北京新房市場遠(yuǎn)郊化現(xiàn)象不斷加劇。5月首周，六環(huán)外新房成交占比達(dá)到73%。據(jù)了解，三四月這一占比還不足60%，2016年六環(huán)外成交占比在40%左右。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，土地供應(yīng)外延是導(dǎo)致北京新房市場遠(yuǎn)郊化的主要原因。
此外，樓市調(diào)控政策落地導(dǎo)致改善及投資需求減少以及價格管控導(dǎo)致的城區(qū)項目入市難等也是這一現(xiàn)象加劇的原因。在可以預(yù)見的未來，北京新房市場遠(yuǎn)郊化將成為新常態(tài)，六環(huán)外將成為新房市場的主戰(zhàn)場。
六環(huán)外占比不斷提升
自“3·17”新政以來，北京出臺一系列樓市調(diào)控政策，之后北京樓市變得冷清起來。不過，在北京樓市降溫后，新房市場依舊呈現(xiàn)出遠(yuǎn)郊化的特征，并且不斷加劇。
據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月首周（5月1日-7日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實現(xiàn)成交633套。從成交結(jié)構(gòu)來看，六環(huán)外成交占比繼續(xù)上升，5月首周占比高達(dá)73%。
另有數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域成交排行看，樓市遠(yuǎn)郊化在上周表現(xiàn)得越發(fā)明顯。5月首周，網(wǎng)簽量達(dá)到百套以上的項目，均出自六環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)，分別是密云（153套）和延慶（104套），成交套數(shù)遙遙領(lǐng)先。平谷成交雖未能入圍三甲，但實際網(wǎng)簽套數(shù)也達(dá)到了38套，處在第二梯隊。
實際上，六環(huán)外新房市場成交占比在不斷上升。今年3月，北京新建商品住宅在二環(huán)以內(nèi)、二三環(huán)之間、三四環(huán)之間、四五環(huán)之間、五六環(huán)之間、六環(huán)以外的成交占比分別為0.3%、1%、1.1%、6.9%、27.5%、63.1%。其中六環(huán)以外占比超六成，五環(huán)以外占比超九成。此外，從2016年北京新房市場整體成交來看，六環(huán)外占比約四成。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，近年來，北京新房市場在不斷向外推移。2008-2016年，北京全市成交的新建商品住宅中，位于五環(huán)內(nèi)的新房占比，從2008年的42.8%下降到了2016年的7.7%，下滑趨勢非常明顯。2016年成交的新房中，僅有不到一成位于五環(huán)內(nèi)。
多因素疊加效應(yīng)
“新房市場遠(yuǎn)郊化主要原因在于北京市供地結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致，而供地結(jié)構(gòu)變化是由于包括中央政務(wù)區(qū)以及城市副中心等非首都核心功能的外遷，所引發(fā)的一系列關(guān)于供地、人口政策的調(diào)整。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受北京商報記者采訪時表示，新房市場遠(yuǎn)郊化其實是這一背景下的衍生品。
據(jù)了解，北京進(jìn)入疏解式發(fā)展階段，并將對新增用地和新增產(chǎn)業(yè)形成更加嚴(yán)格的約束。在京津冀一體化的體系下，遠(yuǎn)郊地區(qū)的土地供應(yīng)承接了京津冀協(xié)同發(fā)展、疏解非首都核心功能等任務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，作為承接中心城區(qū)人口和適宜功能疏解的重點地區(qū)，房山、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝等新城2016年供應(yīng)用地面積約395.9萬平方米，占全部土地供應(yīng)面積的90%。
由于發(fā)展時間早、發(fā)展速度快，經(jīng)過20多年大規(guī)模的高速開發(fā)建設(shè)，北京四環(huán)內(nèi)，甚至五環(huán)內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的土地資源越來越稀缺，更多的土地供應(yīng)將集中在五環(huán)外、六環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)?？梢哉f，土地供應(yīng)遠(yuǎn)郊化導(dǎo)致北京新房市場遠(yuǎn)郊化將是大勢所趨。此外，自“3·17”新政以來的一系列樓市政策也是導(dǎo)致新房市場遠(yuǎn)郊化加劇的原因之一。
郭毅認(rèn)為，連續(xù)的市場調(diào)控，尤其是針對二套房的認(rèn)定收緊，以及首付、貸款利率的提高主要是對于改善型需求，以及投資投機(jī)類需求，剛需所受影響相對較小。而從北京房價水平來看，剛需所能接受的價格范圍基本都已處于六環(huán)以外，因此自調(diào)控之后六環(huán)外成交占比即不斷上升。
此外，五環(huán)內(nèi)項目單價都較高，受“限價”因素影響，這些項目短期內(nèi)難以取得預(yù)售許可證，導(dǎo)致最近一段時間內(nèi)六環(huán)外項目成交占比提升。
遠(yuǎn)郊化成新常態(tài)
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉曾表示，經(jīng)過多年的快速發(fā)展，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入以存量房交易為主的后開發(fā)時代，新房市場規(guī)模的逐步萎縮以及遠(yuǎn)郊化將成為未來樓市的“新常態(tài)”，也就是說新房供應(yīng)量、交易量都將長期保持低位，且大都位于六環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)。
事實上，目前六環(huán)內(nèi)并非沒有新房項目。郭毅認(rèn)為，2015年，北京還是出讓了一部分五環(huán)內(nèi)住宅用地，這些項目因價格原因遲遲未能入市。不過，新政出臺之后，從需求源頭的遏制將導(dǎo)致未來一段時間成交企穩(wěn)甚至下行。一方面受到未來市場預(yù)期的影響，另一方面為應(yīng)對預(yù)售價格的管制，未來將會出現(xiàn)房企降低價格預(yù)期，加快取證入市的現(xiàn)象。
預(yù)計今年六七月，這些價格預(yù)期高的五環(huán)內(nèi)甚至六環(huán)內(nèi)的項目將會陸續(xù)入市。屆時，六環(huán)內(nèi)新房市場成交占比將會得到階段性提升。但是，這也僅僅是一個小的階段，新房市場遠(yuǎn)郊化這個長周期不會改變。
對于新房市場遠(yuǎn)郊化這一趨勢，某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，郊區(qū)化的模式也是西方發(fā)展的模式，對于國內(nèi)市場來說，郊區(qū)化后續(xù)應(yīng)該強(qiáng)調(diào)主動郊區(qū)化的特征，即不是一種被動的模式。后續(xù)需要加大對此類市場便利店、軌道交通、教育配套等資源的導(dǎo)入。
據(jù)了解，盡管北京新房市場成交的主戰(zhàn)場在不斷外移，遠(yuǎn)郊區(qū)的配套設(shè)施也在不斷完善，但是在大多數(shù)購房者眼中，六環(huán)外的項目區(qū)域大多仍較為“荒涼”。包括交通成本、教育、醫(yī)療等相關(guān)配套資源仍是六環(huán)外項目不得不面臨的問題。