新光圓成（002147）5月16日公告稱，公司全資子公司萬廈房產(chǎn)與紅豆控股達成初步合作意向。萬廈房產(chǎn)擬通過收購紅豆控股所持有的無錫匯鑫股權(quán)，并最終實現(xiàn)對無錫匯鑫項下的土地開發(fā)和房屋銷售，以實現(xiàn)合作共贏。新光圓成表示，此舉有利于迅速拓展無錫市場，加速公司在江蘇的地產(chǎn)布局。事實上，無錫匯鑫開發(fā)的高端別墅盤因資金斷裂“閑置”多年。新光圓成此番要重整旗鼓，恐怕還要費些力氣。
看上了閑置別墅項目
事實上，紅豆控股也是剛介入無錫匯鑫不久。
據(jù)悉，無錫匯鑫于2007年12月成立，并于2009年取得錫濱國用（2009）第17號國有土地使用權(quán)證，土地使用面積為11.78萬平方米，土地規(guī)劃容積率為0.8。該地塊一期工程共建有單幢別墅98套，其中用于銀行按揭15套，已出售33套，剩余50套別墅為債權(quán)人金谷國際信托設(shè)定抵押擔保。
然而，無錫匯鑫資金鏈此后斷裂，出現(xiàn)了資不抵債的情況。截至去年末，無錫匯鑫欠金谷國際信托貸款本息合計5.3億元。公司以其未開發(fā)土地6.83萬平方米及50套單幢別墅為上述債務設(shè)置了抵押擔保。此后，金谷國際信托將其擁有的無錫匯鑫5.3億元債權(quán)進行了公開拍賣。今年4月末，紅豆控股以3.32億元中標“金谷國際信托持有的無錫匯鑫的權(quán)利及相應附屬權(quán)利（包括以讓與擔保方式持有的無錫匯鑫100%股權(quán)）”。紅豆控股由此成為無錫匯鑫最大債權(quán)人。
此次新光圓成與紅豆控股協(xié)議約定，紅豆控股于2018年1月31日前通過資源整合完成對無錫匯鑫破產(chǎn)重整，最終取得無錫匯鑫全部股權(quán)。在完成破產(chǎn)重整后，新光圓成收購紅豆控股所持無錫匯鑫部分股權(quán)。
對于此次交易，新光圓成表示，公司是出于業(yè)務拓展需要，有利于迅速拓展無錫地區(qū)市場。公開資料顯示，新光圓成目前的開發(fā)區(qū)域主要集中在浙江義烏，但公司近年來也開始拓展外地市場。2016年年報顯示，公司在江蘇南通儲備了逾10萬平方米的土地待開發(fā)。
公開信息顯示，國土資源部去年10月曾召開新聞發(fā)布會，表示將進一步從嚴對土地的管理。全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進一步控制聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批。在此背景下，新光圓成這種對原有的閑置項目進行二次開發(fā)，無疑省時省力。
公開資料顯示，無錫匯鑫此前在無錫太湖新城的西南側(cè)開發(fā)的“塞納莊園”主要為300~400平方米的獨棟別墅。當時的售價大約為600萬元/套。根據(jù)房天下無錫頻道的數(shù)據(jù)顯示，因各種因素，塞納莊園周邊房價高低不一，隔河相望的江南景園均價約1.91萬元/平方米，而南苑新村均價還不足1萬/平方米。
紅豆控股賺差價
不過，有投資者表示，為什么新光圓成方面不自己參與競拍？從公告來看，紅豆控股僅花費3億多元，但很快會從新光圓成手中拿到5億元資金。這一倒騰，便賺了不少錢。
根據(jù)協(xié)議約定，萬廈房產(chǎn)在協(xié)議簽訂后7日內(nèi)向紅豆控股支付預付款2億元，這部分預付款專項用于無錫匯鑫債務清償；協(xié)議簽訂之日起10個工作日內(nèi)，萬廈房產(chǎn)委托具有證券從業(yè)資質(zhì)的評估機構(gòu)對無錫匯鑫進行評估，評估機構(gòu)出具評估報告之后30日內(nèi)，紅豆控股將無錫匯鑫的債權(quán)質(zhì)押給萬廈房產(chǎn)，并將對應他項權(quán)證移交萬廈房產(chǎn)保管。萬廈房產(chǎn)向紅豆控股股權(quán)轉(zhuǎn)讓預付款3億元。
資料顯示，紅豆控股成立于2004年，注冊資本為2億元，法人代表為周鳴江。紅豆控股與無錫本地上市公司紅豆股份（600400）在某種程度上屬于“近親”。工商資料顯示，紅豆控股由周鳴江持股40.42%，為第一大股東；紅豆股份控股股東紅豆集團持股8%，為第二大股東。周鳴江為紅豆股份實際控制人周耀庭二兒子，其曾在2008~2012年擔任紅豆股份董事長。
《每日經(jīng)濟新聞》記者17日以投資者身份致電新光圓成，公司董秘辦人士表示，“公司本身主營就是房地產(chǎn)開發(fā)，也需要土地儲備，通過這種方式涉足，從成本上可以節(jié)約很多。其本人沒有去實地看過，對具體情況不了解，但董秘等去了實地考察。對于為何公司沒有直接去競拍的問題，其表示不了解，也可能存在公司沒關(guān)注到競拍消息的情況?！痹撊耸勘硎?，“現(xiàn)在只是處在前期的規(guī)劃階段，也存在一些不確定性。能不能推進，還需要看無錫匯鑫破產(chǎn)重整的進程?！?/p>
記者注意到，萬廈房產(chǎn)要投入的資金恐怕不止前述5億元。根據(jù)協(xié)議約定，無錫匯鑫的“塞納莊園”一期未竣工工程和修復工程由萬廈房產(chǎn)負責完工，并達到驗收標準，費用由萬廈房產(chǎn)和紅豆控股雙方另行協(xié)商分擔。后續(xù)款項雙方協(xié)商根據(jù)項目推進程度分批支付，直到無錫匯鑫股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢。