自3月新一輪調(diào)控政策出臺(tái)以來，多地進(jìn)入“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”、“限售”、“限商辦”的“五限”時(shí)代，短期內(nèi)凍結(jié)市場(chǎng)交易的做法成為各地樓市調(diào)控的新思路。
除了限購(gòu)、限售城市擴(kuò)圍外，多地再次收緊房貸。近期一線城市曝出銀行房貸利率折扣再次縮減、甚至全面取消。如：北京多數(shù)銀行首套房貸利率已不再打折；上海利率優(yōu)惠減?。粡V州多家銀行首套房貸利率按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
緊跟北京樓市的調(diào)控步伐，環(huán)京地區(qū)樓市調(diào)控政策也再升級(jí)。據(jù)最新消息，河北省發(fā)布樓市新規(guī)，外地人在環(huán)首都、環(huán)雄安購(gòu)房須提供3年社?；蚣{稅證明，環(huán)京樓市將繼續(xù)降溫，并對(duì)長(zhǎng)三角和珠三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生借鑒意義。
身處不斷加碼的樓市調(diào)控周期中，任何動(dòng)向都會(huì)讓人感到風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵。
央行對(duì)樓市的“定向加息”，是否會(huì)成為壓死駱駝的最后一根稻草？
有人認(rèn)為，貸款利息上升，增加了購(gòu)房成本，這影響了改善型購(gòu)房者，更嚴(yán)重打擊了剛需群體！
可是，如今熱點(diǎn)城市的樓市，就像一輛高速行駛的列車，而且還有加速的趨勢(shì)，這時(shí)輕踩剎車片（加息），其實(shí)是對(duì)車上乘客（購(gòu)房者）更好的保護(hù)，否則，一旦列車脫軌，就會(huì)車毀人亡。
何況，加息也未必會(huì)增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。
北京打個(gè)噴嚏，其他城市跟著感冒
北京提高房貸利率的消息讓不少購(gòu)房者如履薄冰，但這其實(shí)只是開始，因?yàn)樯虡I(yè)銀行有加息的內(nèi)在動(dòng)力，而北京的示范作用將助推這一進(jìn)程。
自5月2日起，北京主要的商業(yè)銀行收緊房貸政策：
首套房執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率
二套房的貸款利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，執(zhí)行5.88%的年利率
這則消息就像在平靜的湖面丟了一顆石子，一時(shí)間，“央行針對(duì)樓市‘定向加息’啦”的躁動(dòng)和恐慌像水波一樣迅速擴(kuò)散開來。
但其實(shí)，湖面早已不平靜。
據(jù)融360的最新報(bào)告，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。利率折扣下降的僅17家銀行，占比3.19%。4月以來，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調(diào)利率。4月份，全國(guó)首套房平均房貸利率為4.52%，大約相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的9.2折，環(huán)比3月上升0.67%，連續(xù)4個(gè)月上漲。
只不過，北京是全國(guó)人民的北京，聚集了太多的目光，又是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)城市，一舉一動(dòng)起著風(fēng)向標(biāo)的作用，因而，其加入“定向加息”的行列格外引人注目。遠(yuǎn)的不說，此輪調(diào)控即發(fā)端于去年北京的930限購(gòu)……
北京打個(gè)噴嚏，其他城市就會(huì)感冒。事實(shí)也證明，人們的擔(dān)心是有道理的。5月5日，四大行即宣布，自5月6日起取消廣州首套房貸利率優(yōu)惠……最先發(fā)布消息的是建行，其對(duì)首套房首付比例為30%、40%和50%三類客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二套房首付比例為70%的客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍標(biāo)準(zhǔn)。
可以預(yù)見，廣州的跟進(jìn)只是開始，后續(xù)還會(huì)有越來越多的城市陸續(xù)加入到“定向加息”的行列。
“定向加息”并非央媽的意思
其實(shí)，這明顯是商業(yè)銀行同業(yè)之間的一致行動(dòng)，“定向加息”并不準(zhǔn)確，只是人們口口相傳的說法，并非央媽的意思。
當(dāng)然，首套房貸利率出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲，不排除各銀行機(jī)構(gòu)有貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的考量，但與此同時(shí)，銀行更多的還是考慮自身的利益。
首先，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年3月末，房地產(chǎn)貸款比上年同期增長(zhǎng)26.1%，高出全部貸款增速13.76個(gè)百分點(diǎn)，二者剪刀差比2016年3月末擴(kuò)大了4.96個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)貸款余額占全部貸款比例由2016年3月末的21.69%上升到24.35%，其中個(gè)人按揭貸款余額占全部貸款比例由14.89%上升到17.74%，個(gè)人按揭貸款余額占房地產(chǎn)貸款的比例由68.65%上升至72.86%。
期限長(zhǎng)、利率低、成本高的房貸業(yè)務(wù)，對(duì)商業(yè)銀行并不經(jīng)濟(jì)，首套房貸更是如此，按照銀行人士的觀點(diǎn)，房貸利率若低于8折就可能出現(xiàn)利差倒掛。商業(yè)銀行之所以以低于基準(zhǔn)利率的方式拓展房貸業(yè)務(wù)，除了基于搶占市場(chǎng)份額、應(yīng)對(duì)資產(chǎn)荒壓力的考量外，更多的是為了順應(yīng)差別化房地產(chǎn)信貸政策的要求。利率向基準(zhǔn)回歸或有助于改變這種狀況，因此，房貸利率水平具有上行的內(nèi)生動(dòng)能。
其次，在金融防風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，商業(yè)銀行今后的流動(dòng)性無疑將處于緊平衡狀態(tài)。為應(yīng)對(duì)這種形勢(shì)，銀行也要降低房貸利率優(yōu)惠。
最后，如上所說，過去，若非不同時(shí)期、不同類型銀行出于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考量，商業(yè)銀行執(zhí)行首套房?jī)?yōu)惠利率政策是心不甘情不愿的。不少銀行抱怨首套房貸利率各家行執(zhí)行不一、無序競(jìng)爭(zhēng)，渴望統(tǒng)一。
如今，他們重新有了底氣：
宏觀經(jīng)濟(jì)面整體回暖
實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效需求逐漸回升
商業(yè)銀行自去年以來延續(xù)的資產(chǎn)荒得到了一定程度的紓解
對(duì)房地產(chǎn)的依賴變?nèi)?/p>
加上提高利率符合樓市調(diào)控的主基調(diào)，可以免受“不支持自住性購(gòu)房”的質(zhì)疑
購(gòu)房者所受影響有那么大嗎
任何一次加息，人們首先想到的是，自己的還貸壓力會(huì)增大，但這其實(shí)是次要的，在調(diào)控還在加碼的大背景下，加息帶來的最大影響是改變了市場(chǎng)預(yù)期。
利率提高了，購(gòu)房成本又增加了——這是大多數(shù)人第一時(shí)間想到的事。
以北京為例，同樣貸款300萬元，時(shí)間為20年，采用等額本息還款方式：
①如果享受貸款利率85折優(yōu)惠計(jì)，則月還款額18441元，累計(jì)總還額442.6萬元；
②如果按照貸款利率基準(zhǔn)利率計(jì)，則月還款額19633元，累計(jì)總還款額471.2萬元；
