5月12日，恒大公告將進(jìn)行股權(quán)融資，中信銀行旗下基金豪擲超200億的資金加入，二者共同開(kāi)發(fā)以深圳城市更新為代表的十個(gè)項(xiàng)目。這是恒大歷史上最大規(guī)模的項(xiàng)目層面股權(quán)融資。此前，在集團(tuán)層面，恒大已引入8家戰(zhàn)略投資者獲300億資金支持，并且，恒大正在謀劃第二輪150億戰(zhàn)投。
過(guò)去十多年一直在規(guī)?；缆飞峡癖嫉暮愦?，2017年開(kāi)始強(qiáng)調(diào)效益和利潤(rùn)。
在年初的恒大年度工作會(huì)議上，恒大董事局主席許家印即提出，要將效益和利潤(rùn)提升至戰(zhàn)略高度。這一轉(zhuǎn)變體現(xiàn)在恒大的各個(gè)方面，尤其是引資和降低負(fù)債率。
5月12日，恒大公告將進(jìn)行股權(quán)融資，中信銀行旗下基金豪擲超200億的資金加入，二者共同開(kāi)發(fā)以深圳城市更新為代表的十個(gè)項(xiàng)目。
這是恒大歷史上最大規(guī)模的項(xiàng)目層面股權(quán)融資。此前，在集團(tuán)層面，恒大已引入8家戰(zhàn)略投資者獲300億資金支持，并且，恒大正在謀劃第二輪150億戰(zhàn)投。
投資方大筆資金的注入，除了有利于恒大杠桿率的快速降低，也與恒大重組深深房提出的利潤(rùn)增長(zhǎng)目標(biāo)緊密相關(guān)，降低負(fù)債率尤其是永續(xù)債，將為恒大釋放更多利潤(rùn)。
根據(jù)深深房最新發(fā)布的公告，公司股票將自5月14日起繼續(xù)停牌不超過(guò)1個(gè)月，這意味著深深房原本準(zhǔn)備在5月14日前披露重大資產(chǎn)重組預(yù)案或報(bào)告書(shū)的計(jì)劃被再延后。
但近兩個(gè)月，恒大先后9次購(gòu)回公司股份，向市場(chǎng)傳遞積極的信號(hào)。
大規(guī)模引資
5月12日，恒大公告稱(chēng)，恒大地產(chǎn)與其附屬公司、相關(guān)附屬公司、項(xiàng)目公司與基金經(jīng)理簽訂10份項(xiàng)目協(xié)議，基金將投資108.5億與恒大地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)位于重慶、成都以及深圳的10個(gè)項(xiàng)目。
根據(jù)公告，上述的“基金”是指信恒穩(wěn)健一號(hào)契約型基金，為基金經(jīng)理管理的基金之一；而“基金經(jīng)理”是指信銀（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司。根據(jù)工商信息，該公司由信銀（香港）投資有限公司100%持股，而信銀（香港）投資有限公司則是中信銀行子公司。
此次投資涉及的項(xiàng)目除重慶御龍?zhí)旆濉⒊啥贾醒霃V場(chǎng)外，其他均為深圳的舊改項(xiàng)目，分別包括深圳吉廈、深圳向南村、深圳大新村、深圳建設(shè)大院、華強(qiáng)北一及二期、深圳坪山及深圳南油大廈項(xiàng)目。
增資完成后，恒大在重慶、成都的兩項(xiàng)目中的股權(quán)分別下降為69.05%、62.96%，深圳吉廈、深圳向南村、深圳大新村、深圳建設(shè)大院、深圳南油大廈股權(quán)均為51%，而華強(qiáng)北二期、深圳坪山、華強(qiáng)北一期中的股權(quán)則變?yōu)?0.82%、65%、51.09%。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，恒大和中信已經(jīng)綁定在一起，將共同分享項(xiàng)目收益，承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)公告，除資本投資獲得項(xiàng)目股權(quán)外，上述基金還將通過(guò)委托貸款方式，向各項(xiàng)目公司提供與各項(xiàng)目資本投資等額的股東借款，共計(jì)108.5億元。這意味著，恒大地產(chǎn)將從此次合作中獲得217億的資金注入。
恒大表示，引入基金作為合作伙伴共同開(kāi)發(fā)，主要是為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供更充沛的資金支持，交易價(jià)格根據(jù)公司價(jià)值，由雙方共同協(xié)商確定。其并未透露股東借款的利率等事宜。
不過(guò)，前述人士稱(chēng)，在上述的基金投資恒大十個(gè)項(xiàng)目中，即使錢(qián)到位了，也并不意味著項(xiàng)目可以很快完工入市，因十個(gè)項(xiàng)目絕大部分項(xiàng)目尚未開(kāi)工，而且舊改項(xiàng)目涉及的環(huán)節(jié)較多，包括拆遷后的協(xié)商、補(bǔ)償?shù)?，不確定性較大。
除了進(jìn)行項(xiàng)目融資，今年以來(lái)，為了重組深深房，恒大已經(jīng)積極引入了8家戰(zhàn)略投資者。1月2日，恒大發(fā)布公告稱(chēng)，凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)與投資者訂立投資協(xié)議，投資者已同意向恒大地產(chǎn)的資本投入出資合共人民幣300億元，以換取恒大地產(chǎn)經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)合共約13.16%。
在3月底的2016年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大集團(tuán)總裁夏海鈞表示，恒大引進(jìn)戰(zhàn)投還有150億的空間，預(yù)計(jì)今年5月份完成。
海通證券認(rèn)為，多家戰(zhàn)略投資者的成功引進(jìn)，有望直接改善公司現(xiàn)金流情況。
降負(fù)債增利潤(rùn)
近年來(lái)，已在銷(xiāo)售規(guī)模上占優(yōu)的恒大，其高負(fù)債率一直備受關(guān)注。
據(jù)恒大年報(bào)，2016年恒大凈負(fù)債率同比上升了26.3%，超過(guò)行業(yè)平均水平；與此同時(shí)，由于高負(fù)債尤其是永續(xù)債吞噬了大量利潤(rùn)，恒大的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)不盡如人意。
為了順利實(shí)現(xiàn)重組深深房的計(jì)劃，以及公司長(zhǎng)期的轉(zhuǎn)型發(fā)展，恒大今年開(kāi)始進(jìn)入降低負(fù)債和增加利潤(rùn)并行的區(qū)域。
此前，在重組深深房引入第一輪戰(zhàn)投時(shí)，恒大向投資者做出了2017-2019年度凈利潤(rùn)分別不少于243億元、308億元及337億元的承諾。
據(jù)不愿透露姓名的券商人士分析，由于投資方的資金投入，恒大的資金壓力將大大降低。比如上述基金向恒大的各項(xiàng)目上的資金投資，會(huì)使恒大減少或不再產(chǎn)生新的貸款，而且在雙方達(dá)成協(xié)議的情況下，恒大還能使用這筆錢(qián)去償還原有債務(wù)，使負(fù)債率下降。
他表示，針對(duì)項(xiàng)目上的投資，錢(qián)將流入固定項(xiàng)目，會(huì)更加具體。而戰(zhàn)略投資的投資方向會(huì)與公司整體發(fā)展趨勢(shì)有關(guān)，不限于具體的某個(gè)項(xiàng)目。
“因現(xiàn)金流受運(yùn)營(yíng)、投資、融資三方面因素影響，其他公司的資金注入是否能提高現(xiàn)金流還難以確定，但此舉無(wú)疑將有助于公司降低負(fù)債率。”上述人士稱(chēng)。
此外，恒大也正兌現(xiàn)其在業(yè)績(jī)會(huì)上清理永續(xù)債的承諾。據(jù)恒大5月4日公告，恒大計(jì)劃在2017年贖回70%的永續(xù)債，到目前為止，恒大已贖回永續(xù)債人民幣561.8億元，完成50%永續(xù)債的贖回。
而永續(xù)債的清理，將使公司利潤(rùn)得到進(jìn)一步釋放。國(guó)泰君安的研報(bào)指出，債務(wù)置換和永續(xù)債工具的償還將顯著提高公司盈利能力，恒大2017年到2019年的毛利率將維持在28.3%左右。
海通證券測(cè)算，預(yù)計(jì)公司償還永續(xù)債可為2017、2018年分別增加40.6億、89.3億的凈利潤(rùn)。
除了以上舉措，恒大能夠增加現(xiàn)金流和利潤(rùn)的方式無(wú)疑是銷(xiāo)售。根據(jù)近期各大房企陸續(xù)公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，恒大今年前四月銷(xiāo)售總額為1447.8億元，完成了其2017年4500億目標(biāo)的32.2%，僅次于碧桂園和萬(wàn)科。
海通證券指出，公司優(yōu)化后的土地儲(chǔ)備，使得完成銷(xiāo)售目標(biāo)成為大概率事件。截至2016年末，恒大擁有總土地儲(chǔ)備2.29億平方米，其中一二線城市項(xiàng)目面積1.33億平米，占比57.9%，布局向一線、二線城市和優(yōu)秀三線城市核心地段集中；考慮布局區(qū)域均經(jīng)歷明顯房?jī)r(jià)上漲，企業(yè)土地儲(chǔ)備沉淀價(jià)值較大提升。