自從北京執(zhí)行商住限購以來，業(yè)主退房糾紛幾乎每天都在上演，其中最大的障礙就是“退房是否應(yīng)該繳納違約金”。
近日有商住房業(yè)主收到消息稱，退房違約金可以從之前的20%降至3%。
上述消息的真假還有待繼續(xù)考證，但業(yè)主是否買賬還不一定。
抓住機遇退房？
違約金大幅降低的說法，讓部分業(yè)主開始調(diào)整此前的強硬態(tài)度。
房山區(qū)某商住項目的張姓業(yè)主近日收到銷售人員的通知，退房違約金降低到了3%，如果退房可以過來具體談。
據(jù)了解，上述違約金比例的變化只是針對部分已網(wǎng)簽但未面簽的在途商住業(yè)主，由于銀行方面的貸款政策變化，銀行將首付比例從政策前通知的五成上調(diào)至六成，利率上浮20%，如果此時業(yè)主因首付上浮而無法交齊房款，退房申請違約金可由20%降至3%。
事實上，這種現(xiàn)象并不少見，據(jù)同樣購買房山商住的業(yè)主張文介紹，自己所選的民生銀行已提高首付，這使還沒面簽的她受到嚴重影響，但她并不想賠付因退房所繳納的違約金，因為退房不是她的主觀行為。
“我們在幫你看看別的銀行能否受理你的貸款，截至目前還是有部分銀行沒有做出調(diào)整?！彼匿N售對她說到。
如果違約金降到3%，或許是個不錯的選擇，自己可以將退出的房款轉(zhuǎn)而投向近期成交萎縮的二手房住宅。”部分未面簽的商住房業(yè)主認為，與其一直僵持下去，不如早點退出這場糾紛，把資金轉(zhuǎn)向其他用途。
據(jù)了解，現(xiàn)在大部分商住業(yè)主都是囿于20%的違約金而不能退房，資金撤不出來，房屋未來價值也在不斷縮減。
針對上述情況，盈科律師事務(wù)所袁律師表示，該案例可以引用情勢變更，其在《合同法》中的解釋為在合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”
“但值得注意的是，一般開發(fā)商在簽署合同時，往往會與客戶簽署嚴密的補充協(xié)議，這種協(xié)議或許會提到遇到政策變化或銀行根據(jù)現(xiàn)行政策無法提供貸款時，買房需自行籌集資金完成購房款支付，”她補充道。
據(jù)了解，部分業(yè)主本無退房想法，但看著近來區(qū)域內(nèi)二手房成交量腰斬，其房源短期內(nèi)貶值程度可想而知，尤其是那些高價位接盤的業(yè)主更想早日撤離。
據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比減少35%。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月上旬，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3365套，與4月上旬相比減少25%，同比2016年5月上旬減少43.6%，市場整體下行態(tài)勢非常明顯。
此外，在北京最嚴格的商辦調(diào)控之下，原本受熱捧的商辦地塊接連遭遇冷落。5月份所出售的三宗商辦地塊，其中一宗以底價成交，另外兩宗接近零溢價成交。
全國開啟商住限購風(fēng)
據(jù)此前統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月，全國共有60個地級以上的城市和超過30個縣市出臺調(diào)控政策，累計發(fā)布調(diào)控政策超過160余次，樓市已進入限購、限貸、限價、限售、限商的5限時代。
其中商住作為整改的一部分，目前已有北京、上海（樓盤）、廣州（樓盤）等城市率先下手出臺政策。
繼3月26日北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，幾日后，廣州也出臺商辦類房屋限購措施，明確該類項目不得改變?yōu)榫幼∮猛?，銷售對象應(yīng)當是法人單位。
進入5月，深圳再進一步加強商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計通知，其規(guī)定建筑平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計，套內(nèi)專用衛(wèi)生間和茶水間的用房總建筑面積不得超過該樓層建筑面積的三分之一;單棟建(座)建筑同一樓層內(nèi)，建筑面積150平方米的單套用房建筑面積之和，不得超過該層建筑面積的50%；研發(fā)用房單套建筑面積不得小于180平方米。
對此業(yè)內(nèi)專家表示：“雖然管控強度可能不會等同于北京，但有一點可以確定，即商辦項目不再與居住屬性掛鉤?！?/span>
與此同時，5月17日上海市發(fā)布的整頓商住房新規(guī)也將其與居住屬性徹底分離，上海將停止審批公寓式辦公項目，并明確對已售未交付入住的商辦類項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進行全面整改，不符合商業(yè)辦公要求的不得交付辦理過戶。
據(jù)悉，上海是首個針對在途房源出臺細則的城市，要求已售未交付項目取消其居住功能。
而北京方面還沒有明確的細則出臺，只有北京大興區(qū)傳出了執(zhí)行“3.26”商住限購政策細則的消息，其中最重要的內(nèi)容是，在政策執(zhí)行前已取得預(yù)售許可證、有實際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施。
這一則消息如果為真，已經(jīng)購買的商住房就可以繼續(xù)保留居住功能，不僅滿足自住需求，更方便以后轉(zhuǎn)手。
保留自住需求、調(diào)整違約金比例等這些變化還有待求證，能否幫助解決商住退房糾紛也還要進一步觀察。