③如果按照貸款利率上浮20%計(jì)，則月還款額21286元，累計(jì)總還款額510.9萬元。
最低和最高的月供差距達(dá)到2845元，總還款差距達(dá)到68.3萬元。而且，美聯(lián)儲(chǔ)加息就像懸在央媽頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍，一旦央媽扛不住壓力，也開始全面加息的話，1.2倍利率的“手銬”就要一直戴下去！
聽聽都覺得十分恐怖。加上一些媒體煽風(fēng)點(diǎn)火，更讓人恐慌?？墒?，實(shí)際上，影響并沒有那么大。
目前，北京首套房的首付為35%。如果一個(gè)人買套461.54萬的房子，首付是161.54萬，貸款則剛好是300萬。鑒于北京市3月份二手房成交均價(jià)為62768元/平米。461.54萬只能買一套建面不到74平米的房子，是典型的剛需。對(duì)剛需來說，最大的困難是如何湊夠161.54萬的首付款。而對(duì)于能夠掏出首付、而且能承擔(dān)接近2萬月供的群體來說，一個(gè)月多幾百上千房貸并不是多大的事。至于對(duì)改善型購(gòu)房者，造成的還貸壓力就更小了（下面還會(huì)對(duì)此進(jìn)一步的闡述）。
當(dāng)然，如果購(gòu)房者的首付是通過類似首付貸、小額貸款等方式借來的，那這類放高杠桿的群體也正好是政策要打擊的目標(biāo)?，F(xiàn)在，不少銀行對(duì)房貸的態(tài)度是，能不貸的就不貸，能往后拖的就往后拖，很多二套房貸申請(qǐng)持續(xù)數(shù)月，依然杳無音信……
剛需當(dāng)了冤大頭，改善型還有轉(zhuǎn)機(jī)
雖然按照市場(chǎng)的理念，在利率市場(chǎng)化背景下，商業(yè)銀行上調(diào)利率完全是市場(chǎng)行為，本無可厚非，更不能武斷地說，首套房貸利率8.5折就是支持剛需，9折、基準(zhǔn)利率就不是支持剛需，但是，通過提高房貸利率——特別是首套房貸利率，以擠壓投資投機(jī)性購(gòu)房，則有“將洗澡水與澡盆中的小孩一塊倒掉”之嫌。
眾所周知，差別化是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的精髓，也是避免房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過正的矯正器。雖然不同房地產(chǎn)調(diào)控期賦予了差別化信貸政策不同的內(nèi)容，但是，限制與鼓勵(lì)始終是差別化硬幣的兩面。
首套房貸利率上升確實(shí)可以增大投資投機(jī)者的購(gòu)房成本和風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也會(huì)增大剛需族的購(gòu)房壓力。而且，相比之下，剛需族所承受的壓力要比投資投機(jī)者大得多。
一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)是，此輪房?jī)r(jià)上漲背景是資產(chǎn)荒、改善型需求爆發(fā)，以北京為例，統(tǒng)計(jì)顯示，70%成交是改善性需求，可是，現(xiàn)在剛需卻要為“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”買單，可謂冤大頭。
目前，我們對(duì)自住性購(gòu)房的鼓勵(lì)與支持主要體現(xiàn)在首付比例和貸款利率上。當(dāng)這兩大扶持措施與百姓漸行漸遠(yuǎn)的時(shí)候，我們還拿什么來鼓勵(lì)與支持？如果連對(duì)自住性剛需購(gòu)房的支持都被弱化了，那么差別化房貸政策何在？如果連自住性的剛需都受到傷害，我們的調(diào)控豈不是緣木求魚？
相較之下，改善型購(gòu)房者受到的傷害卻較小，甚至可能從中受益。不少人認(rèn)為改善型購(gòu)房者受利率提高的沖擊最大，是因?yàn)橹豢吹搅死侍岣咧笤鹿?huì)增加。
這是一葉障目，因?yàn)槿缜八?，此輪房?jī)r(jià)上漲背景是資產(chǎn)荒、改善型需求爆發(fā)，存在泡沫。與此對(duì)應(yīng)的是，3.17樓市新政疊加房貸利率提高之后，總價(jià)在800萬-2000萬元間的中高端樓盤開始下調(diào)，均價(jià)下調(diào)5%左右，一些房源下跌10%以上，個(gè)別甚至降價(jià)400萬！
