樓市調(diào)控收效顯著
國家統(tǒng)計局18日發(fā)布4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)，房價回落的城市環(huán)比3月繼續(xù)增加，同時，15個一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環(huán)比下降或持平。這表明，始于去年9月末10月初的熱點(diǎn)城市全面啟動的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在經(jīng)過3月的一輪加碼后，收效顯著。目前，樓市調(diào)控對土地市場的傳導(dǎo)尚不十分明顯，但已現(xiàn)端倪。在一系列約束性政策下，高價地出現(xiàn)數(shù)量有所減少；部分一二線城市在2017年的土地溢價率相比2016年同期也有明顯降低。而在加大商辦類調(diào)控力度的北京，再現(xiàn)商辦土地“流拍”。
導(dǎo)讀
房地產(chǎn)市場吸納的資金量仍然龐大，樓市調(diào)控正將這部分資金向非核心城市擠壓，并造成熱點(diǎn)一二線城市和其他城市的房價表現(xiàn)迥異。
從3月開始的新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，對房價的遏制效果得以顯現(xiàn)。
國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）價格環(huán)比上漲的城市有58個，環(huán)比減少6個。但由于部分三線城市漲幅擴(kuò)大，70城市新房價格環(huán)比平均漲幅仍然達(dá)到0.73%，比3月略有擴(kuò)大。
城市之間的分化十分明顯。熱點(diǎn)一二線城市的房價漲幅出現(xiàn)全面回落。受樓市調(diào)控“溢出效應(yīng)”的影響，三四線城市的房價漲幅有所擴(kuò)大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房地產(chǎn)市場吸納的資金量仍然龐大，樓市調(diào)控正將這部分資金向非核心城市擠壓，并造成熱點(diǎn)一二線城市和其他城市的房價表現(xiàn)迥異。這種差異化的表現(xiàn)很難在短時間內(nèi)消除，但隨著樓市調(diào)控的效果逐漸凸顯，二季度70城房價整體漲幅將可能出現(xiàn)收窄的“拐點(diǎn)”。
“差異化”特征明顯
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年4月，15個一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價格同比漲幅出現(xiàn)全面回落。
環(huán)比來看，有12個城市的新房價格漲幅出現(xiàn)收窄，其中的5個城市（上海、南京、合肥、福州、天津）表現(xiàn)為負(fù)增長。深圳、武漢、成都三個城市則出現(xiàn)房價環(huán)比漲幅擴(kuò)大的現(xiàn)象。
這種情況與3月份的總體表現(xiàn)較為一致，也體現(xiàn)出在樓市調(diào)控政策的影響下，熱點(diǎn)城市的房價漲勢被明顯遏制。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉對此的解讀為，“因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用?！?/p>
事實(shí)上，樓市調(diào)控還影響到熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的部分非核心城市。如京津冀區(qū)域的石家莊，新房價格環(huán)比漲幅從3月的0.9％，降至4月的0.1%；珠三角區(qū)域的惠州，新房價格環(huán)比漲幅從1.1%下降至0.6%；海西區(qū)域的泉州，新房價格環(huán)比漲幅則從0.5%下降至－0.6%。
曾連續(xù)三個月（2016年12月、2017年1月、2017年2月）位居漲幅榜首的三亞，4月新房價格環(huán)比下降1.2%，成為當(dāng)月跌幅最大的城市，也是近期房價波動最為明顯的城市。這既與三亞市的投資、度假性需求旺盛有關(guān)，又反映出樓市調(diào)控的效果顯著。
但在調(diào)控政策的波及范圍之外，三線城市房價漲幅普遍出現(xiàn)擴(kuò)大。到今年4月，三線城市全面占領(lǐng)房價漲幅榜，唐山、蚌埠、宜昌成為新房價格環(huán)比漲幅最大的城市，漲幅分別為2.3%、2.2%和2.1%。其中，唐山的房價漲幅從3月的0.9%驟增至4月的2.3%，被認(rèn)為是環(huán)京區(qū)域的樓市資金被擠出所致。
正是由于三線城市的房價表現(xiàn)旺盛，使得70城市房價環(huán)比漲幅仍然擴(kuò)大。中原地產(chǎn)根據(jù)官方數(shù)據(jù)的測算顯示，4月70城市的新房價格平均環(huán)比上漲0.73%，連續(xù)3個月出現(xiàn)加速上漲。
同比來看，三線城市的房價仍然表現(xiàn)良好。4月三線城市的新房價格漲幅擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)。相比之下，二線城市新房價格漲幅已連續(xù)5個月回落，一線城市則連續(xù)7個月回落。
二手房價格漲幅收窄
熱點(diǎn)城市全面啟動房地產(chǎn)調(diào)控政策，始于去年9月末10月初。到今年3月，以北京的“317新政”為起點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控迎來新一輪加碼，熱點(diǎn)城市的調(diào)控力度進(jìn)一步強(qiáng)化，一些非熱點(diǎn)城市也納入調(diào)控范圍。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，共有超過40個城市出臺了調(diào)控措施，其中包括安徽滁州、河北文安、浙江嘉興等小城市。
先于房價數(shù)據(jù)的變化，這些政策對成交量已經(jīng)帶來了不小的影響。國家統(tǒng)計局于5月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國商品房銷售面積同比增長15.7%，商品房銷售額增長20.1%。與去年同期的36.5%和55.9%的增幅相比，收窄幅度明顯。
因此，按照“量變帶動價變”的原則，分析人士普遍認(rèn)為，70城市房價的環(huán)比平均漲幅很快就將出現(xiàn)收窄。中原地產(chǎn)認(rèn)為，收窄的拐點(diǎn)可能出現(xiàn)在今年第二季度，也就是5月或6月。易居克而瑞也持有同樣的觀點(diǎn)。
統(tǒng)計局的另一組數(shù)據(jù)還顯示，今年4月，70個大中城市二手住宅平均環(huán)比上漲0.73%，漲幅出現(xiàn)最近4個月來的首次收窄。二手房價格也被視為市場的先兆性指標(biāo)，因此這或許將印證上述觀點(diǎn)：新房價格漲幅出現(xiàn)拐點(diǎn)為時不遠(yuǎn)。
截至目前，樓市調(diào)控加碼和擴(kuò)圍的步伐仍在繼續(xù)，這也將可能加速“拐點(diǎn)”的到來。
需要指出的是，在熱點(diǎn)城市強(qiáng)化調(diào)控的同時，監(jiān)管層還出臺了資金層面的緊縮性政策，如在銀行貸款、信托、發(fā)債、私募等方面，加大對房企和個人購房者的審核力度，從而控制樓市資金的規(guī)模和流動性。
但值得注意的是，由于央行并沒有加息的動作，房地產(chǎn)市場的資金成本相對較低，資金狀況仍然相對充裕。因此張大偉也指出，樓市資金還將繼續(xù)向非調(diào)控區(qū)域流動。這也意味著，熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市之間，房價走勢分化的局面并不會在短期內(nèi)改變。