合伙企業(yè)共同購(gòu)買了一塊位于第五大道的地皮，當(dāng)時(shí)這筆交易的成交價(jià)高達(dá)2.75億美元，比2011年這塊地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格翻了一番。2015年年底，Louis Ceruzzi表示第二年春天將開始開發(fā)這一塊商業(yè)地產(chǎn)。但是，一年多之后的今天，這一塊商業(yè)地產(chǎn)仍然是空蕩蕩的，只有隨處散落的橡膠建材。