調(diào)控高壓之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化愈加明顯，尤其是土地市場(chǎng)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年前4月，典型16家標(biāo)桿房企合計(jì)招拍掛拿地金額為4329.5億，大約占銷(xiāo)售金額10837億的40%。值得關(guān)注的是，企業(yè)之間分化非常明顯。剔除恒大、碧桂園、萬(wàn)科三家3000億房企，其他13家企業(yè)拿地銷(xiāo)售比高達(dá)55%。而部分企業(yè)甚至高達(dá)100%。整體看，積極拿地企業(yè)主要集中在第二梯隊(duì)企業(yè)。
光大證券研究所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，經(jīng)歷了2014年房地產(chǎn)寒冬之后，房企土地獲取情況出現(xiàn)了較大變化，部分房企抓住“地產(chǎn)寒冬”時(shí)機(jī)大幅“儲(chǔ)備面粉”（土地），利用2015年-2016年信貸寬松加大杠桿獲取土地，土地資源向TOP50房企快速集中。截至2017年一季度末，TOP50房企的拿地份額為67.12%。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)愈加明顯的“鯨吞效應(yīng)”。
一家房企北京公司總經(jīng)理近期表示，企業(yè)需要生存發(fā)展，手里沒(méi)地就需要拿地。2016年賣(mài)得很好，很多企業(yè)手里都沒(méi)有地。
房企仍積極拿地
光大證券研究所的數(shù)據(jù)清晰表明，在2014年之前土地資源集中度變化相對(duì)不大，TOP50房企在2011年-2014年的拿地份額在11.8%-24.1%之間。
這一現(xiàn)象在2014年之后發(fā)生逆轉(zhuǎn)。經(jīng)歷2014年房地產(chǎn)寒冬，部分房企抓住“隆冬時(shí)節(jié)”大幅“儲(chǔ)備面粉”（土地），利用2015年-2016年信貸寬松加大杠桿獲取土地，土地資源向TOP50房企快速集中。截至2017年一季度末，TOP50房企的拿地份額為67.12%。
光大證券分析師陳浩武表示，土地資源自2014年起集中度快速提高，在經(jīng)歷了約18-24個(gè)月的開(kāi)發(fā)周期后，2016年傳導(dǎo)至銷(xiāo)售市場(chǎng)。2016年房地產(chǎn)銷(xiāo)售集中度快速提升，截至2017年一季度末，TOP50房企的銷(xiāo)售份額為56.37%。
在當(dāng)前拿地房企中，拿地最積極的是銷(xiāo)售額沖刺1000億的企業(yè)。比如龍湖地產(chǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，龍湖地產(chǎn)在2016年銷(xiāo)售金額為881.4億元。2017年1-4月份，龍湖地產(chǎn)銷(xiāo)售額為600.2億，但其拿地額已經(jīng)為353.84億。整體上，龍湖正表現(xiàn)出“開(kāi)疆?dāng)U土”的積極性。5月16日，龍湖地產(chǎn)公布，以4.82億元總價(jià)（人民幣，下同）競(jìng)得深圳市鹽田區(qū)梧桐山地塊，此舉標(biāo)志著龍湖正式進(jìn)入深圳市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)一線(xiàn)城市全面布局。地塊占地總面積0.39萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積1.35萬(wàn)平方米，容積率3.5，規(guī)劃用地性質(zhì)為商辦，折合樓面地價(jià)為35756元/平方米。截至目前，龍湖在廣東已布局廣州、佛山，分別有天宸原著、春江名城在售，亦有廣州黃埔、白云兩區(qū)三盤(pán)待售。除了龍湖，中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、恒大、碧桂園等房企拿地積極性均非常高。
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，截止到5月15日，25大房企拿地金額達(dá)到了5692.43億，同比漲幅超過(guò)100%。其中有超過(guò)21家企業(yè)招拍掛拿地超過(guò)100億。房企依然積極拿地，其中一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市占比達(dá)到了80%。
城市分化明顯 高價(jià)地遽減
從城市角度看，土地市場(chǎng)分化也極為明顯。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到5月15日，2017年以來(lái)，全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額9199.9億，同比2016年同期的6343.1億上漲了45%，包括武漢（樓盤(pán)）等27個(gè)城市土地出讓金4個(gè)半月超過(guò)百億。整體土地市場(chǎng)分化明顯。北京、武漢、廣州、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津、成都、深圳等15個(gè)城市賣(mài)地收入超過(guò)200億。
從這50大城市看，2017年來(lái)，土地規(guī)劃建筑面積成交均價(jià)為2519元每平米，相比2016年同期的1784.6元上漲了41%。但整體看，土地供應(yīng)量漲幅有限，截至5月15日今年合計(jì)土地建筑面積供應(yīng)為3.65億平米，相比2016年同期的3.55億平米，增加了2.7%。這50個(gè)城市在2016年全年合計(jì)賣(mài)地25409億平米，2017年截至日前賣(mài)地金額相當(dāng)于去年全年的36%。整體看，雖然調(diào)控政策頻出，但土地市場(chǎng)的熱度依然不減。
值得注意的是，從溢價(jià)率看，大部分城市平均溢價(jià)率相比2016年有所下調(diào)，在一系列約束性政策下，高價(jià)地現(xiàn)象有所減少。北京、武漢、南京、合肥、蘇州、上海等城市在2017年的土地溢價(jià)率相比2016年同期有明顯降低。
5月18日下午，位于北京西南二環(huán)外的豐臺(tái)麗澤金融商務(wù)區(qū)的兩宗商辦土地公開(kāi)拍賣(mài)。其中，豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)南區(qū)D-07、D-08地塊F3其他類(lèi)多功能用地由華潤(rùn)首開(kāi)金茂金石聯(lián)合體以43.4億成交。另一宗豐臺(tái)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)南區(qū)D-01地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地流拍。
張大偉表示，兩宗地條件苛刻，全部要求100%持有土地年限時(shí)間，所以作為不能散售的物業(yè)，價(jià)值較低，出現(xiàn)流標(biāo)與成交遇冷是自然現(xiàn)象。雖然流標(biāo)主要原因是因?yàn)榈貕K屬性苛刻，但本宗地塊也是從2015年11月高教園區(qū)9號(hào)地流標(biāo)后，18個(gè)月來(lái)北京再現(xiàn)流標(biāo)土地。
張大偉認(rèn)為，從最近北京樓市調(diào)控政策看，持續(xù)不斷的增加調(diào)控力度，使得特別是商辦類(lèi)地塊，逐漸開(kāi)始出現(xiàn)降溫跡象，企業(yè)拿地開(kāi)始謹(jǐn)慎。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京此次土地流拍，和具體地塊的屬性有關(guān)，尤其是對(duì)于自持的要求比較高，而且是關(guān)于酒店的持有等內(nèi)容，實(shí)際上都會(huì)使得房企的投資壓力增大。但是從另一個(gè)角度看，說(shuō)明土地供應(yīng)過(guò)程中也不能過(guò)高提高要求，畢竟房企目前資金面是比較緊張。對(duì)于拿地后有虧本或者現(xiàn)金流壓力會(huì)急劇增大的地塊，房企在拿地方面會(huì)比較謹(jǐn)慎。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，市場(chǎng)降溫應(yīng)該說(shuō)是符合預(yù)期的。從房企拿地的策略看，市場(chǎng)降溫對(duì)于房企拿地的影響反而是小的，關(guān)鍵是后續(xù)是否會(huì)有足夠的土地供應(yīng)。