目前，北京居民購(gòu)買二套房首付比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。以購(gòu)買一套900萬的二套房為例。首付67%，貸款300萬，采用等額本息還款方式20年還清。根據(jù)前文可知：
①如果按照貸款基準(zhǔn)利率，則月還款額19633元，累計(jì)總還款為471.2萬元；
③如果按照貸款利率上浮20%，則月還款額21286元，累計(jì)總還款為510.9萬元。
相比利率提高前，購(gòu)房者月供增加了1653元（其實(shí)可能還沒那么多，因?yàn)榇饲岸追康馁J款利率就比基準(zhǔn)利率高10%），累計(jì)總還款額增加了39.7萬元。但這是以靜態(tài)的視角考量計(jì)算出來的結(jié)果。按照下跌5%的幅度計(jì)算，這套900萬的房子，原價(jià)是947萬！如果下跌了10%的話，則原價(jià)為1000萬！考慮到加息之后，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期改變，房?jī)r(jià)還有下跌的空間，改善型購(gòu)房者其實(shí)是賺的！
對(duì)于小房換大房的購(gòu)房者來說，由于剛需房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，而改善型住房的價(jià)格卻在下跌，其換房的價(jià)差大為縮小?？梢圆糠?、甚至全部抵消利率提高帶來的還貸增加數(shù)。而且，當(dāng)房?jī)r(jià)下行時(shí)，改善型購(gòu)房者選擇的余地也變得更大，可以更加從容。這一切，在房?jī)r(jià)單邊放量上漲時(shí)是不可能實(shí)現(xiàn)的。
如果說此次房貸利率提高，打壓了改善型需求，那只能說明這并非真正的改善型，且不是自住，而是投資或投機(jī)——此類購(gòu)房需求對(duì)利率特別敏感（因?yàn)樵诩酉⒅芷谥匈I房，不僅每月還貸壓力變大了，而且房子還有下跌的極大風(fēng)險(xiǎn)），這也是此輪樓市調(diào)控中要重點(diǎn)打擊的對(duì)象。
一旦下跌成為共識(shí)，房?jī)r(jià)就崩塌了
雖然房貸利率提高對(duì)購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)不會(huì)造成太大的影響，但是，其帶來的沖擊卻可能是巨大的。
樓市跟股市一樣，其典型特征都是越漲越買，越跌越不買。
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，2015年樓市暴漲之際，我的一位朋友抱怨說，都怪那些瘋狂買房的人炒高了房?jī)r(jià)，而事實(shí)上，我這位朋友自己也在此期間買了一套，因?yàn)樗X得還會(huì)漲……一個(gè)市場(chǎng)上有無數(shù)個(gè)像我朋友這樣的人，必然就會(huì)推高房?jī)r(jià)，從而使得“漲”的預(yù)期最后真的實(shí)現(xiàn)了。
根據(jù)索羅斯的“反身理論”，即便是一個(gè)荒誕的故事，也會(huì)因?yàn)槿藗兊募w認(rèn)識(shí)偏差，而變成“真實(shí)”，直到最后因快速調(diào)整而結(jié)束。
樓市的“定向加息”就給出這么一個(gè)調(diào)整信號(hào)。2015年330以來的降息降準(zhǔn)、降低首付……等都是支持的信號(hào)，此次則相反。
1986年-1991年日本房?jī)r(jià)大漲，但隨著1991年日本央行加息，泡沫瞬間被刺破。我國(guó)的樓市不至于崩盤，但從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，貨幣收緊是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)周期性上漲結(jié)束的動(dòng)因。
2007年暴漲的房?jī)r(jià)就是在連續(xù)加息后崩塌的；2011年初，首套房利率是基準(zhǔn)至1.1倍之間，半年之后房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了下跌……而根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，自從“3.17新政”后，北京13個(gè)區(qū)中有8個(gè)區(qū)的房屋均價(jià)已下跌，因?yàn)闃I(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期減弱，樓盤報(bào)價(jià)普遍下調(diào)，4月第二周，降價(jià)業(yè)主占比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平！
考慮到當(dāng)前的國(guó)際大環(huán)境是加息和縮表，利率上行壓力較大，房貸利率提升后，對(duì)樓市的沖擊，會(huì)逐漸從量變到質(zhì)變，使得人們的預(yù)期繼續(xù)下行。跟上漲時(shí)的預(yù)期一樣，一旦下跌成為大家的共識(shí)，也是一個(gè)不斷自我強(qiáng)化的過程。
狂熱的樓市總有玩不下去的一天
首付貸、假離婚……為了趕上這波房?jī)r(jià)大漲的“財(cái)富高鐵”，眾多中等收入群體可謂各顯神通，這些本來極具消費(fèi)能力的群體，造成了一定潛在的社會(huì)不穩(wěn)定性。
伏爾泰說，雪崩時(shí)，沒有一片雪花覺得自己有責(zé)任。當(dāng)然，你推卸自己的責(zé)任不代表不受影響，事實(shí)上，如果任由樓市繼續(xù)瘋狂炒作，就會(huì)變成擊鼓傳花的游戲，最終總有玩不下去的一天。
市場(chǎng)上有一個(gè)理論，即中國(guó)樓市的杠桿雖然不高，但也是有一個(gè)傳導(dǎo)鏈條：剛畢業(yè)幾年的大學(xué)生在自己的努力下，以及家人的一定贊助下，可以買個(gè)四十平米的小窩，成家之后會(huì)換成七八十平米的，等經(jīng)濟(jì)實(shí)力更雄厚一些的時(shí)候，則換成一百平米——甚至兩百平米的大房子……也就是說，當(dāng)一個(gè)有改善型需求的人要換房時(shí)，他現(xiàn)有的房子需要有人接盤，傳導(dǎo)到最后，就是最最底層的剛需，這些人就像大廈的基座，如果他們無法支撐了，那整個(gè)鏈條就斷裂了……
限購(gòu)、限價(jià)、限貸之類的調(diào)控，不僅無濟(jì)于事，而且還火上澆油，進(jìn)一步提升了人們對(duì)大城市樓市仍會(huì)大漲的預(yù)期，這是十分可怕的事情。
如果你看漲，自然可以找出成千上萬個(gè)理由，比如土地是有限的等等?？墒牵仡櫲蚪?jīng)濟(jì)發(fā)展史，任何性質(zhì)的“非理性繁榮”都無法維持太久，任何帶有“動(dòng)物精神”屬性的投資，最終也會(huì)用血的教訓(xùn)重新回歸“人類理性”。
根據(jù)希勒的“動(dòng)物精神”法則，資產(chǎn)價(jià)格泡沫源于人的“動(dòng)物精神”。在《非理性繁榮》一書中，希勒寫道——投機(jī)泡沫是這樣一種情況：關(guān)于價(jià)格上漲的新聞刺激了投機(jī)者熱情，投機(jī)者熱情通過心理感染在人群中傳播，并在此過程中放大可證明價(jià)格上漲合理性的故事?！边@吸引了“越來越龐大的投機(jī)者群體，盡管他們懷疑投機(jī)的真實(shí)價(jià)值，但也被吸引入局，部分是因?yàn)樗麄兗刀仕说某晒Γ糠謩t是因?yàn)橘€徒的興奮”。
但是，經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不分國(guó)界和種族的。如果任由國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的狂熱繼續(xù)發(fā)展下去的話，一旦泡沫破裂，將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生打擊，最終受苦的還是大家。
投機(jī)泡沫不會(huì)像短篇故事、小說或戲劇那樣結(jié)束。不存在將所有線索同時(shí)推向令人難忘的結(jié)局的劇終場(chǎng)景。在真實(shí)世界中，我們永遠(yuǎn)不知道故事什么時(shí)候結(jié)束。因此，保持必要的警惕十分必要。包括加息在內(nèi)的調(diào)控的目標(biāo)就是要阻止人們?cè)诖髲B基座不夠牢固的情況下，不斷往上面蓋樓，保護(hù)人們不要成為雪崩時(shí)的那一片雪花。